상속등기 비용, 취득세·법무사 수수료 얼마나 들까
상속등기 비용, 뭐가 나올까
상속등기를 진행할 때 실제로 지출하는 비용은 크게 세 가지로 나뉩니다. 첫 번째는 취득세(지방교육세·농어촌특별세 포함), 두 번째는 국민주택채권 할인 비용, 세 번째는 법무사 수수료입니다. 여기에 각종 서류 발급 비용과 등기신청 수수료가 소액으로 추가됩니다.
이 중 실질적으로 가장 큰 비중을 차지하는 건 취득세입니다. 부동산 공시가격을 기준으로 계산하기 때문에 집값이 높을수록 부담이 커집니다. 법무사 수수료는 의뢰 여부와 업무 난이도에 따라 달라지고, 국민주택채권은 즉시 매도할 경우 할인 손실분만 실제 비용으로 발생합니다.
상속등기 비용 구성 항목
· 취득세 (지방교육세·농특세 포함)· 국민주택채권 할인 부담금
· 법무사 수수료 (의뢰 시)
· 등기신청 수수료 (수입증지)
· 서류 발급비 (가족관계증명서 등)
취득세가 제일 큰 항목입니다
상속으로 주택을 취득하면 기본 취득세율은 공시가격의 2.8%입니다. 여기에 지방교육세 0.16%, 농어촌특별세 0.2%가 붙어 실질 부담률은 3.16%가 됩니다. 단, 전용면적 85㎡ 이하 주택(국민주택규모)은 농어촌특별세가 붙지 않아 2.96%가 적용됩니다.
매매나 증여와 달리 상속은 다주택자라도 중과세율이 적용되지 않는다는 점이 특징입니다. 이미 2채를 보유하고 있더라도 상속으로 한 채를 더 받을 경우, 추가 중과 없이 기본 세율 그대로 적용됩니다.
| 상속인 상황 | 적용 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 유주택자 상속 (85㎡ 이하) | 2.96% | 농특세 면제 |
| 유주택자 상속 (85㎡ 초과) | 3.16% | 기본세율 적용 |
| 무주택 세대 상속 특례 | 0.96% | 취득세 0.8% + 교육세 0.16% |
무주택이면 세율이 달라집니다
상속인과 세대 구성원 전체가 무주택자인 경우, 상속으로 1주택이 되는 상황에 한해 취득세 특례가 적용됩니다. 이때 세율은 취득세 0.8%에 지방교육세 0.16%를 더한 0.96%입니다. 유주택자일 때와 비교하면 동일한 3억 원짜리 아파트 기준으로 약 660만 원 가까이 차이가 납니다.
주의할 점은 주민등록상 함께 등재된 가족 중 단 한 명이라도 주택을 보유하면 특례를 적용받을 수 없다는 것입니다. 미혼인 30세 미만 자녀가 별도 주소지에 등재되어 있더라도 같은 세대로 간주되기 때문에, 그 자녀의 주택 보유 여부도 함께 확인해야 합니다.
상속 당시 무주택이었지만 미혼 자녀(28세)가 별도 전셋집을 보유한 경우, 세대 전체 무주택 요건을 충족하지 못해 특례세율 적용이 제외될 수 있습니다. 공동상속 시에는 주된 상속인의 세율이 다른 공동상속인에게도 동일하게 적용되는 구조여서, 지분 배분을 먼저 검토하는 것이 유리한 경우도 있습니다.
법무사 비용은 어떻게 되나요
법무사 수수료는 부동산 공시가격을 기준으로 산정됩니다. 공시가격 1억 원 기준 기본보수는 약 26만 원, 3억 원이면 약 44만 원, 5억 원이면 약 60만 원 수준입니다. 여기에 취득세 신고 대행(5만 원), 국민주택채권 매입 대행(4만 원), 기타 부대비용이 더해집니다.
상속등기는 상속인 수가 많거나 협의분할이 복잡한 경우 '복잡한 업무'로 분류되어 기본보수에 상당액이 가산될 수 있습니다. 상속인이 5명 이상이거나 부동산 소재지가 여러 곳인 경우도 마찬가지입니다. 법무사마다 견적이 다를 수 있어 사전 비교를 거치는 것이 좋습니다.
세금 신고 기한 놓치면 달라져
상속등기 자체에는 기한이 없습니다. 하지만 취득세 신고·납부는 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 마쳐야 합니다. 해외에 거주하는 상속인이 있는 경우에는 9개월로 연장됩니다.
이 기한을 넘기면 취득세 산출세액의 20%에 해당하는 신고불성실 가산세가 붙습니다. 납부가 지연된 날 수만큼 하루 0.025%의 납부불성실 가산세도 별도로 부과됩니다. 등기는 나중에 하더라도 세금 신고는 기한 내에 먼저 처리하는 것이 유리합니다.
취득세 신고 기한 정리
· 기본 기한: 사망일 말일로부터 6개월· 해외 상속인 포함 시: 9개월
· 기한 초과 가산세: 산출세액의 20%
· 납부지연 가산세: 1일 0.025% 추가
· 상속등기 기한: 별도 없음
공동상속이면 더 복잡해집니다
형제 2~3명이 공동으로 상속받는 경우, 등기 비용은 각자의 취득 지분에 비례해 계산합니다. 취득세는 전체 공시가격을 기준으로 하되 각자의 지분율을 곱한 금액이 과세표준이 됩니다.
취득세 세율 적용 방식에서 변수가 생깁니다. 공동상속 시에는 주된 상속인(지분이 가장 많은 사람, 동일 지분이면 협의로 정함)의 세율이 나머지 공동상속인에게도 그대로 적용됩니다. 따라서 무주택자가 더 많은 지분을 가져가는 방식으로 협의하면 전체 세율을 낮출 수 있는 경우도 있습니다. 다만 협의분할 자체는 상속인 전원의 동의가 있어야 가능합니다.
법무사 비용 측면에서도 공동상속은 단독보다 복잡한 업무로 분류될 수 있어 가산보수가 붙는 경우가 많습니다. 상속인 수가 늘어날수록 서류 준비 범위도 넓어집니다.
※ 상속등기 비용, 취득세율, 무주택 특례 및 신고기한은 관련 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 신청 전 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
상속등기 비용에서 가장 큰 항목은 무엇인가요?
취득세가 가장 큰 비중을 차지합니다. 부동산 공시가격을 기준으로 계산하며, 지방교육세와 농어촌특별세를 포함하면 일반적으로 공시가격의 2.96~3.16% 수준이 됩니다. 무주택 세대 특례 적용 시에는 0.96%로 크게 낮아질 수 있습니다.
무주택자가 상속받으면 취득세가 낮아지나요?
상속인과 세대 구성원 전원이 무주택자인 경우, 상속으로 1주택이 되는 조건을 충족하면 취득세 특례세율 0.96%가 적용될 수 있습니다. 세대 내 한 명이라도 주택을 보유하면 특례 적용이 어렵습니다.
상속등기는 언제까지 해야 하나요?
상속등기 자체에는 법적 기한이 없습니다. 다만 취득세 신고·납부는 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 해야 하며, 이를 초과하면 산출세액의 20% 신고불성실 가산세가 부과됩니다.
법무사 수수료 없이 상속등기를 직접 할 수 있나요?
법정 상속분 등기는 이론상 셀프로 가능하지만, 서류 준비와 취득세 신고 절차가 복잡합니다. 상속인이 여럿이거나 협의분할이 필요한 경우에는 법무사를 통하는 것이 실수를 줄이는 데 유리합니다.
공동상속 시 취득세는 어떻게 계산되나요?
각 상속인의 지분율을 전체 공시가격에 곱한 금액이 과세표준이 됩니다. 적용 세율은 공동상속인 중 주된 상속인(최다 지분자)의 상황에 따라 결정되며, 이 세율이 다른 공동상속인에게도 동일하게 적용됩니다.