상속주택 받으면 2주택자 될까
상속주택도 주택 수에 포함될까
원칙적으로 상속주택도 내 명의로 등기되는 순간 주택 수에 포함됩니다. 단독으로 상속받든, 지분으로 받든 내 소유로 기재된 주택이기 때문입니다. 문제는 이 원칙에 예외가 있다는 점입니다.
소득세법은 일정 요건을 갖춘 상속주택에 대해 주택 수 산정 특례를 적용합니다. 이 특례가 적용되면 상속주택이 있어도 기존 일반주택을 1주택으로 보고 비과세를 판단할 수 있습니다. 다만 특례 적용 여부는 조건마다 다르게 판단됩니다.
주택 수 제외 특례 기본 요건
· 상속 개시일 이전부터 보유한 일반주택일 것· 상속 개시일로부터 5년 이내일 것
· 상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 양도할 것
· 동일 세대원으로부터 상속받은 주택은 제외
상속주택 5년 특례 기준
상속 개시일로부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 양도세 판단 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 그러나 5년이 경과하면 원칙으로 돌아가 주택 수에 포함되며, 조정대상지역 내 2주택자라면 중과세율이 적용될 수 있습니다.
한 가지 더 확인이 필요한 부분이 있습니다. 5년이 지난 상속주택이라도 지분율 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하인 경우에는 기간 제한 없이 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 내 지분율과 공시가격을 먼저 확인해 볼 필요가 있습니다.
공동상속은 다를 수 있습니다
형제자매가 함께 하나의 주택을 지분으로 상속받은 경우, 각자 지분만큼 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다. 그러나 소수지분자의 경우에는 적용이 달라집니다.
공동상속주택에서 가장 많은 지분을 가진 사람이 그 주택을 대표해서 소유한 것으로 봅니다. 소수지분자는 다른 일반주택을 양도할 때 공동상속주택을 자신의 주택으로 보지 않아 비과세 판단에 영향을 주지 않습니다. 다만 공동상속주택을 직접 매도할 때는 별도로 판단해야 합니다.
예를 들어, A씨와 형이 부모님 주택을 각각 30%, 70% 지분으로 상속받은 경우, A씨는 소수지분자에 해당합니다. A씨가 자신의 일반주택을 양도할 때 공동상속주택은 A씨의 주택으로 보지 않아 1주택으로 비과세를 판단할 수 있습니다. 단, A씨의 일반주택이 2년 이상 보유·거주 요건을 갖추고 있어야 합니다.
처분 순서가 중요합니다
상속주택 특례는 "일반주택을 먼저 양도"하는 경우에 적용됩니다. 상속주택을 먼저 팔면 특례 적용 대상이 아닙니다. 이 순서 하나만 바뀌어도 비과세 여부가 달라질 수 있어 매도 순서를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
상속 이후에 새로 취득한 주택이 있다면 상황은 더 복잡해집니다. 상속 전부터 보유하던 일반주택이 아닌, 상속 이후 새로 산 주택을 양도할 경우 특례 적용 대상에서 벗어날 수 있습니다. 보유 주택의 취득 시점을 정확히 파악해야 합니다.
처분 순서 판단 시 확인 항목
· 일반주택과 상속주택 중 어느 쪽을 먼저 팔지· 일반주택이 상속 전 취득한 주택인지
· 상속 이후 추가로 취득한 주택이 있는지
· 일반주택의 보유·거주 요건 충족 여부
상황별 주택 수 결과 비교
| 상황 | 주택 수 포함 여부 |
|---|---|
| 상속 5년 이내, 일반주택 먼저 양도 | 상속주택 제외 가능 |
| 상속 5년 경과, 지분 40% 초과 | 주택 수 포함 |
| 공동상속 소수지분자, 일반주택 양도 시 | 상속주택 제외 가능 |
| 상속주택을 먼저 양도 | 특례 미적용 |
많이 틀리는 부분
상속주택이 있으면 무조건 다주택자가 된다고 생각하는 분들이 있습니다. 반대로 상속주택 특례가 있으니 아무 주택이나 팔아도 된다고 오해하는 경우도 있습니다. 두 가지 모두 실제와 다를 수 있습니다.
특히 상속 후 5년이 지난 시점에서 주택 수를 다시 계산하지 않고 매도에 나서는 경우, 중과세율이 적용되어 예상보다 훨씬 많은 세금이 나올 수 있습니다. 5년 기준을 단순히 "비과세 기한"으로만 이해하면 판단 오류로 이어질 수 있습니다.
B씨는 일반주택 1채를 보유하던 중 2019년에 부모님 주택을 단독 상속받았습니다. 상속 후 6년이 지난 시점에 일반주택을 매도하면서 상속주택 특례를 적용받을 수 있다고 생각했습니다. 그러나 상속 개시일로부터 이미 5년이 경과했고, B씨의 지분율은 100%였습니다. 이 경우 상속주택은 주택 수에 포함되어 2주택자로 판단되며, 양도세 부담이 달라질 수 있습니다.
동일 세대원 상속 여부도 확인
부모님과 같은 세대에서 함께 살던 중 부모님이 돌아가신 경우, 그 주택을 상속받아도 특례 적용이 제한될 수 있습니다. 동일 세대원 간의 소유권 변동은 "별도 세대로부터 상속"이 아니기 때문입니다.
다만 동거봉양을 위해 합가한 경우 이를 보완하는 규정이 있어 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 합가 전 각자 세대를 유지하고 있었는지, 상속 시점에 세대 구성이 어떠했는지가 판단 기준이 됩니다.
자주 묻는 질문
상속주택을 받으면 무조건 2주택자가 되나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 상속 개시일로부터 5년 이내라면 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만 일반주택을 먼저 양도하는 경우에 한해 적용되며, 상속 전부터 보유하던 일반주택이어야 합니다.
상속받은 지 5년이 지났는데 특례가 없는 건가요?
원칙적으로 5년이 경과한 상속주택은 주택 수에 포함됩니다. 다만 지분율이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하인 경우에는 기간 제한 없이 주택 수에서 제외될 수 있어 지분율과 공시가격 확인이 필요합니다.
형제와 공동으로 상속받았을 때 소수지분자는 어떻게 되나요?
공동상속주택에서 지분이 더 적은 소수지분자는 다른 일반주택을 양도할 때 공동상속주택을 자신의 주택으로 보지 않습니다. 즉 1주택으로 비과세 판단이 가능할 수 있습니다. 단, 소수지분자가 공동상속주택 자체를 매도할 때는 별도 기준으로 판단합니다.
상속주택을 먼저 팔면 비과세를 받을 수 없나요?
상속주택 특례는 기존에 보유하던 일반주택을 먼저 양도하는 경우에 적용됩니다. 상속주택을 먼저 양도하면 이 특례 적용 대상에서 벗어나며, 처분 순서에 따라 세금 결과가 달라질 수 있습니다.
부모님과 같은 세대에 살다가 상속받은 경우도 특례가 되나요?
동일 세대원으로부터 상속받은 주택은 원칙적으로 주택 수 제외 특례 대상이 아닙니다. 다만 동거봉양 목적으로 합가한 경우에는 별도 규정이 적용될 수 있어 합가 시점과 세대 구성 이력을 함께 확인하는 것이 좋습니다.