증여받은 집 팔 때 보유 기간, 언제부터 인정될까
보유 기간 기산일, 원칙 먼저 보기
증여로 취득한 부동산의 취득 시기는 원칙적으로 증여등기접수일입니다. 즉, 증여를 받은 날부터 보유 기간을 계산하는 것이 기본 출발점입니다.
1세대 1주택 비과세를 판단할 때 필요한 2년 보유 요건도, 이 증여등기일부터 기산하는 것이 원칙입니다. 그러나 이 원칙이 그대로 적용되지 않는 상황이 몇 가지 있습니다. 증여자와의 관계, 양도 시점, 비과세 요건 충족 여부에 따라 기산일 자체가 달라질 수 있습니다.
보유 기간 기산일 원칙 정리
· 증여 취득 시기: 증여등기접수일· 비과세 보유 기간 원칙: 증여등기일부터 기산
· 조정대상지역 취득 시 거주 2년도 필요
· 동일세대원 증여 시: 별도 기준 적용 가능
· 이월과세 적용 시: 기산일이 달라질 수 있음
동일 세대원 증여, 기간 통산 될까
부부 사이 또는 같은 세대를 구성하는 가족 간에 증여가 이루어진 경우, 1세대 1주택 비과세를 판단할 때는 증여자와 수증자의 보유·거주 기간을 통산할 수 있습니다. 세대 단위로 보유와 거주를 판단하기 때문입니다.
예를 들어 남편이 10년 보유하고 거주한 주택을 아내에게 증여한 경우, 아내가 그 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 판단에서는 남편의 보유·거주 기간을 합산해 적용할 수 있습니다. 다만, 양도일 현재 두 사람이 여전히 동일 세대를 구성하고 있어야 이 통산이 인정됩니다. 이혼 등으로 가족 관계가 해소된 경우에는 증여일부터 기산합니다.
사례: 남편이 2015년 취득한 주택을 2024년 아내에게 증여. 아내가 2025년 양도 시 비과세 보유 기간은 남편의 2015년 취득일부터 통산 가능. 단, 양도일 현재 동일 세대여야 하며, 조정대상지역이면 거주 2년 요건도 충족해야 합니다.
이월과세, 기산일이 달라집니다
배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 증여일로부터 10년 이내에 양도하는 경우, 이월과세가 적용될 수 있습니다. 2022년 12월 31일 이전 증여분은 5년 이내 양도 시 적용됩니다.
이월과세가 적용되면 취득가액은 당초 증여자의 원래 취득가액으로 계산합니다. 세율 판단과 장기보유특별공제 보유 기간도 증여자의 당초 취득일부터 기산합니다. 수증자 입장에서 보유 기간이 짧아 단기세율이 적용될 상황이더라도, 이월과세를 적용하면 증여자의 취득일 기준으로 보유 기간이 길어져 세율이 낮아지는 경우가 생깁니다.
이월과세 적용 시 기산일
· 취득가액: 증여자의 당초 취득가액· 세율 판단 보유 기간: 증여자 취득일 기산
· 장특공 보유 기간: 증여자 취득일 기산
· 거주 기간: 증여일부터 기산
· 이월과세가 불리하면 일반 과세와 비교 적용
단, 이월과세를 적용한 세액이 일반 계산 방식보다 적게 나오는 경우에는 이월과세 적용이 배제됩니다. 두 방식 중 세액이 더 많이 나오는 쪽으로 과세하는 비교과세 구조입니다.
비과세 받을 수 있는 조건
증여받은 주택이 수증자 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우, 10년 이내 양도라도 이월과세 적용이 배제됩니다. 즉, 증여일 이후 2년 이상 보유(조정지역은 거주 2년 포함)하고 양도 시 1주택 요건을 갖췄다면, 10년이 되기 전에 팔더라도 비과세를 받을 수 있습니다.
사례: 부모로부터 증여받은 집을 3년간 실거주 후 양도. 수증자 기준 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시, 이월과세 적용 없이 비과세 가능. 단, 양도가액 12억 원 초과분은 과세 대상이 될 수 있습니다.
장기보유특별공제 계산 시 주의점
이월과세가 적용될 때 장기보유특별공제의 보유 기간은 증여자의 취득일부터 기산합니다. 그러나 거주 기간은 다릅니다. 증여자의 거주 기간을 통산하는 규정이 없기 때문에, 거주 기간은 수증자가 실제 거주한 기간, 즉 증여일 이후부터 계산합니다.
보유 기간은 길어도 거주 기간이 짧으면 1세대 1주택 장기보유특별공제율이 낮아질 수 있습니다. 보유와 거주를 구분해서 계산해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
| 구분 | 이월과세 미적용 | 이월과세 적용 |
|---|---|---|
| 취득가액 | 증여 시점 시가 | 증여자 당초 취득가액 |
| 보유 기간 기산 | 증여등기일 | 증여자 취득일 |
| 거주 기간 기산 | 증여일 이후 | 증여일 이후 |
| 비과세 보유 기간 | 동일세대 시 통산 가능 | 증여자 취득일 기산 |
다주택 상태에서 증여받았다면
증여 시점에 수증자가 이미 다른 주택을 보유하고 있었다면, 증여받은 집이 2번째 혹은 그 이상의 주택이 될 수 있습니다. 이 경우 1세대 1주택 비과세 판단에서 보유 기간 기산일이 달라집니다.
다주택 상태에서 다른 주택을 모두 처분한 뒤 마지막으로 남은 1주택을 팔 때, 비과세 보유 기간은 1주택이 된 날부터 새로 기산합니다. 증여받은 날이 아니라, 다른 주택을 처분한 날이 기산점이 되는 것입니다. 증여 시점이 아무리 빨랐더라도 다주택 상태가 유지된 기간은 비과세용 보유 기간으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
사례: 기존 주택 보유자가 2022년 부모로부터 주택을 증여받아 2주택 상태. 2024년 기존 주택 처분 후 증여받은 집을 2025년 양도. 비과세 보유 기간은 2024년 1주택이 된 날부터 기산, 2년 미충족으로 비과세 불가 가능성이 있습니다.
매도 전 다시 확인할 사항
증여받은 집을 팔기 전에는 아래 항목을 순서대로 다시 살펴보시는 것이 좋습니다. 증여자와의 관계, 증여 시점, 현재 주택 수, 거주 여부에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
매도 전 꼭 확인할 항목
· 배우자·직계존비속 증여 여부· 증여 후 10년 경과 여부
· 1세대 1주택 충족 여부
· 조정대상지역 여부
· 실거주 기간
· 현재 보유 주택 수
2026년 5월 10일부로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되어 중과세 체계가 재개되었습니다. 증여받은 집과 다른 주택을 함께 보유 중이라면, 어느 집을 먼저 매도하느냐에 따라 세금 차이가 발생할 수 있습니다.
※ 다주택 중과세 기준은 제도 변경 가능성이 있어 매도 시점 기준으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
증여받은 집을 팔 때 보유 기간은 언제부터 계산하나요?
원칙적으로 증여등기접수일부터 보유 기간을 계산합니다. 다만 배우자나 직계존비속으로부터 증여받고 10년 이내 양도 시 이월과세가 적용되면, 세율·장기보유특별공제 보유 기간은 증여자의 당초 취득일부터 기산합니다. 상황에 따라 기산점이 달라질 수 있어 반드시 사전에 확인이 필요합니다.
부모에게 증여받은 집을 2년 보유 후 팔면 비과세가 될까요?
수증자 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다. 증여일 이후 2년 보유(조정대상지역은 거주 2년도 필요), 양도 시 1주택 상태여야 합니다. 비과세 요건을 충족하면 10년 이내 양도여도 이월과세가 배제될 수 있습니다.
배우자에게 증여받은 집의 거주 기간은 증여자 기간도 포함되나요?
1세대 1주택 비과세 판단에서 동일 세대인 배우자 간 증여라면 보유·거주 기간을 통산할 수 있습니다. 그러나 이월과세 적용 시 장기보유특별공제의 거주 기간은 증여자의 거주 기간을 통산하는 규정이 없어, 수증자 본인의 실거주 기간만 인정됩니다.
기존 주택이 있는 상태에서 증여받은 집을 팔 때 비과세 보유 기간은?
다주택 상태에서 다른 주택을 모두 처분하고 1주택이 된 날부터 비과세 보유 기간이 새로 기산됩니다. 증여받은 날이 기산점이 되지 않을 수 있어, 처분 순서와 시점에 따라 비과세 요건 충족 여부가 달라질 수 있습니다.
이월과세 적용이 오히려 불리할 수도 있나요?
이월과세를 적용한 세액이 일반 양도세 계산보다 적게 나오는 경우에는 이월과세가 배제됩니다. 두 방식을 비교해 더 높은 세액으로 과세하는 비교과세 구조이므로, 단순히 이월과세가 유리하다고 단정하기 어렵습니다. 실제 세액은 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.