상가 팔면 양도세 얼마 나올까, 세율·장기보유공제 기준
결론부터 말하면 상가에는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 대신 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼고 누진세율을 곱하는 방식으로 세금이 정해집니다. 같은 양도차익이라도 보유기간, 필요경비, 건물분 부가세 처리에 따라 실제 부담이 꽤 벌어집니다.
상가 양도세 비과세가 될까
상가는 주택이 아니어서 보유한 주택 수, 실거주 여부, 다주택 중과 같은 주택 전용 규정이 적용되지 않습니다. 비과세 요건을 충족한 집은 세금이 없었는데 상가는 세금이 나오는 상황이 생기는 이유입니다.
양도차익이 있다면 보유기간이 아무리 길어도 과세 대상이 됩니다. 세금을 줄일 수 있는 통로는 공제와 필요경비로 한정됩니다. 다만 위층이 주택인 상가주택은 판단 기준이 따로 있습니다.
2년 안에 팔면 세율은 얼마일까
상가 양도세율은 보유기간에 따라 갈립니다. 2년 미만 보유는 단기 보유 세율이 적용되고, 2년 이상부터 6~45%의 기본세율이 적용됩니다. 여기에 양도소득세의 10%가 지방소득세로 따로 붙습니다.
| 보유기간 | 적용 세율 | 장기보유공제 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 50% | 없음 |
| 1년~2년 미만 | 40% | 없음 |
| 2년~3년 미만 | 6~45% | 없음 |
| 3년 이상 | 6~45% | 연 2%, 최대 30% |
보유기간은 취득일부터 양도일까지 따지고, 대금을 모두 치른 날이 기준입니다. 잔금보다 소유권 이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 기준이 됩니다. 2년을 하루만 못 채워도 단기 세율이 적용되므로 잔금일 조율이 세금에 직결됩니다. 등기를 하지 않고 넘기는 미등기 양도는 70% 세율이 따로 적용됩니다.
장기보유공제는 몇 %까지 받을까
상가의 장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 시작됩니다. 3년째에 6%가 적용되고 1년이 늘 때마다 2%씩 올라, 15년 이상이면 30%에서 멈춥니다. 3년을 채우지 못하면 공제율은 0%입니다.
1세대 1주택에 적용되는 최대 80% 장기보유특별공제는 일반 상가에는 해당하지 않습니다. 예를 들어 양도차익이 4억원이고 10년을 보유했다면 공제율 20%인 8,000만원을 차감합니다. 이후 같은 해 다른 부동산 양도에서 사용한 기본공제가 없다면 250만원을 추가로 공제해 과세표준은 3억 1,750만원이 됩니다. 기본공제는 거래마다 250만원씩 적용되는 것이 아니라 해당 소득 구분의 연간 한도를 따릅니다.
필요경비로 인정되는 비용은 뭘까
양도차익은 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 뺀 값입니다. 증빙 하나가 인정되느냐에 따라 과세표준이 수천만원씩 달라지기도 합니다.
필요경비 대표 항목
· 취득세·법무사 비용은 인정· 취득·양도 중개보수는 인정
· 증축·확장 등 자본적 지출 인정
· 도배·도색 등 수선비는 제외
· 환급받은 건물분 부가세는 제외
임대용으로 취득하면서 공제·환급받은 건물분 부가세는 취득가액에 넣을 수 없습니다. 또 실제 취득가액으로 계산할 때는 임대사업 소득 계산에서 필요경비에 산입했거나 산입할 감가상각비를 취득가액에서 차감해야 하므로, 매입 당시 금액만으로 양도차익을 계산하면 세액이 달라질 수 있습니다. 실제 취득가액을 확인할 수 없어 법정 요건에 따라 환산취득가액 등을 적용하는 경우에는 필요경비 계산 방식도 달라집니다.
상가 건물분 부가세도 내야 할까
상가 양도에서 가장 놓치기 쉬운 비용이 부가세입니다. 사업에 쓰던 상가 건물을 일반과세자가 팔면 건물분 공급가액의 10%가 부가세로 붙고, 토지분에는 붙지 않습니다. 매매대금을 토지와 건물로 나누는 방식에 따라 부가세 규모가 달라지는 이유입니다.
사업장별로 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 사업 양도에 해당하면 원칙적으로 재화의 공급으로 보지 않습니다. 계약서에 포괄양수도라고 적는 것만으로 인정되는 것은 아니며, 임대차계약과 보증금 등 사업의 실제 승계 내용을 살펴야 합니다. 사업을 승계한 뒤 업종을 변경하거나 추가하는 경우도 포함될 수 있으므로, 매수인이 학원 등으로 사용할 계획이라는 이유만으로 포괄양수도를 배제할 수는 없습니다.
이런 상황이면 세금이 달라질까
예를 들어 6년 임대한 상가를 파는 경우
· 2년 이상 보유라 기본세율 적용
· 6년 보유라 공제율은 12%
· 갈리는 조건은 포괄양수도 인정
· 잔금 전 부가세 처리 먼저 합의
예를 들어 1층 상가, 위층 주택인 경우
· 12억 이하, 주택 면적이 더 크면
· 건물 전체를 주택으로 판단
· 상가 면적이 더 크거나 12억 초과면
· 상가 부분은 따로 상가로 과세
· 건축물대장 면적부터 대조
건물 전체를 주택으로 본다고 해서 곧바로 비과세가 되는 것은 아닙니다. 1세대 1주택 요건은 별도로 충족해야 합니다.
많이 하는 오해는 무엇일까
자주 오해하는 세 가지
· 오래 보유해도 상가는 과세· 포괄양수도는 문구보다 실질로 판단
· 3년 미만은 장기보유공제 없음
상가 팔 때 신고는 언제까지일까
양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 10월에 잔금을 받았다면 12월 말일이 기한입니다. 같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 다음 해 5월에 합산해서 확정신고를 해야 할 수 있습니다.
지방소득세는 별도로 신고·납부하고, 건물분 부가세는 부가세 신고 기간에 맞춰 따로 처리합니다. 납부할 세액이 1,000만원을 넘으면 분납 신청이 가능하다는 점도 자금 계획에 들어가야 합니다.
자주 묻는 질문
상가 양도세는 비과세가 되나요?
상가는 주택이 아니어서 1세대 1주택 비과세 대상이 아닙니다. 다만 위층이 주택인 상가주택은 양도가액과 면적에 따라 주택으로 보는 범위가 달라집니다.
상가 양도세율은 얼마인가요?
보유 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~45% 기본세율이 적용됩니다. 지방소득세 10%가 별도로 붙고, 미등기 양도는 70% 세율이 적용됩니다.
상가도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
3년 이상 보유하면 받을 수 있습니다. 1년마다 2%씩 올라 15년 이상이면 최대 30%이고, 3년 미만 보유는 공제가 없습니다.
상가 양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 같은 해에 다른 부동산도 양도했다면 다음 해 5월 확정신고 대상이 될 수 있습니다.
상가를 팔 때 부가세는 어떻게 되나요?
일반과세자가 사업용 건물을 팔면 건물분 공급가액의 10%가 부가세로 과세되고 토지분은 면세입니다. 포괄양수도 요건을 충족하면 건물분 부가세를 거래징수하지 않지만, 요건은 계약서 문구가 아닌 실제 사업 승계 여부로 판단됩니다.
법인이 상가를 팔아도 같은 양도세율이 적용되나요?
이 글의 양도소득세율과 장기보유특별공제는 개인이 보유한 일반 상가를 양도하는 경우를 기준으로 설명했습니다. 법인이 소유한 상가를 매도하면 법인세 체계로 계산하므로 개인의 양도소득세율과 공제를 그대로 적용할 수 없습니다.