현금 증여와 부동산 증여, 세금 차이는 얼마나 날까
현금 증여세는 어떻게 계산할까
현금을 증여받으면 계산 기준이 비교적 단순합니다. 실제로 계좌에 들어온 금액 그대로가 증여재산가액이 되기 때문입니다. 평가니 시세니 따질 필요 없이, 이체된 숫자가 곧 과세 기준이 됩니다.
현금 증여 공제 한도
· 배우자 6억원· 성인 자녀 5천만원
· 미성년 자녀 2천만원
· 10년 누적 합산 기준
여기서 자주 헷갈리는 부분이 있습니다. 부모님 두 분에게서 각각 5천만원씩 공제받을 수 있다고 생각하는 경우인데, 직계존속 전체를 합산한 한도이기 때문에 아버지와 어머니 증여를 더해 5천만원까지만 비과세로 인정됩니다. 같은 사람에게서 10년 안에 추가로 받은 금액이 있다면 그 금액까지 모두 합산해서 다시 계산됩니다.
부동산 증여세 계산은 다릅니다
부동산은 이체 금액이라는 개념이 없습니다. 그 집이 시장에서 얼마짜리로 평가되는지를 먼저 따져야 증여재산가액이 정해집니다. 이 부분에서 현금 증여와 완전히 다른 길로 갈라집니다.
같은 시기에 거래된 비슷한 매물의 매매가, 감정평가를 받은 경우의 감정가액, 경매나 공매로 나온 가액까지 모두 참고 대상이 됩니다. 이런 시가 자료를 찾기 어려운 주택이라면 공시가격을 기준으로 계산하게 됩니다.
같은 5억원 상당의 자산이라도, 현금 5억원과 시가 5억원짜리 아파트는 증여세 산출 자체는 비슷한 구조를 따르지만 그 뒤에 따라붙는 세금의 종류가 완전히 달라집니다.
취득세, 이게 가장 다릅니다
현금을 증여받았을 때는 별도로 취득세를 낼 일이 없습니다. 반면 부동산을 증여로 받으면 등기 과정에서 취득세가 추가로 발생합니다. 증여세만 계산하고 끝났다고 생각했다가 이 부분에서 놓치는 경우가 많습니다.
| 구분 | 일반 주택 | 조정대상지역·고가 |
|---|---|---|
| 증여 취득세율 | 3.5%~4%대 | 최대 12%대 |
| 적용 기준 | 시가표준액 3억 미만 | 시가표준액 3억 이상 |
조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여로 받으면 취득세율이 크게 올라가는 구간이 있습니다. 다만 증여하는 사람이 1세대 1주택자이고 배우자나 직계비속에게 넘기는 경우라면 이 중과 구간에서 빠지고 일반 세율로 계산되는 예외도 있습니다. 같은 조정대상지역이라도 증여자가 몇 채를 보유하고 있었는지에 따라 결과가 갈릴 수 있습니다.
취득세 과세표준을 정하는 방식도 바뀌었습니다. 예전에는 공시가격 성격의 금액으로 비교적 낮게 신고하던 구조가 있었는데, 이제는 실제 거래가격에 가까운 시가인정액을 기준으로 본다는 점이 핵심입니다. 시세보다 낮춰서 신고하려는 시도가 통하기 어려워졌다는 의미입니다.
왜 양도세까지 이어지는 걸까
부동산을 증여받은 뒤 곧바로 팔아버리는 경우를 생각해보겠습니다. 이때는 증여세, 취득세에 이어 양도세까지 따라옵니다. 받은 직후 매도가가 증여 당시 평가액과 비슷하다면 양도차익이 크지 않아 양도세가 적게 나올 수 있지만, 일정 기간 안에 팔면 취득가액을 증여 시점이 아닌 증여자가 원래 샀던 가격으로 다시 계산하는 규정이 적용될 수 있습니다.
부모가 3억에 산 집을 자녀에게 증여하고, 자녀가 얼마 지나지 않아 팔았다면 양도차익을 자녀가 받은 시점이 아니라 부모의 취득 시점부터 계산할 수 있습니다. 이 경우 양도세 부담이 예상보다 커질 수 있습니다.
채무가 함께 끼어 있는 부담부증여라면 상황이 한 번 더 복잡해집니다. 전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 방식인데, 그 채무에 해당하는 부분은 유상으로 넘어간 것으로 보아 양도세 계산 대상이 되고, 나머지 순자산 부분만 증여세 대상이 됩니다. 채무를 끼운다고 항상 세금이 줄어드는 것은 아니며, 채무 비율과 양도차익 발생 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
어떤 방식이 더 유리할까요
현금 증여가 항상 단순하고 부동산 증여가 항상 복잡하다고 줄 세우기는 어렵습니다. 자산을 현금으로 바꿔서 증여하면 그 과정에서 양도세나 거래비용이 먼저 발생할 수 있고, 부동산 그대로 증여하면 받는 사람이 취득세와 향후 양도세 부담을 안게 됩니다.
증여하려는 대상이 현재 거주 중인 집인지, 시세가 계속 오르는 지역인지, 받는 사람이 곧 매도할 계획이 있는지에 따라서도 셈법이 달라집니다. 같은 자산이라도 증여 시점의 조정대상지역 지정 여부, 보유 주택 수, 평가 방법에 따라 최종 부담액 차이가 꽤 클 수 있습니다.
점검해볼 포인트
· 증여 시점 시가 평가 방법· 조정대상지역 해당 여부
· 증여자 보유 주택 수
· 채무 승계 여부
· 매도 예정 시점
특히 증여 이후 단기간에 매도할 계획이 있다면, 증여 자체보다 그 다음 단계에서 발생하는 세금 구조를 먼저 확인해보는 편이 도움이 됩니다. 받는 사람의 명의로 주택 수가 어떻게 잡히는지도 이후 비과세 판단에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.
※ 조정대상지역 지정 여부와 취득세 기준은 변경될 수 있으므로 증여 시점의 최신 기준을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
현금 증여와 부동산 증여 중 증여세가 더 적게 나오는 쪽이 있나요
증여재산가액이 같다면 증여세 산출 구조 자체는 비슷하게 적용됩니다. 다만 부동산은 시가 평가 방법에 따라 가액이 달라질 수 있고, 취득세와 향후 양도세까지 더해지면 전체 부담은 달라질 수 있습니다.
부동산 증여세는 공시가격으로 계산하나요
시가로 볼 수 있는 매매가, 감정가액, 경매가 등이 있으면 그 가액을 우선 적용합니다. 이런 시가 자료를 찾기 어려운 경우에 한해 공시가격 등 보충적 평가방법이 적용됩니다.
현금으로 받으면 취득세를 안 내도 되나요
현금 증여 자체는 취득세 과세 대상이 아닙니다. 다만 그 현금으로 부동산을 매수하는 경우라면 매수 단계에서 별도의 취득세가 발생합니다.
부모님 두 분께 각각 5천만원씩 공제받을 수 있나요
직계존속 전체를 하나로 묶어 10년간 5천만원 한도가 적용됩니다. 아버지와 어머니를 나눠서 각각 공제받는 방식은 아닙니다.
부동산을 증여받고 바로 팔면 양도세가 줄어드나요
증여받은 시점과 매도 시점이 가깝다면 취득가액 계산 방식에 따라 양도세 부담이 오히려 커질 수 있는 경우가 있습니다. 보유기간과 증여자의 원취득가액 관계를 함께 확인해야 합니다.