전세 계약 전에 집이 마음에 들면 빨리 계약하고 싶어지는 게 당연합니다. 그런데 등기부등본을 제대로 확인하지 않고 계약서에 도장을 찍으면, 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 집주인이 친절하고 집 상태가 좋아도 등기부에 문제가 있으면 그게 전부 무의미해집니다.
실제로 이런 일이 생깁니다. 계약 후 대출 심사에서 해당 주택이 담보 초과 상태라는 게 드러나면서 전세자금대출이 거절되거나, 만기 때 집주인이 보증금을 못 돌려줬는데 경매에서 선순위 채권자에게 먼저 다 나가버리는 경우입니다. 지금 이 글에서 등기부 확인의 핵심 기준을 먼저 파악해 두세요.
실제로 많은 사람들이 등기부를 한 번만 보고 넘어갑니다. 이 부분에서 실수하면 계약 후에도 되돌리기 어렵습니다.
한눈에 보는 등기부 확인 핵심 기준
| 확인 구간 | 핵심 체크 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 계약 주소와 등기부 주소 일치 여부 |
| 갑구 | 현재 소유자, 압류·가압류·경매 기록 여부 |
| 을구 | 근저당권 채권최고액 + 보증금 합산 기준 |
| 계약 당사자 | 등기부 소유자 = 임대인 여부 확인 |
| 확인 시점 | 계약 전, 잔금 전, 전입신고 전후 총 3회 |
등기부등본, 어디서 무엇을 봐야 하는가
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 구간으로 나뉩니다. 각 구간에서 확인해야 할 내용이 다르기 때문에 어느 하나만 보고 안전하다고 판단하면 위험합니다.
표제부에서는 건물 주소와 용도가 실제 계약하려는 집과 맞는지 확인합니다. 주소가 조금이라도 다르면 다른 집의 등기부일 수 있습니다. 갑구에서는 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 자주 바뀐 건 아닌지, 압류나 가압류 기록이 없는지 봐야 합니다. 을구는 근저당권과 선순위 채권이 얼마나 설정되어 있는지 보는 구간으로, 전세 계약에서 가장 중요한 부분입니다.
한 가지만 기억해도 됩니다. 등기부상 소유자와 계약서 임대인 이름이 다르면 그 자리에서 계약을 멈춰야 합니다. 이 부분은 상황에 따라 판단이 달라질 수 있어서 구체적인 기준은 메인글에서 확인해야 합니다.
근저당 채권최고액, 어느 기준부터 위험한가
을구에서 근저당이 보인다고 해서 무조건 위험한 건 아닙니다. 문제는 근저당 채권최고액과 내 전세보증금을 더했을 때 집 시세와 어떻게 비교되느냐입니다.
예를 들어 시세 2억 원짜리 집에 근저당 채권최고액이 1억 원이고 내 보증금이 1억 원이라면, 합산액이 시세와 같아집니다. 경매가 진행되면 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많기 때문에 이 상태에서는 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 실제로 어느 비율부터 위험 구간으로 판단해야 하는지는 상황별 기준이 따로 있습니다.
이 비율 기준을 확인하지 않고 계약하면 보증금 회수에서 불리해질 수 있습니다.
등기부 확인, 언제 몇 번 봐야 하는가
많은 사람이 계약서 쓰기 전 한 번만 확인하면 된다고 생각합니다. 그런데 계약 이후에도 등기 내용은 바뀔 수 있습니다. 계약하고 나서 잔금 내기 전 사이에 집주인이 추가 대출을 받아 근저당이 늘어나는 경우가 실제로 있습니다.
여기까지 확인했다면 다음 단계 기준도 반드시 짚어야 합니다. 이걸 빠뜨리면 일정 전체가 꼬일 수 있습니다.
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자주 묻는 질문
등기부등본은 어디서 떼나요?
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 공인인증서 없이 700원에 발급받을 수 있습니다. 계약 당일 현장에서 확인할 때는 모바일로도 즉시 열람이 가능합니다.
근저당이 있으면 무조건 계약을 피해야 하나요?
근저당 자체가 문제는 아닙니다. 채권최고액과 내 보증금을 합산했을 때 주택 시세 대비 어느 수준인지를 따져봐야 합니다. 안전 기준은 집마다 다르게 적용됩니다.
등기부 소유자와 임대인이 다른 경우 계약이 가능한가요?
대리계약이라면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. 구두 설명만으로는 안 되며, 서류 확인 없이 계약을 진행하면 나중에 계약 자체가 무효화될 수 있습니다.
전입신고 후에도 등기부를 다시 확인해야 하나요?
네. 전입신고 후 확정일자를 받은 다음 날부터 대항력이 생기는데, 그 사이에 집주인이 근저당을 추가로 설정할 수 있습니다. 전입신고 직후 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.