증여 후 5년·10년 안에 팔면 양도세가 달라집니다
증여 후 팔면 세금이 달라집니다
부동산을 증여받은 뒤 매도하면, 수증자 입장에서는 '증여받은 날의 가액'이 취득가액이 됩니다. 만약 시세가 6억 원일 때 증여를 받아 6억 원에 팔게 된다면, 양도차익이 0에 가까워져 양도세 부담이 크게 줄 수 있습니다.
그런데 이 방식을 차단하기 위해 소득세법에는 이월과세 규정이 있습니다. 배우자 또는 직계존비속(부모·자녀·조부모·손자 등)으로부터 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔면, 취득가액을 수증자의 증여받은 가액이 아닌 증여자(원래 소유자)의 취득가액으로 소급하여 적용합니다.
이월과세 적용 기간 요약
· 2022년 12월 31일 이전 증여분 → 증여일로부터 5년 이내 양도 시 적용· 2023년 1월 1일 이후 증여분 → 증여일로부터 10년 이내 양도 시 적용
· 적용 대상: 배우자 및 직계존비속으로부터 증여받은 경우
· 대상 자산: 토지, 건물, 부동산취득권리(입주권·분양권), 특정시설물이용권
2023년 이전에 증여를 받았다면 5년이 기준이고, 2023년 1월 1일 이후 증여분이라면 10년을 기다려야 이월과세 없이 매도할 수 있습니다. 증여 시점에 따라 적용 기간이 달라지기 때문에, 증여 일자를 정확히 확인하는 것이 먼저입니다.
이월과세, 어떤 경우에 적용될까
이월과세가 적용되는 상황을 구체적으로 살펴보면, 핵심은 '누구에게' 증여받았는지와 '얼마나 빨리' 팔았는지입니다.
예를 들어 아버지가 2010년에 2억 원에 취득한 아파트가 있습니다. 2023년에 시세가 8억 원이 됐고, 이를 자녀에게 8억 원으로 증여했습니다. 자녀는 증여세를 낸 뒤 1년 후 8억 원에 팔았습니다. 이 경우 이월과세가 적용되면 취득가액은 자녀가 증여받은 8억 원이 아니라, 아버지의 최초 취득가액인 2억 원으로 계산됩니다. 양도차익이 6억 원으로 늘어나게 되는 것입니다. 단, 자녀가 납부한 증여세는 필요경비로 일부 공제됩니다.
이월과세가 적용될 때는 보유기간도 달라집니다. 자녀가 증여일로부터 1년 보유한 것으로 보는 것이 아니라, 증여자인 아버지의 최초 취득일부터 보유기간을 기산합니다. 장기보유특별공제율이나 단기보유세율 적용 여부도 이 기준으로 판단됩니다.
취득가액이 왜 달라지는 걸까요
이월과세 적용 시 달라지는 항목을 정리하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 이월과세 미적용 | 이월과세 적용 |
|---|---|---|
| 취득가액 | 수증자의 증여받은 가액 | 증여자의 최초 취득가액 |
| 보유기간 | 증여일부터 기산 | 증여자 취득일부터 기산 |
| 증여세 | — | 필요경비로 일부 공제 |
| 납세의무자 | 수증자 | 수증자 (동일) |
납세의무는 수증자에게 있지만, 세금을 계산하는 기준이 증여자의 과거 수치로 바뀐다는 점이 핵심입니다. 증여를 통해 취득가액을 높이고 양도세를 줄이려는 전략이 무력화되는 구조입니다.
이월과세 배제 조건도 있습니다
이월과세가 적용되지 않는 예외가 있습니다. 모든 증여 후 매도에 일률적으로 적용되는 것은 아닙니다.
이월과세 적용이 제외되는 경우
· 이월과세를 적용하면 수증자가 오히려 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하게 되는 경우· 이월과세로 계산한 양도세가 일반 방식으로 계산한 양도세보다 적은 경우
· 사업인정고시일 2년 이전에 증여받은 부동산이 법률에 따라 협의매수·수용된 경우
첫 번째 예외가 실무에서 자주 등장합니다. 이월과세를 적용하면 취득시점이 증여자의 취득일로 소급되는데, 이 과정에서 수증자가 2년 이상 보유한 것으로 인정되어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하게 된다면 이월과세를 적용하지 않습니다. 즉, 이월과세 덕분에 오히려 비과세를 받을 수 있는 상황이 되면 해당 규정을 배제하는 것입니다.
두 번째 예외는 이월과세를 적용해도 세금이 줄어드는 경우입니다. 예를 들어 증여자가 오래 전에 저가로 취득했고 보유기간이 충분히 길어 장기보유특별공제가 많이 적용된다면, 이월과세 적용 시 세금이 오히려 줄어들 수 있습니다. 이럴 때는 이월과세를 적용하지 않고 일반 방식으로 계산합니다.
이월과세, 이런 경우는 다릅니다
첫 번째는 사위나 며느리에게 증여한 경우입니다. 이월과세는 배우자 및 직계존비속에게만 적용됩니다. 사위·며느리는 직계존비속이 아니기 때문에 이월과세 대상이 아닙니다. 단, 이 경우에는 부당행위계산부인 규정이 별도로 적용될 수 있어 상황에 따라 확인이 필요합니다.
두 번째는 증여 후 이혼한 경우입니다. 배우자에게 증여 후 이혼이 되더라도, 양도 당시 이미 배우자 관계가 소멸되었더라도 이월과세는 적용됩니다. 증여받은 시점에 배우자였다면 이후 혼인 관계가 변경되어도 이월과세 요건은 유지됩니다. 단, 사망으로 혼인이 소멸된 경우는 다르게 판단될 수 있습니다.
또 하나 놓치기 쉬운 것은 증여세를 냈으니 취득가액이 높아졌다고 생각하는 경우입니다. 이월과세 적용 시 증여세는 양도세 계산 시 필요경비로 일부 공제받을 수 있지만, 취득가액 자체는 여전히 증여자의 원래 취득가액으로 계산됩니다. 증여세 납부가 취득가액을 바꾸는 것이 아니라는 점을 기억할 필요가 있습니다.
※ 이월과세 적용 요건과 적용 기간은 세법 개정에 따라 달라질 수 있으므로 최신 기준을 함께 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
증여 후 5년이 지나면 이월과세가 적용되지 않나요?
증여 시점에 따라 다릅니다. 2022년 12월 31일까지 증여받은 경우에는 5년이 기준이지만, 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년이 기준으로 적용됩니다. 증여일을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
이월과세가 적용되면 취득가액이 어떻게 달라지나요?
이월과세가 적용되면 수증자의 증여받은 가액이 아닌, 증여자(원래 소유자)의 최초 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산합니다. 보유기간도 증여자의 취득일부터 기산됩니다. 다만 수증자가 납부한 증여세는 필요경비로 일부 공제받을 수 있습니다.
사위나 며느리에게 증여해도 이월과세가 적용되나요?
이월과세는 배우자와 직계존비속(부모, 자녀, 조부모, 손자 등)으로부터 증여받은 경우에만 적용됩니다. 사위나 며느리는 직계존비속이 아니기 때문에 이월과세 대상이 아닙니다. 단, 별도의 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있습니다.
이월과세가 적용되지 않는 경우도 있나요?
있습니다. 이월과세를 적용했을 때 수증자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하게 되는 경우, 또는 이월과세로 계산한 세금이 일반 방식보다 오히려 적게 나오는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.
이혼 후 배우자로부터 증여받은 부동산을 팔아도 이월과세가 적용되나요?
증여받은 시점에 배우자 관계였다면, 양도 당시 이혼으로 혼인 관계가 소멸되었더라도 이월과세가 적용될 수 있습니다. 다만 사망으로 혼인이 소멸된 경우는 판단 기준이 달라질 수 있어 구체적인 상황에 따라 확인이 필요합니다.