입주권 보유 중 주택 매수 시 주택 수 계산 기준
입주권도 주택 수에 들어갑니다
2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권은 취득세 중과 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 다른 주택을 추가로 매수하면 입주권도 주택 수에 포함될 수 있습니다.
양도소득세 기준에서도 마찬가지입니다. 소득세법상 입주권은 주택 수 계산에 포함되며, 다주택 중과 여부를 판단할 때도 반영될 수 있습니다.
주택 수 포함되는 입주권 기준
· 2020.08.12 이후 취득한 조합원입주권· 2006.01.01 이후 관리처분인가로
취득하거나 승계취득한 입주권
· 위 기준 해당 시 취득세·양도세
주택 수 산정에 함께 반영
매수 목적에 따라 달라집니다
입주권을 보유한 상태에서 주택을 추가 매수하는 경우, 크게 두 가지 상황으로 나뉩니다. 단순히 추가 보유 목적인 경우와, 재건축·재개발 기간 중 실거주를 위해 대체주택을 취득하는 경우입니다.
두 경우는 양도세 비과세 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
재건축·재개발 사업시행인가일 이후, 기존 1주택을 보유한 1세대가 사업 기간 중 거주 목적으로 대체주택을 취득하는 경우 일정 요건을 충족하면 대체주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항). 단순 투자 목적 매수와는 적용 기준이 다릅니다.
대체주택 비과세 조건
대체주택으로 비과세를 적용받으려면 아래 세 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. 하나라도 충족하지 못하면 비과세 적용이 어려울 수 있습니다.
대체주택 비과세 3가지 요건
· 사업시행인가일 이후 대체주택 취득+ 1년 이상 실거주
· 재건축·재개발 주택 완성 후 2년 내
세대 전원 신규 주택으로 이사
+ 1년 이상 계속 거주
· 신규 주택 완성 전 또는 완성 후
3년 이내에 대체주택 양도
취득 시점이 사업시행인가일 이전인 경우에는 대체주택 특례가 적용되지 않을 수 있습니다. 매수 시점을 확인해야 하는 이유입니다.
실거주 인정 기준
대체주택 비과세 특례를 받으려면 대체주택에서 1년 이상 실거주한 사실이 인정되어야 합니다. 단순 보유로는 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
또한 신축 주택이 완성된 이후에도 세대 전원이 실제로 이사하고 1년 이상 거주해야 한다는 조건이 있습니다. 전입신고만 하고 실제 거주하지 않은 경우 인정이 어려울 수 있습니다.
입주권 보유자가 대체주택을 취득했더라도, 해당 주택에서 1년 미만 거주하거나 신축 완성 후 이사 요건을 지키지 않은 경우 비과세 특례가 적용되지 않을 수 있습니다. 실거주 인정 기준은 실제 거주 사실 여부를 기준으로 판단하므로 취득 전 조건을 먼저 확인해야 합니다.
자주 헷갈리는 사례
입주권 보유 중 추가 매수에서 실제로 혼동이 많은 상황들입니다.
자주 혼동하는 케이스
· 입주권 취득 전부터 주택 2채 보유→ 1주택+1입주권 비과세 특례 미적용
· 사업시행인가일 이전 대체주택 취득
→ 대체주택 비과세 특례 적용 어려움
· 대체주택 취득 후 실거주 없이 양도
→ 비과세 요건 충족 불가
· 신축 완성 후 이사 기한 초과
→ 비과세 결과 달라질 수 있음
취득 시점별 비교
| 구분 | 취득세 산정 | 비과세 특례 |
|---|---|---|
| 입주권만 보유 | 주택 1채로 포함 | 조건 충족 시 가능 |
| 대체주택 추가 매수 | 주택 2채로 계산 | 요건 모두 갖춰야 |
| 단순 투자 목적 매수 | 주택 2채로 계산 | 특례 적용 어려움 |
취득 시점·목적·실거주 여부에 따라 같은 상황에서도 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에 조건을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
※ 부동산 세금·취득세·양도세 주제라 “2026년 현재 세법·지역 규정에 따라 달라질 수 있습니다
자주 묻는 질문
입주권을 보유한 상태에서 주택을 추가로 매수하면 취득세가 중과되나요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권은 취득세 중과 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 따라서 입주권을 1채 보유한 상태에서 주택을 추가 매수하면 2주택으로 계산될 수 있으며, 조정대상지역 여부 등에 따라 중과 취득세율이 적용될 수 있습니다. 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부는 별도로 검토가 필요합니다.
입주권 보유 중 대체주택을 취득하면 비과세를 받을 수 있나요?
재건축·재개발 사업시행인가일 이후 거주 목적으로 대체주택을 취득하고, 해당 주택에서 1년 이상 실거주하며, 신축 완성 후 2년 내 이사하여 1년 이상 거주하고, 완성 전 또는 후 3년 이내에 대체주택을 양도하는 요건을 모두 충족한 경우 비과세 특례(소득세법 시행령 제156조의2 제5항) 적용을 받을 수 있습니다. 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 비과세 결과가 달라질 수 있습니다.
입주권이 있는데 이미 주택 2채를 보유 중입니다. 비과세 특례가 적용되나요?
입주권 취득 전부터 이미 주택 2채를 보유하고 있었다면 1주택+1입주권 비과세 특례의 적용이 어려울 수 있습니다. 이 특례는 1주택을 보유한 1세대가 해당 주택의 재건축·재개발로 입주권이 생기거나 입주권을 취득하는 상황을 전제로 하기 때문입니다. 보유 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 실제 계약 전 확인이 필요합니다.
사업시행인가일 이전에 대체주택을 매수했는데 비과세가 되나요?
대체주택 비과세 특례는 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득한 경우에 적용됩니다. 사업시행인가일 이전에 매수한 경우에는 해당 특례 적용이 어려울 수 있으며, 이 경우에는 별도의 비과세 요건 검토가 필요합니다.