상속주택과 일시적 2주택 비과세, 같이 적용될 수 있을까
상속받으면 2주택, 어떻게 될까
기존에 집이 1채 있는 상태에서 상속이 발생하면 2주택이 됩니다. 일반적인 2주택자라면 먼저 파는 주택에 양도세가 과세되지만, 상속주택이 포함된 경우는 이야기가 다를 수 있습니다.
세법은 상속을 본인의 의지와 무관한 취득으로 보기 때문에 특례 규정을 두고 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제2항이 그 근거로, 상속받은 주택과 기존에 보유하던 일반주택을 각 1채씩 가진 1세대가 일반주택을 먼저 양도하면 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.
상속주택 특례 기본 구조
· 대상: 상속주택 1채 + 일반주택 1채 보유· 조건: 일반주택을 먼저 양도할 것
· 효과: 상속주택은 주택 수에서 제외
· 결과: 일반주택 비과세 여부를 1주택 기준으로 판단
핵심은 '일반주택을 먼저 파는 것'입니다. 상속주택을 먼저 팔면 이 특례가 적용되지 않습니다.
일반주택을 팔면 비과세 가능
그렇다면 일반주택을 먼저 팔기만 하면 비과세가 될까요? 조건이 하나 더 있습니다. 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다. 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 포함)가 기본 조건입니다.
여기에 더해, 일반주택은 '상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택'이어야 합니다. 상속이 발생한 이후에 새로 취득한 주택은 이 특례에서 말하는 일반주택에 해당하지 않습니다. 상속 이후 새로 집을 샀다가 그 집을 팔면 특례 적용 여부가 달라질 수 있어서 주의가 필요합니다.
사례: A씨는 서울에 아파트(일반주택)를 보유 중이었는데, 부모님 사망으로 경기도 주택을 상속받았습니다. 기존 아파트를 2년 이상 보유·거주했다면, 상속주택을 보유 중인 상태에서 일반주택을 먼저 양도해도 비과세가 적용될 수 있습니다.
상속주택 특례가 안 되는 경우
특례 적용을 막는 조건이 있습니다. 가장 중요한 것이 피상속인과의 세대 구분입니다.
상속개시 당시 피상속인(사망한 분)과 상속인이 동일세대였다면, 소득세법 시행령 155조 2항의 상속주택 특례가 적용되지 않습니다. 같은 집에 살던 부모님께 집을 상속받은 경우가 이에 해당합니다. 이때는 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례가 없어서, 두 채 모두 보유 상태에서 일반주택을 양도하면 2주택자로 과세될 수 있습니다.
단, 동거봉양을 위해 합가한 경우는 예외적으로 별도세대로 인정받을 수 있어 실무에서 판단이 달라지기도 합니다.
특례가 적용되지 않는 주요 상황
· 상속개시 당시 피상속인과 동일세대인 경우· 일반주택이 상속 이후 새로 취득한 주택인 경우
· 상속주택이 선순위 상속주택이 아닌 경우
· 상속개시 2년 이내 피상속인에게 증여받은 주택인 경우
공동상속이면 판단이 달라집니다
형제들과 함께 주택을 공동으로 상속받은 경우, 세법은 공동상속주택을 특정인의 주택으로 간주하는 규정을 두고 있습니다. 선순위 판단은 상속지분이 가장 큰 사람, 지분이 같으면 그 주택에 실제 거주하는 사람, 그 다음은 연장자 순서입니다.
이 순위에서 최대지분자나 거주자가 아닌 소수지분자는 해당 상속주택을 본인 주택으로 보지 않습니다. 소수지분을 가진 상태에서 일반주택을 팔 때, 공동상속주택은 주택 수에 포함되지 않아 1주택 비과세 판단이 가능해질 수 있습니다.
| 구분 | 주택 수 포함 여부 | 일반주택 비과세 |
|---|---|---|
| 최대지분자 (선순위) | 포함 | 특례 적용 가능 |
| 소수지분자 | 미포함 | 1주택으로 판단 |
다만 소수지분자가 상속주택을 직접 양도할 때는 이야기가 달라집니다. 본인 주택이 아닌 것으로 취급된 주택을 양도하는 것이므로 비과세 판단 방식이 다르게 적용될 수 있습니다.
상속 후 신규주택 취득했다면
상속 이후 이사 등의 이유로 새 주택을 추가로 취득하면 3주택 상태가 됩니다. 이때 일반주택(기존 보유)을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하면, 상속주택 특례와 별도로 일시적 2주택 대체취득 비과세 특례를 중복 적용받는 구조가 될 수 있습니다.
세법은 상속주택을 보유 중인 상태에서 새 주택을 취득하고 기존 일반주택을 3년 이내에 파는 경우, 상속주택을 주택 수에서 제외한 뒤 일시적 2주택 비과세 요건을 따지는 방식으로 처리합니다. 다만 조건이 복잡하고 순서에 따라 판단이 달라질 수 있어서, 취득 전에 상황을 먼저 정리해 두는 것이 좋습니다.
사례: B씨는 일반주택 1채가 있는 상태에서 상속주택을 받았습니다. 이후 새 아파트(신규주택)를 취득했는데, 기존 일반주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 팔 경우 상속주택은 주택 수에서 제외하고, 일반주택이 비과세 요건을 충족하면 비과세가 적용될 수 있습니다.
※ 상속주택 비과세와 일시적 2주택 특례 기준은 세법 개정에 따라 달라질 수 있으므로 실제 양도 전 현재 기준을 다시 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
상속으로 2주택이 된 경우에도 일시적 2주택 비과세가 적용되나요?
일반주택과 상속주택을 각 1채씩 보유한 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 상속주택은 주택 수에서 제외되어 비과세가 가능할 수 있습니다. 다만 피상속인과의 세대 구분, 선순위 상속주택 여부, 일반주택의 비과세 요건 충족 여부 등 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
상속주택 특례는 어떤 경우에 적용되지 않나요?
피상속인과 상속개시 당시 동일세대였던 경우, 일반주택이 상속 이후 취득한 주택인 경우, 또는 선순위 상속주택 요건을 충족하지 못한 경우 등에는 특례가 적용되지 않을 수 있습니다.
상속주택 먼저 팔면 비과세가 안 되나요?
상속주택을 먼저 양도하면 원칙적으로 비과세 특례(소령 §155②)는 적용되지 않습니다. 다만 별도세대 피상속인으로부터 받은 선순위 상속주택을 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 다주택자 중과세율 적용이 배제될 수 있습니다.
공동상속으로 소수지분만 받았는데 비과세가 되나요?
공동상속주택의 소수지분자는 해당 상속주택이 본인 주택으로 간주되지 않습니다. 따라서 일반주택 양도 시 1주택자로 보아 비과세 여부를 판정하게 됩니다. 다만 소수지분 여부는 상속개시일 기준 지분율로 판단합니다.
상속 이후 새 주택을 취득했는데 일반주택 양도 시 비과세가 되나요?
상속주택 특례(소령 §155②)는 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 일반주택을 대상으로 합니다. 상속 이후 새로 취득한 주택은 이 특례의 일반주택에 해당하지 않아 비과세 적용이 안 될 수 있습니다. 이 경우 별도의 일시적 2주택 대체취득 특례 요건을 충족해야 비과세가 가능할 수 있습니다.