상속·증여받은 입주권, 비과세 가능할까
상속받은 입주권 비과세될까
조합원입주권은 원칙적으로 주택이 아닌 권리로 분류되어 일반적인 1세대 1주택 비과세를 그대로 적용받기는 어렵습니다. 다만 상속으로 입주권을 받은 세대가 별도로 일반주택 한 채를 함께 보유하고 있다면, 그 일반주택을 양도할 때 상속 특례를 적용받을 여지가 남아 있습니다.
아버지 사망 후 입주권과
기존 아파트를 함께 상속
받은 형제가 있습니다.
이 경우 처분 순서와 기존
보유 주택 수에 따라 결과가
갈리는 대표적인 사례입니다.
피상속인이 상속개시 당시 여러 채의 주택이나 입주권을 함께 갖고 있었다면, 그중 어느 주택이 상속 특례 대상인지 순위가 정해집니다. 상속인이 임의로 고를 수 있는 부분이 아니라 법령상 기준으로 정해지는 항목이라 처분 전에 순서를 다시 짚어봐야 합니다.
증여받은 입주권은 다릅니다
증여로 입주권을 받은 경우는 상속과 같은 기준으로 묶이지 않습니다. 상속은 사망이라는 예측하기 어려운 사유로 발생하지만, 증여는 당사자의 선택으로 이뤄지는 거래이기 때문에 세법에서 바라보는 시선 자체가 다릅니다.
증여 입주권 확인 포인트
· 증여일 기준 보유 주택 수· 상속개시 전 2년 이내 증여
· 배우자 증여 여부
· 이월과세 적용 대상 여부
특히 상속개시일로부터 소급해 일정 기간 안에 이뤄진 증여는 상속 특례 판단에서 별도로 취급되는 경우가 있어, 단순히 증여받았다는 사실만으로 결과를 단정하기는 어렵습니다.
비과세 판단 기준 비교하기
| 구분 | 상속 입주권 | 증여 입주권 |
|---|---|---|
| 취득 계기 | 사망(비자발적) | 당사자 합의 |
| 기존 주택 판단 | 특례 적용 검토 | 별도 기준 적용 |
| 처분 순서 영향 | 큰 영향 | 사안마다 다름 |
이럴 때 결과가 달라집니다
입주권을 보유한 상태에서 다른 주택 청약을 준비하거나, 종합부동산세 신고를 앞두고 있다면 주택 수 판단 기준이 제도마다 같지 않다는 점을 자주 놓칩니다. 양도세에서는 입주권을 포함해 계산하지만, 청약 자격에서는 다른 기준이 적용되는 경우도 있습니다.
기존 1주택자가 부모님
입주권까지 물려받으면서
본인이 몇 채를 가진 것인지
헷갈려하는 경우가 많습니다.
이때는 취득 경위와 시점을
함께 따져봐야 합니다.
또한 상속 이후 입주권 상태로 계속 보유하다가 준공 후 신축주택으로 전환되는 시점에도 취득 시기와 보유기간 계산 방식이 다시 확인 대상이 됩니다. 준공 전과 후를 같은 기준으로 보고 넘어가면 예상과 다른 세금이 나올 수 있습니다.
※ 상속·증여에 따른 입주권의 비과세 및 주택 수 판단 기준은 세법 개정과 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 양도 전 최신 기준을 함께 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
상속받은 입주권도 비과세를 받을 수 있나요
상속 당시 보유하던 주택 수와 처분 순서에 따라 결과가 달라질 수 있어 상황별로 다시 확인해야 합니다.
증여받은 입주권도 상속과 같은 기준이 적용되나요
증여는 상속과 판단 기준이 다르게 적용될 수 있어 별도로 확인이 필요합니다.
입주권은 주택 수에 포함되나요
양도세, 종부세, 청약 등 제도별로 포함 기준이 다르게 적용될 수 있습니다.
상속과 증여 중 어느 쪽이 세금상 더 유리한가요
보유 주택 수와 처분 시점 등 조건에 따라 결과가 달라질 수 있어 한쪽이 유리하다고 단정하기 어렵습니다.