상속받은 집 임대해도 괜찮을까
임대 주면 주택수 늘어날까
상속받은 집을 임대로 돌린다고 해서 주택 수 계산 방식이 따로 바뀌는 것은 아닙니다. 임대 여부와 상관없이, 상속으로 소유권을 가지고 있는 이상 일반적인 주택 수 산정에는 포함되는 구조입니다. 다만 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 때는 상속개시일로부터 5년 이내인지, 그 이후인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
여기서 많은 분들이 혼동하는 부분이 있습니다. 일반 주택 수 계산과 1세대 1주택 비과세 판정용 주택 수 계산은 서로 다른 기준을 쓸 수 있다는 점입니다. 종합부동산세에서의 주택 수, 양도소득세 비과세 판정에서의 주택 수, 청약에서의 주택 수가 각각 별도 규정을 따르기 때문에 임대 여부 하나만으로 결론을 내리기는 어렵습니다.
임대 전 확인할 항목
· 상속개시일로부터 경과 기간· 본인 명의 기존 주택 보유 여부
· 지분율과 공시가격 수준
· 임대사업자 등록 여부
종부세 영향 받을 수 있나
종합부동산세 쪽에서는 상속주택에 대한 별도 특례가 마련되어 있습니다. 상속개시일로부터 과세기준일 기준 5년이 지나지 않은 주택이라면 일정 조건 아래 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 빠질 수 있는 여지가 있고, 5년이 지난 주택이라도 지분율이 40% 이하이거나 지분율에 해당하는 공시가격이 수도권은 6억원, 수도권 밖은 3억원 이하인 경우라면 같은 특례 적용 대상에 포함될 수 있습니다.
임대를 준다고 해서 이 특례가 자동으로 사라지는 것은 아니지만, 본인이 보유한 다른 주택 상황과 맞물려 매년 과세기준일(6월 1일) 기준으로 다시 판단해야 하는 구조이다 보니, 작년에 괜찮았다고 해서 올해도 같은 결과가 나온다고 단정하기는 어렵습니다.
형제 세 명이 부모님 집을 공동상속받고, 그중 한 명이 거주가 아니라 임대를 주기로 한 사례를 가정해보겠습니다. 이 경우 본인 지분율이 얼마인지, 다른 형제들이 각자 주택을 보유하고 있는지에 따라 종부세 합산 여부와 1세대 1주택 특례 적용 가능성이 형제별로 다르게 나올 수 있습니다.
임대소득세도 따로 신고해야
상속주택을 임대로 운영하면 주택 수나 종부세 문제와는 별개로 임대소득에 대한 소득세 신고 의무가 생깁니다. 보유 주택 수와 임대 수입 규모에 따라 과세 대상 여부와 세율 구간이 달라질 수 있어서, 단순히 월세를 받는다는 사실만으로 신고 의무 여부를 단정하기는 어렵습니다.
임대사업자로 등록하는 경우와 등록하지 않는 경우도 세제상 차이가 발생할 수 있습니다. 등록임대주택으로 일정 요건을 충족하면 종부세 합산배제 같은 혜택을 검토해볼 수 있지만, 임대 기간이나 임대료 증가율 같은 세부 조건을 함께 충족해야 하는 구조이기 때문에 등록 전에 본인 상황에 맞는지부터 따져보는 것이 필요합니다.
| 구분 | 등록임대 | 미등록 |
|---|---|---|
| 종부세 합산 | 요건 충족시 배제 가능 | 일반 합산 |
| 임대소득세 | 신고 의무 동일 | 신고 의무 동일 |
나중에 팔 때도 영향 있나
지금 임대를 주는 선택이 나중에 이 집을 팔 때의 비과세 판단에도 영향을 줄 수 있습니다. 상속주택과 일반주택을 함께 보유한 상태에서 어떤 집을 먼저 처분하느냐에 따라 비과세 특례 적용 여부가 갈리는 경우가 많기 때문에, 임대를 주는 시점부터 향후 처분 순서까지 같이 고려하는 것이 안전한 접근이 될 수 있습니다.
또한 거주 요건이 필요한 비과세 특례를 염두에 두고 있다면, 임대를 주는 기간 동안에는 본인이 그 집에 거주하지 않는다는 점도 같이 따져봐야 합니다. 상생임대주택 같은 별도 특례를 활용하면 거주 요건이 일부 완화될 수 있는 경우도 있지만, 임대보증금이나 임대료 증가율이 직전 계약 대비 5%를 넘지 않아야 하는 등 별도 조건을 충족해야 적용받을 수 있습니다.
공동상속이면 어떻게 달라지나
혼자 상속받은 게 아니라 형제자매와 공동으로 상속받은 집을 임대하는 경우라면 판단해야 할 변수가 더 늘어납니다. 임대 수입을 지분대로 나눠 각자 신고해야 하고, 종부세나 양도세 비과세 판정에서도 소수지분자인지 여부에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있습니다.
특히 소수지분으로 상속받은 경우 일부 제도에서는 주택 수 계산에서 빠질 수 있는 여지가 있지만, 이 기준이 모든 세목에 동일하게 적용되는 것은 아니기 때문에 임대를 주기 전에 본인 지분율을 기준으로 각 제도별로 따로 확인해보는 과정이 필요합니다.
공동상속 임대시 변수
· 본인 지분율 수준· 다른 공동상속인 주택 보유
· 임대 수입 지분별 신고
· 소수지분 특례 적용 여부
※ 상속주택 관련 특례는 세목별 적용 기준과 개정 시점에 따라 달라질 수 있으므로 현재 기준을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
상속주택 임대 주면 주택 수에 포함되나요?
임대 여부와 관계없이 소유권을 가진 이상 일반적인 주택 수 산정에는 포함될 수 있으며, 비과세나 종부세 판정에서는 상속개시일로부터 경과 기간과 지분율에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
상속받은 집을 임대하면 종부세가 늘어나나요?
상속개시일로부터 5년 이내이거나 일정 지분율·공시가격 조건을 충족하면 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 빠질 수 있는 특례가 있지만, 본인 세대의 다른 주택 보유 상태에 따라 매년 다시 판단해야 합니다.
상속주택 임대소득도 신고해야 하나요?
임대 수입이 발생하면 보유 주택 수와 수입 규모에 따라 소득세 신고 의무가 생길 수 있으며, 임대사업자 등록 여부에 따라 세제상 차이가 발생할 수 있습니다.
임대 주던 상속주택 팔 때 비과세 받을 수 있나요?
본인이 보유한 일반주택과 상속주택 중 어느 것을 먼저 처분하는지, 거주 요건을 충족했는지에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있어 처분 순서를 먼저 따져보는 것이 필요합니다.
공동상속받은 집도 임대 가능한가요?
공동상속인 각자가 지분대로 임대 수입을 신고해야 하며, 종부세나 비과세 판정에서는 소수지분 여부에 따라 적용 기준이 달라질 수 있어 본인 지분율 기준으로 따로 확인이 필요합니다.