상가 수익률 계산, 월세 500만 원이면 실제로 얼마나 남을까
광고 문구나 중개 현장에서 말하는 "수익률 6%"는 대부분 월세만 놓고 계산한 표면수익률입니다. 내 돈이 실제로 얼마나 들어가고 매년 얼마가 남는지 따지면 숫자가 달라지기 때문에, 계산식의 분자와 분모를 각각 따져 보는 순서가 중요합니다.
상가 수익률 계산, 어떻게 할까
기본 식은 단순합니다. 1년 동안 남는 순수익을 실제로 들어간 투자금으로 나누면 됩니다.
수익률 기본 계산식
· 연 순수익 = 연 월세− 공실·보유비용
· 실투자금 = 매매가
+ 취득비용 − 보증금
· 수익률 = 연 순수익
÷ 실투자금 × 100
실투자금에서 보증금을 빼는 이유는 임차인 보증금이 내 자금 부담을 줄여 주기 때문입니다. 다만 보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 돈이므로, 반환 시점에 현금이 필요하다는 점은 따로 생각해 두어야 합니다.
표면수익률 6%대, 진짜일까
예를 들어 아래와 같은 상가를 가정해 보겠습니다. 숫자는 이해를 돕기 위한 가정이며 실제 물건의 조건과는 다를 수 있습니다.
· 매매가 10억 원
· 보증금 1억 원
· 월세 500만 원
· 연 월세 6,000만 원
· 6,000만 ÷ 9억 ≈ 6.7%
이 글의 6.7%는 매매가에서 임차인 보증금을 뺀 금액을 기준으로 계산한 비용 반영 전 수익률입니다. 보증금을 차감하지 않고 매매가 10억 원으로 나누면 6%입니다. 매물마다 분모를 다르게 표시할 수 있으므로 같은 기준으로 맞춰 비교해야 합니다. 두 계산 모두 취득비용과 공실, 보유비용은 반영하지 않았습니다.
취득비용 빼면 얼마 남을까
상가를 살 때는 매매가 외에 현금으로 나가는 항목이 꽤 있습니다. 일반적으로 상가 취득세는 취득세 4.0%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 합친 4.6% 수준으로 계산되는 경우가 많습니다. 법인 취득이나 지역, 감면 여부에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래 조건을 기준으로 따져야 합니다.
분모에 넣어야 할 비용
· 취득세 등 약 4.6%· 중개보수(0.9% 이내 협의)
· 법무사·등기 비용
· 건물분 부가세 10%
건물분 부가가치세는 공제·환급 가능 여부를 나누어 봐야 합니다. 일반과세자로 등록하고 상가를 과세사업에 사용하면서 적격 세금계산서 등 공제 요건을 갖추면 매입세액 공제를 받을 수 있고, 매입세액이 매출세액보다 많으면 차액을 환급받을 수 있습니다. 공제·환급받는 금액은 최종 투자원가에서 제외하되 환급 전까지 필요한 현금은 따로 준비해야 합니다. 공제받지 못하는 부가세는 투자원가에 포함해야 하며, 사업의 포괄양수도 요건을 충족하는 거래는 별도로 판단합니다.
공실 두 달이면 수익률 얼마
앞의 가정에 취득비용과 공실, 보유비용을 넣어 다시 계산해 보겠습니다. 예를 들어 아래처럼 가정하면 숫자가 어떻게 바뀌는지 보입니다.
· 연 월세 6,000만 원
· 공실 2개월 → 5,000만 원
· 보유비용 연 500만 원 가정
· 연 순수익 4,500만 원
· 투입금 약 9.55억 원
· 4,500만 ÷ 9.55억 ≈ 4.7%
공실 2개월은 임차인 교체 과정에서 발생한다고 가정했으며, 보증금 1억 원은 임대가 이루어진 상태의 투자금 계산에 반영했습니다. 실제 공실 기간에는 기존 보증금을 반환하고 새 보증금을 받기 전까지 추가 자금이 필요할 수 있습니다.
이 예시는 매매가 10억 원과 월세 500만 원 모두 부가세를 제외한 금액으로 가정했습니다. 투입금 9.55억 원은 매매가에 취득세 등 4,600만 원과 중개보수 900만 원을 더하고 보증금 1억 원을 뺀 금액입니다. 계산을 단순화하기 위해 법무사·등기 비용과 중개보수에 별도로 붙을 수 있는 부가세는 생략했고, 건물분 부가세는 전액 공제·환급받는 것으로 가정했습니다. 보유비용 500만 원은 공실 중 소유자 부담 관리비, 재산세, 수선비, 보험료 등을 묶은 가정치이며, 종합소득세와 지방소득세는 반영하지 않았습니다.
| 구분 | 표면수익률 | 실제 순수익률 |
|---|---|---|
| 연 수익 | 6,000만 원 | 4,500만 원 |
| 투입금 | 9억 원 | 9.55억 원 |
| 수익률 | 약 6.7% | 약 4.7% |
같은 상가인데도 2%포인트가량 차이가 납니다. 공실 기간을 몇 개월로 잡느냐에 따라 순수익은 계속 달라지기 때문에, 한 가지 숫자보다 공실을 짧게 잡은 경우와 길게 잡은 경우를 함께 계산해 두는 편이 안전합니다.
대출 끼면 수익률 올라갈까
대출을 쓰면 내 돈이 줄어들어 수익률이 올라갈 것처럼 보이지만, 이자를 빼고 나면 이야기가 달라집니다. 앞의 가정에 대출을 얹어 보겠습니다.
· 대출 4억 원, 연 5% 가정
· 연 이자 2,000만 원
· 순수익 4,500만 − 2,000만
· = 2,500만 원
· 투입금 9.55억 − 4억
· = 5.55억 원
· 2,500만 ÷ 5.55억 ≈ 4.5%
이 예시의 자기자금 대비 세전 현금수익률은 대출 전 약 4.7%에서 대출 후 약 4.5%로 낮아집니다. 대출금리 5%가 이 사례의 대출 전 수익률보다 높기 때문입니다. 계산은 대출 잔액이 4억 원으로 유지되고 이자만 납부하는 조건이며, 대출 수수료와 원금 상환은 반영하지 않았습니다. 원금을 함께 갚는 대출이라면 실제 현금 잔액은 더 줄어듭니다. 금리 5%는 실제 대출 조건이 아닌 계산용 가정입니다.
수익률 높으면 좋은 상가일까
수익률 숫자가 높다는 것만으로 좋은 상가라고 보기는 어렵습니다. 월세가 시세보다 부풀려져 있거나, 임차인이 곧 나갈 예정이거나, 업종 제한과 건축물 용도 때문에 다음 임차인을 구하기 어렵다면 높은 숫자가 오래 유지되지 않습니다.
자주 오해하는 부분은 두 가지입니다. 하나는 현재 월세가 앞으로도 그대로 들어올 것이라는 전제이고, 다른 하나는 월세를 마음대로 올릴 수 있다는 전제입니다. 임차인이 상가임대차보호법 적용 대상이면 갱신 때 증액폭에 제한이 있을 수 있어서, 현재 월세에 이미 거품이 있다면 매수 이후에 수익률이 낮아질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
상가 수익률 계산식은 어떻게 되나요?
연 순수익을 실투자금으로 나눠 계산합니다. 연 순수익은 연 월세에서 공실과 보유비용을 뺀 금액이고, 실투자금은 매매가에 취득비용을 더하고 보증금을 뺀 금액입니다. 대출을 쓰면 이자를 순수익에서 빼고 투자금에서도 대출금을 뺍니다.
상가 취득세는 보통 몇 %로 계산하나요?
일반적으로 취득세 4.0%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 합쳐 4.6% 수준으로 계산되는 경우가 많습니다. 법인 취득이나 지역, 감면 여부에 따라 달라질 수 있으므로 실제 취득 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
상가 건물분 부가세도 수익률 계산에 넣어야 하나요?
공제·환급받는 부가세는 최종 투자원가에서 제외하고, 공제받지 못하는 부가세는 투자원가에 포함해 계산합니다. 일반과세자로 과세사업에 사용하고 적격 세금계산서 등 공제 요건을 갖춰야 하며, 사업자등록만으로 환급이 보장되지는 않습니다. 환급받더라도 그때까지 필요한 현금은 별도로 준비해야 합니다.
대출을 받으면 상가 수익률은 항상 올라가나요?
그렇지 않습니다. 대출금리가 순수익률과 비슷하거나 더 높으면 수익률이 오르지 않고 오히려 낮아질 수 있습니다. 공실이 생기는 달에도 이자는 계속 나가기 때문에, 금리 변동과 공실 기간을 함께 가정해 계산해야 합니다.