상가 임대차보호법, 내 가게도 보호받을 수 있을까
계약 만료가 가까워 갱신이 걱정되거나 월세 인상 통보를 받았다면, 가장 먼저 필요한 일은 내 계약이 어느 쪽에 속하는지 가려내는 것입니다. 아래 기준에 내 보증금과 월세를 대입하면 1차 판단이 가능합니다.
내 가게에 상가임대차법 적용될까
기본 대상은 사업자등록을 낼 수 있는 영업용 건물의 임차인입니다. 순수 주거용이나 일시 사용을 위한 임대차는 적용 대상에서 벗어납니다. 상가와 주택이 섞인 건물이라면 실제 사용 목적이 어디에 있는지가 쟁점이 됩니다.
그다음 따질 것이 환산보증금입니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이라서, 월세가 있는 계약은 보증금만 보고 판단하면 어긋납니다. 예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 300만 원이면 환산보증금은 3억 5,000만 원입니다.
환산보증금 지역별 기준
· 서울특별시: 9억원 이하· 과밀억제권역·부산: 6억 9천만원
· 광역시 등: 5억 4천만원
· 그 밖의 지역: 3억 7천만원
과밀억제권역은 수도권 전체가 아니라 수도권정비계획법령에서 지정한 일부 지역입니다. 서울을 제외한 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만원 기준을 적용합니다. 5억 4천만원 구간은 광역시 중 과밀억제권역·군 지역·부산을 제외한 지역과 세종·파주·화성·안산·용인·김포·경기 광주시입니다. 2026년 10월 현재 기준금액은 2019년 4월 개정된 금액이 유지되고 있습니다.
환산보증금 넘으면 어떻게 될까
기준을 넘는다고 법의 보호가 통째로 사라지지는 않습니다. 대항력, 10년 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호는 환산보증금과 관계없이 적용됩니다. 달라지는 쪽은 월세 인상 5% 한도와 보증금 우선변제입니다.
| 구분 | 기준 이하 | 기준 초과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 적용 | 적용 |
| 10년 갱신요구 | 적용 | 적용 |
| 권리금 회수 보호 | 적용 | 적용 |
| 5% 인상 한도 | 적용 | 미적용 |
| 보증금 우선변제 | 적용 | 미적용 |
인상 한도가 빠진 초과 임차인도 증액이 제한 없이 가능한 것은 아닙니다. 조세·공과금 부담이나 경제 사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 범위에서만 증액을 청구할 수 있다고 규정하고 있어, 다툼이 생기면 주변 시세와 사정이 판단 재료가 됩니다.
사업자등록 전이면 보호될까
대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날 0시부터 발생합니다. 입점 후 사업자등록을 미루면 그 사이 설정된 근저당이나 소유권 이전에 대해 보호받기 어려워질 수 있습니다. 환산보증금 기준 이하 임차인이 확정일자에 따른 우선변제권을 갖추려면 대항요건과 임대차계약서의 확정일자가 필요합니다.
예를 들어 상가를 인도받아 인테리어를 시작했지만 사업자등록 신청을 미룬 사이 근저당이 설정됐다면, 이후 취득한 대항력으로 그 근저당에 따른 경매의 매수인에게 대항하기 어려울 수 있습니다. 비교할 것은 건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날의 대항력 발생 시점과 근저당 설정 시점입니다. 두 요건을 먼저 마쳤더라도 같은 날 근저당이 설정되면 대항력은 다음 날 발생한다는 점에 주의해야 합니다.
계약 끝나면 10년 보장될까
계약갱신요구권은 최초 계약기간을 포함해 10년 범위에서 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 10년 동안 계약이 저절로 이어진다는 뜻은 아니어서, 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 직접 요구해야 합니다. 이 기간이 지난 뒤의 요구는 법에 따른 갱신요구로 인정받기 어렵습니다.
임대인은 법정 사유가 있을 때 갱신을 거절할 수 있습니다. 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실, 부정한 방법의 임차, 합의에 따른 상당한 보상 제공 등이 대표적입니다. 철거·재건축은 단순히 계획이 있다는 것만으로 부족하며, 계약 당시 구체적으로 고지한 계획에 따르거나 안전사고가 우려되는 경우, 다른 법령에 따라 시행하는 경우 등 법정 요건을 충족해야 합니다. 환산보증금 기준 초과 계약에도 갱신요구권 관련 규정은 적용됩니다.
월세 5% 넘는 인상, 거절될까
환산보증금 기준 이하 계약의 증액청구에는 청구 당시 차임·보증금의 5% 상한과 계약 또는 약정 증액 후 1년 이내 재청구 제한이 적용됩니다. 1년이 지났다고 자동으로 5%를 올릴 수 있는 것은 아니며 증액 사유도 필요합니다. 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신에도 증액 제한이 적용되지만, 별도의 합의 재계약이나 합의 증액은 적용 여부가 달라질 수 있어 계약 체결 경위를 구분해야 합니다.
예를 들어 서울 소재 상가의 보증금이 3억 원, 월세가 400만 원이라면 환산보증금은 7억 원으로 9억 원 기준 이하에 속하므로 5% 한도가 적용되는 쪽입니다. 반면 보증금 5억 원에 월세 500만 원이면 환산보증금이 10억 원이어서 기준을 넘습니다. 이 경우 5% 한도 대신 주변 시세와 조세·공과금 변동을 근거로 증액 다툼이 벌어지고, 갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호는 그대로 남습니다.
9억 넘으면 권리금도 못 받을까
많이 오해하는 대목입니다. 권리금 회수 기회 보호는 환산보증금과 관계없이 적용됩니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과 권리금 계약을 맺으려 할 때, 임대인이 정당한 사유 없이 방해하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
권리금 보호에서 놓치기 쉬운 조건
· 신규 임차인 주선이 원칙· 보호 기간은 종료 6개월 전부터
· 갱신 거절 사유가 있으면 제외
· 국공유재산·대규모점포 등의 일부는 제외
· 전통시장은 점포 유형 제외의 예외
· 10년이 지나도 보호는 적용
· 배상 한도는 낮은 쪽 권리금
원칙적으로 신규 임차인을 주선하고 권리금 회수 방해와 손해 발생을 입증해야 합니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 신규 계약을 거절하겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 실제 주선 없이도 청구가 인정될 수 있습니다. 신규 임차인과 나눈 문자, 권리금 계약서, 임대인의 거절 의사가 담긴 기록을 확보해 두는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
상가임대차보호법은 모든 상가 임차인에게 적용되나요?
사업자등록 대상이 되는 영업용 건물의 임대차가 기본 대상입니다. 다만 환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 월세 5% 인상 한도나 우선변제 같은 일부 조항은 적용되지 않습니다. 순수 주거용이나 일시 사용 목적의 임대차는 적용 대상에서 벗어날 수 있어 실제 사용 목적까지 함께 따져야 합니다.
환산보증금은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월세의 100배를 더해 계산합니다. 예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 300만 원이라면 3억 5,000만 원입니다. 월세가 없는 계약은 보증금이 곧 환산보증금이 됩니다.
환산보증금이 기준을 넘으면 갱신요구권도 없나요?
그렇지 않습니다. 대항력, 10년 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호는 환산보증금과 관계없이 적용됩니다. 달라지는 쪽은 월세 5% 인상 한도와 보증금 우선변제 조항입니다.
계약갱신요구권은 언제까지 행사해야 하나요?
임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 요구해야 합니다. 이 기간을 지나면 법에 따른 갱신요구로 인정받기 어려워질 수 있으며, 최초 계약기간을 포함해 10년을 넘는 갱신은 요구할 수 없습니다.
사업자등록을 하지 않으면 대항력이 생기지 않나요?
대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 둘 중 하나라도 늦어지면 그 기간에 설정된 근저당이나 소유자 변경에 대해 임차인 지위를 주장하기 어려울 수 있습니다.