재개발 현금청산금, 공시지가로 계산하면 시세보다 적게 받을까?
분양신청을 하지 않았거나 철회한 소유자는 현금청산 대상이 됩니다. 이때 가장 먼저 궁금한 것은 "내 집을 얼마로 계산해 주느냐"인데, 시세가 아니라 법에서 정한 보상 평가 방식이 적용되기 때문에 기대한 금액과 체감 금액 사이에 간격이 생기기 쉽습니다.
현금청산금은 누가 어떻게 정할까
현금청산금은 먼저 사업시행자인 조합과 소유자가 협의하는 방식으로 정해집니다. 도시정비법상 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산 대상자와 손실보상 협의를 해야 하고, 실무에서는 분양신청기간이 끝난 다음 날부터 협의를 시작하기도 합니다.
협의 때 조합이 내미는 금액은 보통 감정평가를 거친 금액입니다. 소유자가 이 금액에 동의하면 계약으로 마무리되지만, 동의하지 않으면 다음 단계인 재결 절차로 넘어갑니다. 협의서에 서명하는 순간 금액이 확정되므로, 제시 금액의 산정 내역을 먼저 받아 보는 일이 우선입니다.
협의가 안 되면 수용재결로 갈까
협의 기간 90일 안에 합의하지 못하면, 조합은 그 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청해야 합니다. 이 기간을 넘겨 신청하면 조합은 지연일수에 따른 이자를 소유자에게 지급해야 하고, 이율은 시행령에서 정합니다.
재개발은 토지보상법 절차를 따라 토지수용위원회가 보상금을 정하고, 재건축은 조합이 매도청구소송을 제기해 법원이 금액을 정합니다. 같은 현금청산이라도 누가 금액을 정하느냐가 다르다는 점이 첫 번째 차이입니다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 협의 불성립 시 | 수용재결 신청 | 매도청구소송 |
| 금액 결정 | 토지수용위원회 | 법원 |
| 산정 방식 | 토지보상법 기준 | 시가 판단 |
공시지가 기준이라 시세보다 낮을까
재개발 보상 평가는 토지보상법에 따라 공시지가를 기준으로 하고, 공시기준일 이후의 지가변동률과 생산자물가상승률 등을 반영해 현재 가치로 보정합니다. 사업 시행으로 생기는 개발이익은 보상액에서 배제하는 것이 원칙입니다.
그래서 입주권 기대감이나 재개발 호재가 반영된 인근 거래가격과 청산금 사이에 차이가 나는 일이 흔합니다. 실거래가와 청산금은 애초에 산정 논리가 다른 숫자입니다. 건물은 건물의 구조와 경과 연수 등을 따지는 원가 중심으로 평가되어 토지와는 별도로 계산됩니다.
예를 들어 관리처분계획 인가 후 조합이 감정평가 금액을 제시했는데, 인근 실거래가보다 훨씬 낮게 느껴지는 상황입니다. 이때 공시지가를 출발점으로 하되, 지가변동률과 토지의 개별요인 등을 반영한 보상 평가가 적정한지 살펴봐야 합니다. 다만 비교표준지 선정이나 보정 항목이 적정한지에 따라 금액은 달라질 수 있습니다. 협의서에 서명하기 전에 평가 내역서를 받아 근거를 살피고, 필요하면 별도 감정평가를 받아 비교하는 순서로 대응하게 됩니다.
감정평가액이 서로 다른 이유는
같은 집이라도 감정평가법인마다 금액이 다르게 나옵니다. 비교표준지를 어떤 필지로 잡았는지, 개별요인을 얼마나 반영했는지, 가격시점을 언제로 보았는지에 따라 격차가 생깁니다. 협의 단계와 재결 단계는 적용되는 가격시점이 다를 수 있어, 평가 기준일과 적용 법령을 각각 확인해야 합니다.
제시 금액을 받으면 살펴볼 항목
· 평가를 맡은 감정평가법인· 비교표준지와 선정 이유
· 가격시점과 시점 보정 내용
· 건물 평가 방식과 경과 연수
· 지장물·영업 관련 보상 포함 여부
조합 제시 금액에 불복하면 어떻게 될까
협의 금액이 낮다고 판단되면 곧바로 서명하지 않고 별도 감정평가를 받아 근거를 마련하는 방법이 있습니다. 재결까지 갔다면 재결서를 받은 날부터 정해진 기간 안에 이의신청을 하거나 보상금 증감을 다투는 행정소송을 제기하는 길이 열려 있습니다. 어느 절차를 거치느냐에 따라 제소 기한이 달라지고 기간이 짧아서, 재결서 수령일을 기록해 두는 것이 중요합니다.
예를 들어 협의가 되지 않아 수용재결로 보상금이 정해졌는데 조합 제시액과 큰 차이가 없는 상황입니다. 재결은 토지수용위원회가 감정평가를 바탕으로 정하기 때문에 협의 금액과 비슷하게 나올 수도 있습니다. 불복을 고민한다면 이의신청과 소송 중 무엇을 택할지, 보상금을 이의를 유보한 채 수령할 수 있는지를 기한 안에 따져야 합니다. 기한을 넘기면 다투기 어려워지므로 재결서 송달일부터 일정을 세우게 됩니다.
많이 하는 오해
· 시세만큼 받을 수 있다는 생각· 조합 제시액이 최종이라는 생각
· 감정평가는 한 번이면 같다는 생각
· 청산금에 이사비까지 들어 있다는 생각
주거이전비는 청산금과 별개일까
토지·건물에 대한 보상금과 주거이전비, 이사비 같은 이주 관련 보상은 항목이 나뉩니다. 대법원은 재개발 현금청산 대상자로부터 건물을 인도받으려면 협의나 재결로 정해지는 주거이전비 등도 지급해야 한다는 취지로 판단한 바 있습니다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결).
다만 주거이전비는 실제 거주 여부와 사업 단계 등 요건에 따라 지급 대상과 금액이 달라질 수 있습니다. 청산금 금액만 보고 이주 계획을 세우면 자금 계획에 빈틈이 생길 수 있어, 두 보상이 각각 얼마인지 따로 따져야 합니다.
자주 묻는 질문
재개발 현금청산금은 시세대로 받을 수 있나요?
재개발은 토지보상법에 따라 공시지가를 기준으로 평가하고 개발이익은 배제하는 것이 원칙이어서, 인근 실거래가나 시세와 차이가 날 수 있습니다. 실제 금액은 감정평가 내용과 가격시점에 따라 달라집니다.
조합이 제시한 청산금이 낮으면 꼭 받아들여야 하나요?
협의에 응할 의무는 없습니다. 제시 금액의 산정 근거를 받아 보고 별도 감정평가로 비교할 수 있으며, 협의가 되지 않으면 수용재결 절차에서 금액이 다시 정해집니다.
협의 기간과 수용재결 신청 기한은 어떻게 되나요?
조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 협의해야 하고, 협의가 되지 않으면 그 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다.
조합이 기한을 넘기면 지연이자가 붙나요?
조합이 60일의 기간을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다. 이율은 100분의 15 이하의 범위에서 시행령으로 정합니다.
주거이전비는 현금청산금에 포함되나요?
토지·건물 보상금과 주거이전비, 이사비 등은 별도 항목입니다. 주거이전비는 거주 여부와 사업 단계 등 요건에 따라 지급 대상과 금액이 달라질 수 있습니다.