전세 계약 시 유의사항 총정리: 손해 없이 안전하게 전세 계약하는 방법

전세 계약, 작은 실수 하나가 수천만 원의 손해로 이어질 수 있다는 사실 알고 계셨나요?
특히 최근 전세사기 이슈가 커지면서 더욱 주의가 필요해졌습니다.
이 글에서는 실전 계약 단계에서 반드시 체크해야 할 안전 수칙과 보증금 보호 전략을 종합 정리했습니다.

등기부등본과 권리관계 확인

전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 주택의 **등기부등본**입니다. 등기부등본에는 소유자 정보, 근저당 설정, 가압류 여부 등 핵심 권리관계가 담겨 있어, 전세보증금 반환의 안전성과 직결됩니다.

꼭 확인할 항목은 다음과 같습니다.

※ 임대인이 소유자가 아닐 경우 대리계약에 대한 위임장, 인감증명서 등 확인 필수

‘전세가율’이란 집값 대비 전세금의 비율로, 보증금 회수 가능성을 가늠하는 핵심 지표입니다. 근저당 등 채권 설정 내역과 함께 반드시 비교해야 합니다.

※ 전세보증금 + 기존 근저당 금액이 매매가를 초과하는 경우, '깡통전세' 가능성 있음

보증금을 법적으로 보호받기 위한 핵심 조건은 바로 **확정일자 + 전입신고**입니다. 두 가지 모두 완료해야 ‘우선변제권’과 ‘대항력’이 생깁니다.

두 절차를 같은 날, 입주 직후 진행해야 가장 안전합니다.

최근 급증한 전세사기 피해를 예방하기 위해선, 계약 전 다음 항목을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

또한 허위 매물, 이중 계약 등은 **방문 전·후 정보 비교**를 통해 충분히 걸러낼 수 있습니다.

전세계약서는 단순 문서가 아니라, 보증금 보호의 법적 수단입니다. 필수 항목 외에도 **특약사항 설정**이 매우 중요합니다.

특히 구두 약속은 효력이 없으므로 반드시 서면으로 기재하고, 계약서 사본은 보관해야 합니다.

Q1. 전입신고와 확정일자는 꼭 같은 날 해야 하나요?
가능하면 같은 날 처리해야 보증금 보호 효과가 극대화됩니다.

Q2. 근저당 설정이 되어 있어도 계약해도 되나요?
가능은 하지만, 근저당 + 전세보증금이 집값을 넘으면 위험하므로 피하는 것이 안전합니다.

Q3. 전세보증보험은 의무인가요?
아닙니다. 의무는 아니지만, 고위험 전세는 보증보험 가입을 권장합니다.

Q4. 임대인이 대리인일 경우 주의할 점은?
위임장, 인감증명서 등 위임 권한을 반드시 확인하고 사본 보관하세요.

Q5. 계약서에 특약을 넣으면 무조건 법적 효력이 있나요?
네, 서면 기재된 특약은 법적 효력이 있으며, 향후 분쟁 시 유리한 자료가 됩니다.

전세 계약은 단순한 주거 계약이 아닌 수천만 원을 걸고 하는 금융 거래입니다. 계약 전 철저한 확인, 서류 점검, 법적 장치 활용을 통해 불필요한 손해를 예방하세요.

개인의 조건, 지역 상황, 부동산 특성에 따라 변수가 존재하므로, 모든 계약은 신중하게 진행하고 전문가 상담을 병행하시기 바랍니다.