재건축 분담금 계산 방법, 추가분담금은 얼마나 나올까
내 분담금은 어떻게 계산할까
기본 계산식은 세 단계로 이어집니다. 비례율은 총수입에서 총사업비를 뺀 금액을 종전자산 총액으로 나눈 값이고, 권리가액은 내 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 금액입니다. 분담금은 내가 배정받는 조합원 분양가에서 이 권리가액을 뺀 값입니다.
분담금 계산에 쓰이는 숫자
· 종전자산: 내 집의 감정평가액· 비례율: 조합 전체 사업성 수치
· 권리가액: 종전자산 × 비례율
· 조합원 분양가: 신청 평형의 가격
· 분담금: 분양가 − 권리가액
예를 들어 종전자산이 5억원, 비례율이 90%, 신청한 평형의 조합원 분양가가 8억원이라면 권리가액은 4억 5천만원이고 분담금은 3억 5천만원입니다. 같은 조건에서 비례율만 80%로 내려가면 권리가액이 4억원이 되어 분담금은 4억원으로 늘어납니다.
조합에 따라 비례율 대신 무상지분율 같은 표현을 쓰기도 합니다. 최종 금액은 관리처분계획에 적힌 산정 방식이 기준이 됩니다.
비례율이 낮으면 분담금이 늘까
비례율이 100%보다 낮다는 것은 총수입으로 사업비를 충당하고 나면 종전자산 가치를 그대로 인정하기 어렵다는 뜻입니다. 이때는 내 권리가액이 종전자산 평가액보다 작아지고, 그 차이만큼 분담금이 커집니다.
반대로 일반분양 수입이 늘거나 사업비가 줄면 비례율이 올라 분담금이 줄어듭니다. 정비계획 단계의 고시나 공람 자료에 나오는 금액은 추정 비례율로 계산한 추정분담금이어서, 이후 단계에서 비례율이 다시 산정되면 숫자가 바뀝니다.
추가분담금은 언제 생기는 걸까
추가분담금은 이미 안내받은 분담금 외에, 총사업비가 늘어나면서 조합원이 더 내게 되는 금액입니다. 출발점은 대체로 공사비 인상이고, 금융비용 증가, 설계 변경, 사업 지연에 따른 이주비 이자가 겹치기도 합니다.
총사업비가 늘면 다른 조건이 같을 때 비례율이 내려갈 수 있습니다. 실제 분담금 변경은 사업비와 수입 변동, 관리처분계획 변경 여부, 총회 의결 등 해당 사업장의 절차에 따라 달라집니다. 공사비가 일정 비율 이상 늘어나거나 조합원 5분의 1 이상이 요청하면 공사비 검증을 요청하는 절차가 있고, 적용 조건은 시공자 선정 시점에 따라 다릅니다.
같은 평형인데 분담금이 다를까
분담금은 평형만으로 정해지지 않습니다. 실제로 많이 겪는 상황 두 가지를 기준으로 보겠습니다.
같은 평형 신청, 금액이 다른 경우
· 상황: 이웃과 같은 평형을 신청
· 기준: 종전자산 감정평가액 차이
· 갈리는 조건: 대지지분, 위치, 층 등
· 대응 1: 내 감정평가 내역 열람
· 대응 2: 평가 반영 항목 비교
초기 추정액보다 늘어난 경우
· 상황: 처음 안내받은 금액보다 증가
· 기준: 총사업비와 비례율 변동
· 갈리는 조건: 공사비 증액, 금융비용
· 대응 1: 변경안 총회 자료 비교
· 대응 2: 공사비 검증 진행 여부 확인
추정 분담금이 확정 금액일까
조합이 공개하는 추정분담금은 추정 비례율과 종전자산 추정액으로 계산한 금액입니다. 고시와 안내 자료에도 관리처분계획인가 때 개별 감정평가와 분양가 확정 결과에 따라 변경될 수 있다고 적혀 있습니다.
헷갈리기 쉬운 부분이 하나 더 있습니다. 분담금은 새 집 값에서 권리가액을 뺀 금액일 뿐이어서, 이주 기간의 대출 이자나 취득세, 이전 비용은 따로 잡아야 합니다. 이주비 이자를 어떻게 처리하는지는 조합 규정에 따라 다릅니다.
내 상황은 어디에 가까울까
| 상황 | 분담금 방향 | 살펴볼 자료 |
|---|---|---|
| 비례율 하락 | 권리가액 감소, 분담금 증가 | 총회 비례율 안건 |
| 일반분양가 상승 | 총수입 증가, 분담금 감소 요인 | 관리처분 수입 항목 |
| 공사비 증액 | 총사업비 증가, 추가분담금 | 공사비 증액 안건 |
| 더 큰 평형 신청 | 조합원 분양가 상승 | 평형별 분양가표 |
| 종전자산 평가 차이 | 권리가액 변동 | 감정평가 내역 |
분담금이 부담스럽다면 평형 선택과 함께 분양신청 여부도 따져야 합니다. 분양신청 기간 안에 신청하지 않으면 현금청산 대상이 될 수 있어서, 이 시점에 안내받은 추정액을 기준으로 판단하게 됩니다.
자주 묻는 질문
재건축 분담금은 어떻게 계산하나요?
조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이며, 권리가액은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱해 산정합니다. 조합과 사업 단계에 따라 적용되는 수치는 달라질 수 있습니다.
비례율이 100%보다 낮으면 손해인가요?
권리가액이 종전자산 평가액보다 작아져 분담금이 커지는 방향으로 작용합니다. 다만 새 아파트의 가치와 신청 평형에 따라 최종 판단은 달라질 수 있습니다.
추가분담금은 왜 생기나요?
공사비 인상, 금융비용 증가, 설계 변경, 사업 지연 등으로 총사업비가 늘어 비례율이 내려가면 발생합니다. 관리처분계획 변경안이 총회에서 의결되는 과정을 거쳐 확정됩니다.
조합이 알려준 추정분담금은 확정 금액인가요?
확정 금액이 아닙니다. 추정 비례율과 종전자산 추정액으로 계산한 금액이어서, 관리처분계획인가 때 감정평가와 분양가 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
같은 평형인데 분담금이 서로 다른 이유는 무엇인가요?
종전자산 감정평가액이 다르면 권리가액이 달라지고 분담금도 달라집니다. 대지지분, 위치, 층 같은 평가 요소가 영향을 줍니다.