상속등기 안 하면 어떻게 될까?
상속등기, 안 하면 어떻게 될까
결론부터 말하면, 상속등기를 하지 않아도 소유권 자체는 상속인에게 넘어옵니다. 민법 187조는 "상속 등 법률의 규정에 의한 소유권 취득은 등기를 요하지 않는다"고 정하고 있습니다. 사망 시점에 이미 소유권이 이전된 것으로 보기 때문에, 등기를 늦게 해도 소유 자체가 박탈되는 일은 없습니다.
여기서 많은 분들이 오해하는 부분이 있습니다. 매매나 증여로 소유권을 이전할 때는 잔금일 등으로부터 60일 이내에 등기를 해야 하고, 기한을 넘기면 과태료가 부과됩니다. 그런데 상속은 계약이 아닌 법률에 의한 취득이기 때문에 이 조항이 적용되지 않습니다. 상속등기에는 법정 기한도, 과태료도 없습니다.
단, 등기가 없으면 재산권을 실제로 행사하는 데 제한이 생깁니다. 매도나 담보 제공 같은 처분 행위는 등기가 선행되어야 가능합니다.
등기 안 해도 집은 내 것인가
소유권은 인정됩니다. 그러나 현실적으로 사용하거나 관리하는 것과, 제3자에게 그 소유를 주장하거나 처분하는 것은 다릅니다.
상속등기 없이 할 수 있는 것과 없는 것
· 가능: 상속 사실을 근거로 점유·거주· 가능: 취득세 신고·납부(등기 전에도 가능)
· 불가: 매매를 위한 소유권이전등기
· 불가: 금융기관 담보 설정
· 불가: 전세권·저당권 등 권리 설정
집을 팔거나 대출을 받으려면 상속등기가 먼저 필요합니다. 등기를 미루면 소유는 하되, 처분할 수 없는 상태가 됩니다. 급하게 매도해야 할 상황이 생겼을 때 등기가 없으면 진행 자체가 막힙니다.
취득세, 6개월 기한 놓치면
상속등기에는 기한이 없지만, 취득세 신고·납부에는 기한이 있습니다. 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 관할 시·군·구청에 신고하고 납부해야 합니다. 상속인 중 외국 주소를 둔 분이 있으면 9개월로 연장됩니다.
아버지가 3월 15일 사망한 경우, 취득세 신고·납부 기한은 3월 말일(31일)부터 6개월 후인 9월 30일입니다. 이 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%가 즉시 붙고, 이후 납부일까지 매일 납부지연 가산세가 추가됩니다.
여기서 중요한 점은, 취득세 신고와 상속등기는 별개라는 것입니다. 등기를 아직 하지 않더라도 취득세는 기한 내에 신고·납부해야 합니다. 등기가 늦어질 것 같다면, 취득세 신고를 먼저 해두는 방법으로 가산세를 피할 수 있습니다.
| 항목 | 기한 | 기한 초과 시 |
|---|---|---|
| 상속등기 | 기한 없음 | 과태료 없음 |
| 취득세 신고·납부 | 사망월 말일 +6개월 | 무신고 가산세 20% |
| 상속세 신고·납부 | 사망월 말일 +6개월 | 일반 무신고 가산세 20% |
집을 팔려면 등기가 먼저다
상속을 받은 뒤 집을 매도하려는 분들이 가장 먼저 막히는 지점이 여기입니다. 상속등기 없이는 소유권이전등기를 진행할 수 없기 때문에, 매수인을 구해도 잔금을 치르는 시점에 등기 자체가 불가합니다.
등기를 해두지 않은 채 수년이 지난 경우도 있습니다. 특히 상속인이 여러 명인 공동상속에서 협의가 늦어지면 등기가 미뤄지기 쉽습니다. 이때 급하게 집을 팔아야 하는 상황이 오면 협의분할부터 다시 정리해야 해서 시간이 더 걸립니다.
형제 3명이 부모님 아파트를 공동상속한 뒤 협의를 미루다 3년이 지났습니다. 이때 한 명이 급히 자금이 필요해 매도를 추진했지만, 상속등기가 없어 진행이 막혔습니다. 협의분할 협의 → 인감도장·서류 수집 → 등기 → 매매 순서로 다시 진행해야 했고, 매수자와 일정 조율도 어려워졌습니다.
배우자공제, 등기 기한이 있다
상속세에서 배우자공제는 최소 5억 원이 보장됩니다. 그런데 배우자가 실제 상속받은 금액이 5억 원을 초과하는 경우, 그 초과분에 대해 최대 30억 원까지 공제받으려면 조건이 따릅니다.
상속세 과세표준 신고기한의 다음 날부터 9개월이 되는 날까지 협의분할에 의한 상속등기를 마쳐야 합니다. 이때 법정지분대로 분할하더라도 협의분할 형태로 등기해야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 이 기한을 놓치면 배우자공제가 5억 원으로 제한될 수 있습니다.
배우자공제 확대 적용 조건
· 배우자가 실제 상속받은 금액이 5억 초과· 상속세 신고기한 다음 날부터 9개월 내
· 협의분할에 의한 상속등기 완료 필수
· 법정지분대로 받아도 협의분할 형식 요건
취득가액, 6개월이 기준이다
상속받은 부동산을 나중에 팔 때 양도세는 취득가액을 기준으로 계산됩니다. 이 취득가액이 어떻게 결정되느냐에 따라 양도세 규모가 크게 달라질 수 있습니다.
상속 개시일 전후 6개월 이내에 해당 부동산의 시가에 해당하는 가액(매매가액, 감정평가액 등)이 있으면 그 금액이 취득가액이 됩니다. 그 기간 안에 팔면 양도가액과 취득가액이 같아져 양도차익이 없는 것으로 처리될 수 있습니다.
반면, 6개월이 지나도록 매도나 감정평가를 하지 않으면 공시가격이 취득가액으로 적용되는 상황이 생길 수 있습니다. 공시가격은 실거래가보다 낮게 형성되는 경우가 많아, 나중에 매도할 때 양도차익이 커질 수 있습니다. 상속 후 6개월 이내에 감정평가를 받아 신고해두면, 그 가액이 취득가액으로 인정될 수 있습니다.
어머니가 돌아가신 후 공시가격 2억 원짜리 주택을 상속받았습니다. 시가는 4억 원 수준이었지만 6개월이 지나도록 감정평가나 신고를 하지 않았고, 3년 뒤 4억 5천만 원에 매도했습니다. 취득가액이 공시가격 2억 원으로 적용되어 2억 5천만 원의 양도차익에 대해 양도세가 산정되었습니다. 상속 후 6개월 내 감정평가를 받아뒀다면 취득가액이 높아져 세 부담을 줄일 수 있었습니다.
※ 상속세·취득세·등기 관련 기준은 법령 개정과 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
상속등기를 안 하면 과태료가 부과되나요?
상속을 원인으로 한 소유권이전등기에는 법정 기한이 없기 때문에, 늦게 해도 과태료가 부과되지 않습니다. 과태료가 적용되는 것은 매매·증여 등 계약을 원인으로 한 등기입니다. 다만 취득세와 상속세는 사망월 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 발생합니다.
상속등기 없이 집을 팔 수 있나요?
소유권이전을 수반하는 매도는 상속등기가 선행되어야 가능합니다. 상속등기 없이는 법적으로 매수인에게 소유권을 이전하는 등기를 진행할 수 없습니다. 급하게 매도해야 하는 상황이라면 상속등기를 먼저 마쳐야 합니다.
취득세는 상속등기를 마친 뒤에 내야 하나요?
아닙니다. 취득세는 등기 전에도 신고·납부할 수 있습니다. 상속등기가 늦어지더라도 취득세 신고·납부 기한(사망월 말일 +6개월)은 그대로 적용됩니다. 등기가 늦어질 것 같다면 취득세 신고를 먼저 진행해 가산세를 피하는 것이 실질적으로 유리합니다.
배우자가 많은 재산을 상속받는 경우, 등기를 꼭 해야 공제를 받나요?
배우자가 실제 상속받은 재산이 5억 원을 초과하는 경우, 그 초과분에 대한 공제를 최대 30억 원까지 받으려면 상속세 신고기한 다음 날부터 9개월 이내에 협의분할에 의한 상속등기를 마쳐야 합니다. 이 기한을 넘기면 공제가 5억 원으로 제한될 수 있어 세 부담이 커질 수 있습니다.
상속 후 6개월이 지나면 취득가액이 낮아지나요?
상속 개시일 전후 6개월 이내에 매매가액이나 감정평가액이 있으면 그 금액이 취득가액으로 인정됩니다. 이 기간을 놓치면 공시가격이 취득가액으로 적용될 수 있어, 나중에 매도할 때 양도차익이 커져 양도세 부담이 늘어날 수 있습니다. 상속 후 6개월 내에 감정평가를 받아두는 것이 세 부담 측면에서 유리하게 작용하는 경우가 있습니다.