상속주택 여러 채면 주택 수 어떻게 계산할까
상속주택 여러 채면 어떻게 계산할까
부모님이 주택을 두 채 이상 보유한 상태에서 돌아가신 경우, 상속인은 여러 채를 한꺼번에 물려받게 됩니다. 이때 흔히 하는 오해가 "상속받은 주택은 모두 특례를 받을 수 있다"는 생각입니다.
그러나 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따르면, 상속주택 비과세 특례는 선순위 1채에만 적용됩니다. 나머지 상속주택은 일반 주택으로 주택 수에 포함되어 세금 계산이 달라질 수 있습니다.
선순위 상속주택 판단 순서
· 피상속인 보유 기간이 가장 긴 주택· 보유 기간 같으면 거주 기간 긴 주택
· 거주 기간도 같으면 사망 당시 거주 주택
· 거주 이력 없으면 공시가격 높은 주택
· 공시가격도 같으면 상속인이 선택
예를 들어 A주택은 2016년, B주택은 2017년에 취득한 경우라면 보유 기간이 더 긴 A주택이 선순위가 됩니다. 이 기준을 미리 확인해두지 않으면, 의도하지 않은 주택이 특례 대상이 되거나 세금이 달라질 수 있습니다.
공동상속일 때 달라지는 기준
형제가 함께 한 채를 나눠 가지는 공동상속 구조에서는 계산 방식이 또 달라집니다. 소득세법 시행령 제155조 제3항에 따라, 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인 1명의 주택으로 봅니다.
어머니 명의 아파트 1채를 형제 3명이 각각 1/3 지분씩 상속받은 경우, 이 주택은 지분이 동일하기 때문에 다음 순위에 따라 판단합니다. 해당 주택에 실거주하는 상속인이 있다면 그 사람의 주택으로 보고, 없다면 최연장자의 주택으로 봅니다.
소수지분을 가진 나머지 상속인은 원칙적으로 일반주택을 양도할 때 이 공동상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 이를 소수지분 특례라고 합니다. 다만, 이 특례는 공동상속주택 1채에 대해서만 적용됩니다.
소수지분 두 채면 하나는 포함
소수지분 특례가 적용되는 공동상속주택은 선순위 1채뿐입니다. 만약 서로 다른 세대로부터 공동상속주택을 두 채 이상 소수지분으로 받았다면, 선순위 1채를 제외한 나머지 소수지분은 주택 수에 포함됩니다.
소수지분 여러 채 보유 시 계산
· 선순위 공동상속 소수지분: 주택 수 제외· 후순위 공동상속 소수지분: 주택 수 포함
· 일반주택 양도 시 비과세 판단에 영향
일반주택 1채와 서로 다른 출처의 소수지분 상속주택 2채를 보유한 상태에서 일반주택을 팔 경우, 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 소수지분이라도 두 채가 되면 하나는 주택 수에 산입된다는 점은 자주 놓치는 부분입니다.
형제가 상속주택을 나눠 받으면
협의분할을 통해 형제 각자가 상속주택 1채씩 단독으로 받은 경우라면, 각자 본인의 기준에서 선순위 여부를 따로 판단합니다. 각자 기존에 보유한 주택과 합산해서 상속 특례 요건을 검토해야 합니다.
형 A씨가 기존에 1채를 보유한 상태에서 상속주택 1채를 단독으로 받은 경우, 일반주택(기존 보유 주택)을 먼저 양도할 때 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례를 적용받을 수 있습니다. 단, 상속받은 주택이 선순위 요건을 충족해야 합니다.
반면, 상속주택을 한 명에게 몰아서 2채를 받게 되면 선순위 1채를 제외한 나머지는 일반 주택으로 주택 수에 포함됩니다. 이 차이는 협의분할 방식에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 분할 전에 미리 세금 구조를 확인해 두는 것이 좋습니다.
상속 유형별 주택 수 계산 기준
| 상속 유형 | 주택 수 적용 |
|---|---|
| 여러 채 단독 상속 | 선순위 1채만 특례 적용 |
| 공동상속 최대지분자 | 주택 수에 포함 |
| 공동상속 소수지분 1채 | 주택 수에서 제외 가능 |
| 소수지분 2채 이상 | 선순위 1채만 제외, 나머지 포함 |
상속 방식이 단독인지 공동인지, 지분이 얼마인지, 여러 채를 동시에 받았는지에 따라 주택 수 계산이 달라집니다. 같은 상속 상황이라도 분할 방식이나 지분 크기에 따라 비과세 여부가 바뀔 수 있으므로 보유 구조를 다시 한 번 짚어보시는 것이 좋습니다.
자주 틀리는 부분
상속주택이 여러 채일 때 가장 많이 생기는 오해는 "소수지분이면 무조건 주택 수에서 빠진다"는 생각입니다. 소수지분 특례는 선순위 공동상속주택 1채에 한해 적용되며, 두 채 이상의 소수지분을 가지고 있다면 나머지는 포함됩니다.
다시 확인해볼 보유 상황
· 공동상속주택 소수지분이 두 채 이상인 경우· 단독 상속주택이 두 채 이상인 경우
· 협의분할 완료 전에 일반주택 양도한 경우
· 일반주택과 상속주택을 동시에 보유한 경우
협의분할 등기가 완료되기 전에 일반주택을 먼저 양도하는 경우에도 주택 수 계산이 달라질 수 있습니다. 이 경우 법정상속분에 따른 지분 상태로 보유한 것으로 간주하기 때문에 예상과 다른 결과가 나올 수 있습니다.
※ 상속주택 주택 수 계산 기준과 비과세 특례는 세법 개정에 따라 달라질 수 있으므로 실제 양도 전 현재 기준을 다시 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
상속주택이 두 채라면 둘 다 특례를 받을 수 있나요?
아닙니다. 상속주택 비과세 특례는 선순위 1채에만 적용됩니다. 피상속인의 보유 기간이 더 긴 주택이 선순위가 되며, 나머지 상속주택은 일반 주택으로 주택 수에 포함되어 세금 계산이 달라질 수 있습니다.
형제끼리 공동으로 한 채를 나눠 받으면 각자 주택 수에 포함되나요?
지분이 가장 큰 상속인 1명의 주택으로 보고 나머지 소수지분권자는 해당 주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 단, 소수지분 공동상속주택이 두 채 이상이라면 선순위 1채만 제외되고 나머지는 주택 수에 포함됩니다.
선순위 상속주택은 어떻게 결정되나요?
피상속인이 보유한 기간이 가장 긴 주택이 선순위가 됩니다. 보유 기간이 같으면 거주 기간, 거주 기간도 같으면 사망 당시 거주하던 주택 순으로 판단합니다. 이 기준에도 해당하지 않으면 공시가격이 높은 주택이 선순위가 됩니다.
협의분할 전에 기존 주택을 팔면 주택 수는 어떻게 계산되나요?
협의분할 등기가 완료되지 않은 상태에서 일반주택을 먼저 양도하면, 법정상속분 비율에 따른 지분 상태로 상속주택을 소유한 것으로 간주합니다. 이 경우 주택 수 계산이 예상과 달라질 수 있으므로 등기 완료 여부를 먼저 확인해야 합니다.
상속주택 여러 채 중 어떤 주택을 먼저 파는 게 유리할까요?
어떤 주택을 먼저 처분하느냐에 따라 비과세 적용 여부와 세율이 달라질 수 있습니다. 선순위 상속주택 여부, 보유 기간, 실거주 여부, 현재 주택 수 등을 종합적으로 확인한 뒤 처분 순서를 결정하는 것이 좋습니다.