자녀에게 부동산 증여하면 세금 얼마나 나올까?
증여세 공제 얼마까지 될까
부모가 자녀에게 재산을 증여할 때 증여세가 바로 나오는 건 아닙니다. 수증자 기준으로 10년간 합산한 금액이 공제 한도를 넘어야 세금이 발생합니다. 2026년 현재 성인 자녀는 10년간 5,000만 원, 미성년 자녀는 2,000만 원이 공제 한도입니다.
자녀 증여세 공제 한도 (2026년)
· 성인 자녀: 10년간 5,000만 원· 미성년 자녀: 10년간 2,000만 원
· 부·모 합산 적용 (각각 5천만 원 아님)
· 조부모·외조부모도 직계존속 합산
· 공제 초과분에만 10~50% 세율 적용
주의해야 할 부분이 있습니다. 부모가 각자 5,000만 원씩 증여할 수 있다고 생각하는 경우가 많은데, 직계존속은 아버지·어머니를 동일인으로 보기 때문에 두 분이 함께 증여해도 합산 한도는 5,000만 원입니다. 조부모나 외조부모가 10년 이내에 증여한 내역도 함께 합산됩니다.
2024년 1월 1일 이후 증여분부터는 혼인·출산 공제가 추가됩니다. 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생일로부터 2년 이내에 직계존속으로부터 증여받은 경우, 기본 공제 5,000만 원과 별도로 최대 1억 원이 추가 공제됩니다. 혼인·출산 통합 한도 1억 원이므로 중복 적용은 안 됩니다.
취득세 12% 되는 경우
증여세와 별개로, 자녀가 부동산을 증여받을 때 취득세도 납부해야 합니다. 일반적으로 부동산 증여 취득세율은 3.5%입니다. 그런데 조건에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.
증여 취득세율 비교
· 일반 증여: 3.5% 기본 세율· 조정대상지역 + 공시가격 3억 이상:
→ 12% 중과 세율 적용
· 1세대 1주택자가 배우자·직계비속에게:
→ 조정지역이라도 3.5% 적용
· 비조정대상지역: 3.5% 기본 세율
즉, 다주택자가 조정대상지역 안에 있는 공시가격 3억 원 이상 주택을 자녀에게 증여하면, 자녀가 부담하는 취득세가 12%로 올라갑니다. 2025년 10월 이후 서울 전 자치구와 경기 일부 지역이 조정대상지역으로 신규 지정되면서, 해당 지역에서 증여를 고려하는 경우 취득세 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
반면 1세대 1주택자가 소유한 주택을 자녀에게 넘기는 경우에는 예외 규정이 있어 3.5% 세율이 적용됩니다. 증여자의 주택 보유 수, 지역 지정 여부, 공시가격 수준을 함께 확인해야 실제 취득세가 얼마 나올지 파악할 수 있습니다.
※ 조정대상지역 지정 현황은 처분 시점 기준으로 다시 확인이 필요합니다.
이월과세 언제 적용될까
증여받은 자녀가 이후 해당 부동산을 매도할 경우, 양도소득세 계산에서 이월과세 규정이 적용될 수 있습니다. 이월과세란 증여 후 일정 기간 이내에 양도하면, 자녀가 증여받은 시점의 취득가액이 아니라 원래 증여자(부모)가 취득했던 가격을 기준으로 양도세를 계산하는 규정입니다.
예시로 보면, 부모가 3억 원에 취득한 아파트를 자녀에게 7억 원(시가)에 증여했고, 자녀가 곧바로 7억 원에 팔았다고 가정합니다. 이월과세가 적용되지 않으면 취득가액이 7억 원이므로 양도차익이 없어 양도세가 거의 없습니다. 그러나 이월과세 적용 시에는 취득가액을 3억 원(부모의 원취득가)으로 보기 때문에 4억 원이 양도차익이 되어 세금이 크게 달라집니다.
2023년 1월 1일 이후 증여분부터는 이 이월과세 적용 기간이 기존 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 즉, 2023년 이후에 부모·조부모 등 직계존속으로부터 부동산을 증여받은 경우에는 증여일로부터 10년이 지나야 이월과세 위험에서 벗어날 수 있습니다. 2022년 이전 증여분이라면 5년 기준이 적용됩니다.
이월과세 핵심 기준
· 2022.12.31 이전 증여: 5년 이내 양도 시 적용· 2023.1.1 이후 증여: 10년 이내 양도 시 적용
· 적용 시 취득가액: 증여자의 원취득가 기준
· 토지·건물·분양권·입주권 등에 해당
· 이월과세 적용이 오히려 유리하면 미적용
자녀에게 증여 후 단기 매도 계획이 있다면 이월과세 여부를 반드시 확인해야 합니다. 증여 시점과 향후 매도 시점의 간격, 그리고 증여 연도가 2022년 이전인지 2023년 이후인지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
주택 수 계산 달라질까
자녀에게 주택을 증여하면 자녀의 주택 수가 늘어납니다. 문제는 부모와 자녀가 같은 세대로 묶일 경우, 부모의 세대 전체 주택 수에도 영향을 줄 수 있다는 점입니다.
세법상 1세대는 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 기준으로 판단합니다. 미혼이고 30세 미만인 자녀는 주소지를 별도로 분리해도 부모와 같은 세대로 볼 수 있습니다. 만 30세 이상이거나 혼인한 경우, 또는 독립적인 생계를 유지하는 것이 확인되어야 별도 세대로 인정받기 쉽습니다.
부모가 주택 1채를 보유한 상태에서, 같은 세대에 속한 자녀에게 주택을 증여하면 세대 전체 기준으로 2주택이 됩니다. 이후 부모가 본인 명의 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받으려면 자녀 명의 주택이 같은 세대로 합산되지 않아야 하므로, 세대분리 여부와 실질적 독립 요건을 먼저 따져봐야 합니다.
또한 2026년 5월 10일 이후부터 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 조정대상지역 내 주택을 2주택 이상 보유한 상태에서 양도하면 기본세율에 20%포인트(3주택 이상은 30%포인트)가 가산되고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 자녀에게 증여한 주택이 세대 합산으로 주택 수에 포함된다면, 이후 부모 명의 주택 처분 시 세금 판단에도 영향을 줄 수 있습니다.
자주 틀리는 부분
자녀 증여 시 자주 틀리는 경우
· 부·모 각각 5천만 원 공제 가능하다고 오해· 조부모 증여까지 합산된다는 사실 모름
· 취득세 3.5%만 내면 된다고 생각
· 이월과세 5년 기준 그대로 적용한다고 착각
· 주소 분리하면 세대분리 완료된다고 오해
· 증여세 신고 안 해도 된다고 판단
면제 한도 이내의 증여라 해도 신고를 해두는 것이 이후 자금출처 소명이나 10년 합산 기록 관리에 유리합니다. 신고하지 않으면 과거 증여 내역 관리가 어려워져 추후 분쟁 소지가 생길 수 있습니다.
| 구분 | 일반 조건 | 중과 조건 |
|---|---|---|
| 증여 취득세 | 3.5% | 12% (조정지역·공시가 3억↑) |
| 이월과세 기간 | 5년 (2022년 이전 증여) | 10년 (2023년 이후 증여) |
| 증여세 공제 | 성인 5천만, 미성년 2천만 | 혼인·출산 시 +1억 가능 |
자주 묻는 질문
Q. 부모 두 분이 각각 자녀에게 5천만 원씩 증여하면 합계 1억 원이 공제되나요?
A. 그렇지 않습니다. 직계존속인 부·모는 증여세법상 동일인으로 간주합니다. 아버지와 어머니가 각각 증여해도 10년 합산 기준으로 5,000만 원까지만 공제됩니다. 조부모·외조부모가 10년 이내에 증여한 내역도 함께 합산되므로 주의가 필요합니다.
Q. 조정대상지역 주택을 자녀에게 증여하면 취득세가 얼마나 되나요?
A. 다주택자가 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 자녀에게 증여하면, 자녀가 내야 하는 취득세율은 12%가 될 수 있습니다. 단, 증여자가 1세대 1주택자인 경우에는 예외적으로 3.5%가 적용됩니다. 증여자의 주택 수와 해당 지역 지정 여부를 먼저 확인해야 합니다.
Q. 자녀에게 증여한 집을 자녀가 바로 팔면 양도세는 어떻게 계산되나요?
A. 2023년 1월 1일 이후에 증여받은 부동산의 경우, 증여일로부터 10년 이내에 양도하면 이월과세가 적용될 수 있습니다. 이 경우 자녀의 취득가액이 아닌 증여자(부모)가 처음 취득했던 가격을 기준으로 양도차익을 계산하기 때문에 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 2022년 이전 증여분은 5년 기준이 적용됩니다.
Q. 자녀에게 집을 증여하면 부모의 1세대 1주택 비과세에 영향이 있나요?
A. 자녀가 부모와 같은 세대로 판단되는 경우, 자녀 명의 주택이 세대 전체 주택 수에 합산될 수 있습니다. 미혼이고 만 30세 미만인 자녀는 주소를 분리해도 같은 세대로 볼 수 있으며, 실질적인 독립 여부를 세무당국이 확인합니다. 세대분리 요건 충족 여부에 따라 부모의 비과세 판단이 달라질 수 있습니다.
Q. 면제 한도 이내의 증여도 신고해야 하나요?
A. 법적으로는 면제 한도 이내라면 신고 의무가 없습니다. 그러나 향후 자녀가 부동산을 취득할 때 자금출처를 소명해야 하는 상황이 생길 수 있고, 10년 합산 기준을 정확히 관리하기 위해서도 미리 신고해두는 것이 유리할 수 있습니다. 자진 신고 시 세액의 3% 세액공제 혜택도 있습니다.