재개발 구역 내 물건을 이미 보유하고 있거나 매수를 검토 중이라면, 지금 시점에 주택 수 계산을 한 번 더 확인해볼 필요가 있습니다.
같은 재개발 구역 내 물건이라도 언제 취득했는지, 어떤 형태로 보유하고 있는지에 따라 주택 수 산정 결과가 달라질 수 있습니다. 그 차이가 양도세 비과세 여부로 이어지기 때문에, 단순히 "입주권이니까 주택이 아닐 것"이라고 보고 있다가 양도 시점에 예상과 다른 결과가 나오는 경우도 있습니다.
입주권, 주택 수 포함 기준
재개발 구역 내 건물이 철거된 이후에도 조합원 입주권은 세법상 일정 요건에서 주택으로 봅니다. 완공된 주택이 아니더라도 양도 시점에 주택 수에 포함되는 방식으로 계산될 수 있다는 뜻입니다.
이미 다른 주택을 1채 보유 중인 상태에서 입주권을 함께 보유하고 있다면, 양도 순서와 시점에 따라 1세대 1주택 비과세 적용 여부가 달라질 수 있습니다. "입주권은 아직 주택이 아니다"로 보고 양도 계획을 세웠다가 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우가 실제로 있습니다.
| 취득·보유 형태 | 인가 단계 | 주택 수 산정 |
|---|---|---|
| 재개발 구역 내 주택 | 관리처분인가 전 | 주택으로 포함 |
| 조합원 입주권 | 관리처분인가 후 | 주택으로 볼 수 있음 |
| 현금청산 대상 | - | 제외될 수 있음 |
취득 시점과 조합원 자격에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
매수 시점이 달라지는 이유
재개발 구역 내 물건을 매수할 때 조합설립인가 전인지, 이후인지는 주택 수 계산에 영향을 줄 수 있습니다.
조합설립인가 이전에 매수한 경우라면 일반 주택 취득과 동일하게 봅니다. 이후 관리처분인가를 거치면서 해당 주택이 입주권으로 전환되는데, 이 전환 시점을 기준으로 세법상 보유 형태가 달라집니다. 입주권으로 전환된 이후에도 양도 시 주택 수에 어떻게 반영되는지를 별도로 확인해야 하는 이유입니다.
관리처분인가 이후에 입주권을 매수한 경우도 마찬가지입니다. 분양권과는 다른 기준이 적용될 수 있고, 보유 중인 다른 주택과 합산해 주택 수를 계산할 때 결과가 달라질 수 있습니다. 매수 당시엔 주택 수가 1채였는데, 이후 입주권까지 합산하면 2채가 되는 경우도 있습니다.
입주권 있으면 2주택 될까
가장 많이 헷갈리는 경우 중 하나는 조합원 입주권과 일반 주택을 동시에 보유하고 있는 경우입니다.
기존에 1주택을 보유하고 있고, 재개발 구역 내 물건을 추가로 매수해 입주권이 생긴 상태라면, 현재 주택 수를 어떻게 계산할지가 중요합니다. 입주권을 주택으로 보느냐 여부에 따라 양도 순서나 시점이 달라지고, 그 결과로 비과세 적용 여부도 바뀔 수 있습니다.
재개발 완료 후 신축 주택에 입주하면서 기존 주택을 아직 처분하지 않은 경우도 마찬가지입니다. 일시적 2주택 비과세 적용을 받으려면 기간 내 양도 요건을 맞춰야 하는데, 기산점을 언제로 보느냐에 따라 남은 기간이 달라질 수 있습니다. 재개발 완료일 기준인지, 입주권 취득일 기준인지를 먼저 확인해야 합니다.
실거주 여부도 함께 봐야 합니다
주택 수 계산과 함께 실거주 여부도 봐야 하는 이유가 있습니다. 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 보유 기간뿐 아니라 거주 기간 요건이 별도로 있습니다.
재개발 구역 내 주택의 경우, 관리처분인가 이후 철거로 인해 실거주를 하지 못하는 기간이 생깁니다. 이 기간이 거주 요건에 어떻게 반영되는지는 취득 시점, 조합원 자격 유지 여부, 재입주 여부에 따라 달라질 수 있습니다. "재개발 전에 살았으니 거주 기간 인정된다"고 단정하기 어려운 경우도 있어, 양도 전에 실거주 기간 계산을 별도로 확인해두는 편이 좋습니다.
※ 재개발 입주권과 주택 수 계산 기준은 정책 및 지역 지정에 따라 달라질 수 있어 현재 기준 확인이 필요합니다.
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자주 묻는 질문
재개발 입주권은 주택 수에 포함되나요?
관리처분인가 이후 보유 중인 조합원 입주권은 세법상 일정 요건에서 주택으로 볼 수 있습니다. 취득 시점과 조합원 자격 유지 여부에 따라 주택 수 산정 결과가 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.
재개발 구역 내 주택을 매수하면 주택 수가 늘어나나요?
관리처분인가 전에 매수한 경우와 이후 입주권 형태로 취득한 경우, 주택 수 산정 방식이 다를 수 있습니다. 매수 시점과 인가 단계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이미 1주택을 보유 중인데 입주권을 취득하면 2주택이 되나요?
경우에 따라 달라질 수 있습니다. 입주권 취득 시점, 조합원 자격 여부, 보유 주택의 양도 시점에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다.