재개발 현금청산자도 주거이전비를 받을 수 있을까요
분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 되면 토지·건물 보상금만 받고 끝나는 것으로 생각하기 쉽습니다. 그런데 보상금과 별개로 주거이전비가 문제 되는 경우가 있고, 소유자에게는 실제 거주라는 조건이 붙습니다.
현금청산자는 조합원 지위를 갖지 못하고 금전으로 정산받는 소유자를 말합니다. 소유자라는 사실만으로 주거이전비가 정해지는 것은 아니며, 현행 토지보상법 시행규칙 제54조가 정한 조건을 갖췄는지가 먼저 걸립니다.
현금청산자도 주거이전비 받을까
재개발 정비사업에는 토지보상법 규정이 준용되기 때문에, 현금청산 대상자에 대한 손실보상에도 주거이전비가 포함될 수 있습니다. 대법원은 주거이전비·이사비·이주정착금을 도시정비법이 말하는 '토지보상법에 따른 손실보상'으로 본 바 있습니다. 소유자의 주거이전비는 가구원 수에 따른 2개월분이 기준입니다. 통계청이 발표하는 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 바탕으로 산정하므로, 같은 구역이라도 가구원 수와 적용 통계에 따라 금액이 다르게 나옵니다.먼저 따져볼 세 가지
· 실제로 그 집에 살았는지· 무허가건축물등에 해당하는지
· 거주 사실을 입증할 자료가 있는지
내 집에 살았는데 못 받는 이유
시행규칙 제54조 제1항에는 단서가 있습니다. 소유자가 해당 건축물이나 구역 안 타인의 건축물에 실제로 거주하고 있지 않거나, 건축물이 무허가건축물등에 해당하면 소유자 주거이전비는 지급 대상에서 빠집니다. 그래서 등기부상 소유자라는 점이나 전입신고 기록 하나만으로는 결론이 나지 않습니다. 주민등록 기록과 실제 생활 사실이 함께 다뤄질 수 있고, 거주 사실은 증빙으로 입증해야 합니다. 반대로 본인 집이 아니라 구역 안의 다른 집에 살던 소유자도 문언상 제외되지 않습니다. 소유 주택에 살았는지만 따지다가 이 부분을 놓치는 일이 적지 않습니다.이런 상황이면 받을 수 있을까
· 상황: 예를 들어 구역 안 본인
집에서 살던 소유자가
분양신청을 하지 않은 경우
· 기준: 실제 거주 여부
· 갈림: 무허가건축물 해당 여부
· 대응: 거주 자료를 갖춰
사업시행자에 지급 요청
· 상황: 예를 들어 구역 안에
집을 갖고 있지만 다른
집에 세 들어 살던 경우
· 기준: 구역 안 타인 건축물
거주도 포함되는지
· 갈림: 실제 거주 입증 여부
· 대응: 임대차·주민등록 자료
정리 후 산정액 확인
· 상황: 예를 들어 소유 주택은
세를 주고 본인은 구역
밖에서 살던 경우
· 기준: 소유자 실제 거주 여부
· 갈림: 소유자 몫은 제외될 수
있고 세입자는 별도 판단
· 대응: 세입자 거주 현황을
함께 파악
보상금 받았으니 끝난 걸까요
토지·건물 보상금과 주거이전비는 별개의 항목입니다. 감정평가금액이 정해지고 보상금이 지급됐더라도 주거이전비가 남아 있으면 손실보상이 마무리됐다고 보기 어렵다는 것이 대법원의 판단입니다. 이사비도 마찬가지로 별도 기준으로 산정됩니다. 가재도구 등 동산을 옮기는 비용을 보상하는 항목이어서, 주거이전비와는 산정 근거가 다릅니다. 이주정착금은 한 단계 더 나아가 별도 요건이 따라붙습니다. 현금청산 대상이라는 이유만으로 자동 지급되는 항목이 아니므로, 주거이전비를 받았다고 해서 이주정착금까지 당연히 따라오는 것으로 볼 수는 없습니다.주거이전비 안 주면 비워야 할까
조합이 집을 비워 달라고 요구할 때 가장 많이 부딪히는 쟁점입니다. 사업시행자와 주거이전비 등의 지급에 관한 협의가 성립했다면, 다른 특약이 없는 한 해당 보상금 지급의무와 부동산 인도의무는 동시이행 관계로 다뤄집니다. 재결 절차를 거치는 경우에는 사전보상 원칙에 따라 주거이전비 등의 지급이 부동산 인도보다 먼저 이뤄져야 한다는 것이 대법원 입장입니다. 다만 협의나 재결을 거치지 않았더라도 사업시행자가 실제로 지급하거나 공탁한 사정이 인정되면 지급절차가 선행된 것으로 볼 여지가 있어, 어떤 단계에 있는지에 따라 결론이 갈립니다.받는 경우 못 받는 경우 비교
| 구분 | 소유자 주거이전비 | 핵심 조건 |
|---|---|---|
| 구역 안 본인 집 거주 | 2개월분 대상 가능 | 실제 거주, 무허가 아님 |
| 구역 안 타인 집 거주 | 2개월분 대상 가능 | 실제 거주 입증 |
| 구역 밖에서 거주 | 제외될 수 있음 | 실제 거주 요건 미충족 |
| 무허가건축물등 소유 | 제외될 수 있음 | 건축물 성격 |
자주 묻는 질문
현금청산 대상자는 모두 주거이전비를 받나요?
그렇지 않습니다. 소유자의 경우 해당 건축물이나 구역 안 타인의 건축물에 실제 거주해야 하고, 무허가건축물등이면 제외됩니다. 구체적인 대상 여부는 거주 기록과 건축물 현황에 따라 개별적으로 판단됩니다.
소유자 주거이전비는 몇 개월분인가요?
토지보상법 시행규칙 제54조는 주거용 건축물 소유자에게 가구원 수에 따른 2개월분을 기준으로 정하고 있습니다. 금액은 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 바탕으로 산정하므로 가구원 수와 적용 통계에 따라 다릅니다.
집을 세놓고 다른 곳에 살았다면 어떻게 되나요?
소유자가 실제로 거주하지 않았다면 소유자 주거이전비는 제외될 수 있습니다. 다만 그 집에 살던 세입자는 거주 시점과 기간 등 별도 요건을 갖추면 세입자 기준의 주거이전비 대상이 될 수 있습니다.
주거이전비를 받기 전에 집을 비워줘야 하나요?
주거이전비 등의 지급에 관한 협의가 성립했다면 다른 특약이 없는 한 해당 보상금 지급과 부동산 인도는 동시이행 관계로 다뤄집니다. 재결 절차 등에 의하는 경우에는 지급절차가 인도보다 먼저 이뤄져야 합니다. 다만 적법한 지급이나 공탁으로 손실보상이 완료됐다면 보상액에 이견이 있다는 이유만으로 인도를 계속 거절할 수는 없습니다.
이사비와 이주정착금도 함께 받을 수 있나요?
이사비는 별도 기준으로 산정되는 항목이고, 이주정착금은 별도 요건을 충족해야 하는 항목입니다. 주거이전비를 받는다고 해서 두 항목이 자동으로 함께 인정되는 것은 아닙니다.