상속주택 취득가액 계산 기준, 어떻게 정해질까
상속개시일 시가가 기준일까
상속주택의 취득가액은 매수했을 때처럼 계약서상 금액이 따로 없습니다. 대신 상속이 시작된 날, 즉 사망일을 기준으로 그 주택의 시가가 취득가액으로 인정됩니다. 소득세법 시행령에서는 상속이나 증여로 받은 부동산은 상속세 및 증여세법에서 정한 평가방법에 따른 가액을 취득 당시 실거래가액으로 보도록 정하고 있습니다.
여기서 시가란 누구나 자유롭게 거래했을 때 통상적으로 형성된다고 인정되는 가격을 의미합니다. 단순히 공시가격이나 기준시가만 보는 것이 아니라는 점이 핵심입니다.
시가로 인정되는 항목
· 실제 매매가액· 감정평가액(2곳 이상)
· 수용·경매·공매가액
· 유사 매물 거래가액
이 중 어느 것이 적용되는지는 상속개시일 전후 일정 기간 동안 실제 거래나 감정이 있었는지에 따라 갈립니다. 같은 아파트라도 거래 시점이 평가기간 안에 들어오는지 아닌지로 결과가 달라질 수 있습니다.
평가기간 안 거래였는지 본다
아파트처럼 같은 단지 안에 비슷한 매물이 자주 거래되는 주택은 본인 명의로 직접 거래가 없었어도 유사 매물 사례가 시가로 인정될 수 있습니다. 면적, 위치, 공동주택가격이 비슷한 물건의 거래가가 사망일 전후 일정 기간 안에 있다면 그 가격이 기준이 되는 경우입니다.
반대로 단독주택이나 거래가 드문 빌라처럼 비교할 매물 자체가 없으면 이야기가 달라집니다. 시가를 확인하기 어렵다고 보고 보충적 평가방법, 즉, 거래 사례가 부족하면 기준시가를 적용하는 경우가 많습니다.
같은 아파트 단지 안에서 비슷한 평형이 상속개시 직후 거래된 사례가 있다면, 본인이 따로 감정을 받지 않아도 그 거래가가 취득가액 산정에 영향을 줄 수 있습니다.
이 부분에서 많이 오해하는 지점이 있습니다. "상속세를 안 냈으니 취득가액도 인정 안 되는 거 아니냐"고 생각하는 경우가 있는데, 상속세 신고 여부와 관계없이 상속개시일 현재 평가한 가액이 취득가액으로 인정된다는 점은 분명합니다. 다만 평가 자체를 어떻게 했는지, 어떤 자료가 남아있는지가 나중에 입증 과정에서 차이를 만들 수 있습니다.
신고가액 선택이 좌우합니다
상속세를 신고할 때 시가로 신고할지, 기준시가(공시가격)로 신고할지를 두고 고민하는 경우가 많습니다. 당장의 상속세만 생각하면 기준시가가 낮게 나오는 경우가 많아 유리해 보일 수 있습니다. 그런데 이렇게 신고한 가액이 그대로 나중에 양도세 계산의 출발점이 되는 취득가액으로 이어진다는 점을 놓치기 쉽습니다.
취득가액이 낮게 잡히면 나중에 집을 팔 때 양도차익이 커지는 구조로 연결됩니다. 양도차익이 커지면 그만큼 양도세 부담도 늘어나는 방향으로 작용할 수 있습니다. 상속세 단계에서 어떤 가액으로 신고했는지가 몇 년 뒤 양도세 신고서를 작성할 때 다시 등장하는 셈입니다.
| 신고 방식 | 상속세 | 이후 양도세 |
|---|---|---|
| 기준시가 신고 | 상대적으로 낮을 수 있음 | 취득가액 낮아 부담 커질 수 있음 |
| 시가(감정 등) 신고 | 상대적으로 높을 수 있음 | 취득가액 높아 부담 줄어들 수 있음 |
어느 쪽이 유리한지는 상속세율과 양도세율, 보유 예정 기간, 향후 매도 계획에 따라 달라질 수 있는 문제입니다. 단순히 한쪽이 무조건 좋다고 단정하기는 어렵습니다.
실거래가 없으면 어떻게 계산될까
거래 사례나 감정평가 자료가 전혀 없는 주택이라면 결국 기준시가를 기반으로 한 보충적 평가방법으로 넘어가게 됩니다. 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청이 산정한 기준시가를 활용하는 방식입니다. 이 경우 시가보다 낮게 평가되는 경향이 있어 결과적으로 취득가액이 낮아질 가능성이 있습니다.
이런 상황에서 일부는 사후적으로 감정평가를 받아 취득가액을 끌어올리려는 시도를 하기도 합니다. 그런데 상속개시일이 한참 지난 뒤에 받은 소급감정가액은 인정되지 않는다고 본 판례들이 이어지고 있어, 이 방법에 기대기보다는 상속 당시 시점에 맞는 평가 자료를 미리 확보해두는 쪽이 더 안전한 접근이 될 수 있습니다.
미리 챙겨두면 좋은 자료
· 상속개시 전후 거래 내역· 감정평가서
· 공동주택가격 확인서
· 유사 매물 실거래 자료
나중에 양도세를 신고하는 단계에서 취득가액을 입증하지 못하면 환산취득가액 방식이 적용될 수 있는데, 이 방식은 양도 당시 거래가에 취득·양도 시점 기준시가 비율을 곱하는 구조라 실제 가치보다 낮게 평가되어 세 부담이 늘어나는 결과로 이어질 수 있습니다.
공동상속이면 계산이 다를까
형제끼리 공동으로 상속받은 주택이라면 취득가액 산정 기준 자체는 동일하게 적용됩니다. 다만 본인 지분에 해당하는 만큼만 취득가액과 양도차익을 계산하게 됩니다. 전체 주택 가치를 기준으로 생각했다가 실제로는 지분 비율로만 계산된다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우도 있습니다.
지분이 작은 소수지분자라면 본인이 직접 양도세를 신고하는 시점에도 같은 평가 기준이 적용되지만, 신고 과정에서 다른 공동상속인과 평가 자료를 공유하지 못해 혼란을 겪는 경우도 자주 발생합니다. 상속세 신고 당시 작성된 평가 자료를 공동상속인 모두가 확인할 수 있도록 해두는 편이 이후 절차에서 도움이 될 수 있습니다.
※ 상속주택 취득가액 산정 기준과 시가 인정 범위는 세법 개정, 유권해석, 판례에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신고 전 최신 기준을 다시 확인해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
상속주택 취득가액은 무조건 시가로 정해지나요?
원칙적으로는 상속개시일 현재 시가를 기준으로 하지만, 시가를 확인하기 어려운 경우에는 기준시가를 활용한 보충적 평가방법이 적용될 수 있습니다. 주택 종류와 거래 사례 유무에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
상속세를 신고하지 않았는데도 취득가액이 인정되나요?
상속세 신고 여부와 관계없이 상속개시일 현재 평가된 가액이 취득가액으로 인정되는 것이 기본 원칙입니다. 다만 평가 근거 자료가 남아있는지에 따라 입증 과정에서 차이가 생길 수 있습니다.
상속세 신고할 때 낮은 가액으로 신고하면 유리한가요?
상속세 부담만 보면 낮은 신고가 유리해 보일 수 있지만, 그 가액이 이후 양도세 계산 시 취득가액으로 이어지기 때문에 양도차익이 커져 양도세 부담이 늘어날 수 있습니다. 보유 계획에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
상속받고 나중에 감정평가를 받으면 취득가액을 올릴 수 있나요?
상속개시일 시점이 지난 뒤 받은 소급감정가액은 인정되지 않는다고 본 판례가 이어지고 있어, 사후 감정보다는 상속 당시 시점의 평가 자료를 확보해두는 방식이 더 안전할 수 있습니다.
공동상속인 경우 취득가액 계산이 어떻게 다른가요?
전체 주택 가액이 아니라 본인 지분에 해당하는 만큼만 취득가액과 양도차익이 계산됩니다. 지분 비율에 따라 실제 부담하는 세금 규모가 달라질 수 있습니다.