청약 당첨 후 중도금과 잔금대출 차이와 입주 절차 핵심정리

아파트 청약 당첨, 정말 기쁜 순간이지만 자금 계획 없이는 그 기쁨도 오래가지 않습니다.
"중도금 대출이 막히면 어떡하지?", "잔금대출은 얼마나 나올까?"라는 고민이 시작되죠.
이 글에서는 청약 이후 꼭 알아야 할 대출 규제와 입주 절차를 핵심만 쉽게 정리했습니다. 아래 버튼에서 자금 계획 시뮬레이션도 확인해보세요.

 

 

 

 

청약 당첨 이후 자금 흐름 미리보기

청약 당첨 직후부터 입주까지, 자금 납부는 총 세 단계로 나뉩니다.
각 단계마다 규제나 심사 방식이 달라, 사전 이해가 필수입니다.

구분	금액 비율	특이사항
계약금	분양가의 10~20%	현금 납부 필수, 신용대출은 DSR에 영향
중도금 대출	약 60%	건설사 주도 집단대출, 9억 초과 시 보증 제한
잔금 대출	20~30%	시세 기준 심사, DSR·LTV 등 각종 규제 적용

중도금 대출, 무조건 되는 게 아닙니다

대부분 건설사와 협약된 은행에서 ‘집단대출’ 형식으로 제공됩니다.
하지만 분양가가 9억 원을 초과할 경우 주택도시보증공사(HUG) 보증이 거절될 수 있어 대출 자체가 막히는 경우가 있습니다.
9억 초과 여부, 분양 지역의 규제 수준, 계약 조건 등은 반드시 모집공고에서 확인하세요.

 

 

 

 

잔금 대출, 시세 따라 한도 달라집니다

잔금 대출은 입주 시점의 시세나 감정가를 기준으로 심사되며, 중도금 대출보다 규제가 훨씬 까다롭습니다.
15억 원 초과 주택은 대출 자체가 금지되며, DSR 적용으로 소득 대비 부채 비율이 기준을 초과하면 대출이 거절될 수 있습니다.

 

 

실거주 의무와 정책 변동 체크

일부 분양 단지는 실거주 의무가 있어, 전세를 줄 수 없는 경우도 있습니다.
또한 대출 규제는 ‘입주 시점 기준’으로 적용되기 때문에 당첨 당시 가능했던 대출이 입주 시점엔 막힐 수 있습니다.
따라서 입주 6개월 전부터 정책 변화를 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

Q&A

Q1. 중도금 대출 이자는 언제 내나요?
A. 대부분 이자 후불제로, 입주 시점에 한 번에 납부합니다. 금리와 이자 총액은 사전 확인 필수입니다.

Q2. 잔금대출 안 되면 전세로 대체 가능할까요?
A. 실거주 의무가 없는 단지라면 가능하나, 분양가 상한제 단지 등은 의무 거주 조건이 있을 수 있으니 확인해야 합니다.

Q3. 입주 전 대출 규제가 바뀌면 어떻게 되나요?
A. 대출 실행은 입주 시점 기준 정책을 따릅니다. 과거 정책과 달라졌다면 그 기준이 적용됩니다.

Q4. DSR 계산은 어디서 확인하나요?
A. 금융감독원 금융소비자 정보포털 ‘파인’에서 DSR 자가진단이 가능합니다.

Q5. 중도금과 잔금대출 중 어느 것이 더 까다롭나요?
A. 잔금대출입니다. 시세·DSR 등 다양한 요인이 반영되어 거절될 가능성도 높습니다.