상속받은 집 팔면 재산세는 누가 낼까
재산세 판단 전 확인할 것
· 과세기준일은 매년 6월 1일· 등기 여부보다 사실상 소유자가 기준
· 잔금일과 소유권이전일이 핵심
· 상속등기 미이행 시 별도 규정 적용
재산세는 언제 기준으로 볼까
재산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 사실상 소유하고 있는 사람에게 부과됩니다. 지방세법 제107조에 따른 원칙인데, 여기서 중요한 건 등기부등본상 명의가 아니라 실제로 소유권을 갖고 있는지 여부입니다. 상속의 경우는 좀 특이합니다. 사망과 동시에 상속인에게 소유권이 넘어가는 구조라서, 등기 절차를 아직 밟지 않았더라도 상속인은 이미 사실상 소유자로 취급됩니다.
그래서 상속받은 집을 그해에 매도했다면, 6월 1일 시점에 그 집이 누구 소유였는지가 관건이 됩니다. 상속인이 계속 갖고 있었는지, 아니면 이미 매수인에게 넘어갔는지에 따라 납부자가 완전히 달라집니다.
매도 시점이 결과를 가릅니다
6월 1일 이전에 매매가 완료되어 사실상 소유권이 매수인에게 넘어갔다면, 그해 재산세는 매수인이 부담하는 것이 원칙입니다. 이 경우 재산세는 매수인 앞으로 부과됩니다. 반대로 6월 1일 시점까지 잔금이 완납되지 않았거나 아직 상속인 명의로 남아 있다면, 그해 재산세는 매도가 끝났더라도 상속인이 내야 합니다.
실무에서 종종 오해가 생기는 지점이 여기입니다. 계약서상 계약일이나 매매 협의 시점을 기준으로 착각하는 경우가 있는데, 재산세는 계약일 자체보다 6월 1일 현재 사실상 소유자가 누구인지가 중요하며, 매매 과정에서는 잔금 지급과 소유권 이전 여부 등을 함께 확인해야 합니다.
상속으로 주택을 받은 두 형제가 있습니다. 첫째는 4월 중순에 매매계약을 맺고 5월 말에 잔금을 받아 소유권까지 넘겼습니다. 이 경우 6월 1일 시점 소유자는 매수인이므로, 그해 재산세는 형이 아닌 매수인에게 부과됩니다. 둘째는 3월에 계약을 맺었지만 매수인 사정으로 잔금이 6월 중순에야 이루어졌습니다. 계약은 먼저 했어도 6월 1일 시점까지 소유권이 넘어가지 않았기 때문에, 그해 재산세는 둘째가 부담하게 됩니다.
등기 안 했다면 누가 낼까요
상속인이 여러 명인데 아직 상속등기를 하지 않은 상태에서 6월 1일이 지나갔다면 상황이 조금 다릅니다. 상속등기가 이뤄지지 않았고 사실상 소유자를 신고하지 않았다면 주된 상속자가 재산세 납세의무자가 될 수 있습니다. 주된 상속자는 상속지분이 가장 높은 사람이 우선하며, 해당자가 둘 이상이면 그 재산에 거주하는 사람, 그래도 둘 이상이면 나이가 가장 많은 사람을 기준으로 정해집니다.
공동상속인 입장에서는 "내 지분만큼만 내면 되는 거 아닌가" 하고 생각하기 쉬운데, 등기가 안 끝난 상태에서는 지자체가 대표 납부자 한 명에게 고지서를 보내는 방식으로 처리하는 경우가 많습니다. 이후 상속인들 사이에서 지분대로 정산하는 절차는 별개로 이루어집니다.
| 상황 | 6/1 소유자 | 납부자 |
|---|---|---|
| 6/1 전 소유권이전 완료 | 매수인 | 매수인 |
| 6/1 이후 잔금·이전 | 상속인 | 상속인 |
| 상속등기 미이행·미신고 | 주된 상속자 | 주된 상속자 |
계약일과 착각하면 안 됩니다
많은 분들이 매매계약서에 도장을 찍은 날을 기준으로 생각하시는데, 재산세뿐 아니라 취득세·양도세 관련 실무에서도 계약일과 잔금일, 소유권이전일은 각각 다른 의미를 갖습니다. 재산세는 오직 6월 1일 현재의 사실상 소유 관계만 봅니다. 계약을 일찍 체결했더라도 6월 1일 현재 사실상 소유권이 상속인에게 남아 있다면 그해 재산세는 상속인이 부담하는 것이 원칙입니다.
자주 묻는 질문
상속받은 집을 5월에 팔았는데 재산세는 제가 내나요?
잔금과 소유권이전이 6월 1일 이전에 끝났다면 그해 재산세는 매수인에게 부과됩니다. 6월 1일을 넘겼다면 상속인이 부담합니다.
상속등기를 아직 안 했는데 재산세 고지서는 누구에게 오나요?
상속등기가 이뤄지지 않았고 사실상 소유자 신고도 없다면 주된 상속자가 납세의무자가 될 수 있습니다. 상속지분이 가장 높은 사람이 우선하며, 해당자가 둘 이상이면 그 재산에 거주하는 사람, 그래도 둘 이상이면 나이가 가장 많은 사람을 기준으로 정해집니다.
매매계약만 하고 잔금 전이라면 누가 재산세를 내나요?
계약일이 아니라 잔금 완납과 소유권이전 시점이 기준이므로, 6월 1일까지 잔금이 남아 있다면 여전히 매도인인 상속인이 납부 대상입니다.
공동상속인 중 한 명이 재산세를 다 냈다면 나머지는 정산해야 하나요?
지자체 고지는 주된 상속자 한 명에게 이루어지는 경우가 많아, 실제 지분에 따른 정산은 상속인들 사이의 별도 협의로 진행됩니다.