상가 계약갱신요구권, 10년은 언제부터 계산할까
장사가 자리를 잡을 만하면 재계약이 걱정됩니다. 월세 인상 통보나 계약 종료 이야기가 나오면 "나는 몇 년까지 버틸 수 있나"가 가장 먼저 궁금해집니다. 이 기간은 계약서 문구보다 상가건물 임대차보호법의 합산 기준에 따라 정해집니다.
몇 년까지 갱신 요구할 수 있나
임차인은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 갱신 횟수에는 제한이 없고, 기간의 합계가 기준입니다.
기간 계산 기준
· 최초 계약부터 합산· 2년 계약이면 갱신 4회
· 1년 계약이면 갱신 9회
· 행사 시기는 만료 6개월~1개월 전
갱신요구를 받아들이면 계약은 종전과 같은 조건으로 연장된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 증액 청구를 할 수 있고, 일정 범위 안에서 조정될 수 있습니다.
7년 영업했는데 3년 남았나
예를 들어 최초 임대차 시작일부터 정확히 7년이 지났다면, 10년 한도까지 남은 기간은 3년입니다. 기준은 계약서 작성일이나 현재 재계약서의 시작일이 아니라 최초 임대차기간이 시작된 날입니다. 같은 임차인이 같은 상가에서 임대차를 계속 이어왔다면 재계약서를 새로 작성했더라도 종전 기간을 합산합니다.
예를 들어 2018년 10월 16일 전에 체결된 계약이라면 기간 계산 방식이 다를 수 있습니다. 개정 전에는 갱신 한도가 5년이었고, 개정법은 시행 후 체결되거나 갱신된 계약부터 적용됩니다. 최초 계약일과 갱신 시점을 계약서로 먼저 맞춰 봐야 합니다.
갱신 거절당하는 경우도 있나
10년 안이라도 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 법에 정해져 있습니다. 사유가 있으면 갱신요구권을 행사해도 받아들여지지 않을 수 있습니다.
대표 거절 사유
· 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실· 부정한 방법으로 임차
· 임대인 동의 없는 전대
· 고의·중과실로 건물 파손
· 임차 목적 달성 불가한 멸실
· 법정 요건을 갖춘 철거·재건축
· 그 밖의 중대한 의무 위반
건물주가 직접 사용하겠다는 사정만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다. 철거·재건축도 막연한 계획만으로는 부족합니다. 계약 당시 공사 시기와 소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 노후·훼손 등으로 안전사고가 우려되는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우 등 법정 사유를 충족해야 합니다. 차임 연체는 연속 3개월인지가 아니라 연체액이 3기 차임액에 이른 사실이 있는지가 중요합니다.
환산보증금 넘으면 갱신 안 되나
환산보증금은 보증금에 월세×100을 더한 금액입니다. 이 금액이 지역별 기준을 넘으면 상가법 보호가 전부 사라진다고 생각하는 경우가 있습니다. 하지만 환산보증금을 초과해도 계약갱신요구권(10년)과 대항력, 권리금 회수기회 보호는 적용됩니다.
달라지는 부분은 따로 있습니다. 초과 임차인에게는 우선변제권과 월세 인상 상한(5%) 같은 규정이 적용되지 않습니다. 갱신은 가능해도 인상 폭은 협상에 더 크게 좌우될 수 있습니다.
건물주 바뀌면 10년 다시 셀까
예를 들어 건물 인도와 사업자등록 신청으로 대항력을 갖춘 임차인이 최초 임대차 시작일부터 7년을 채운 뒤 상가 소유자가 매매로 바뀌었다고 가정해 보겠습니다. 새 소유자가 기존 임대인 지위를 승계하면 임대차기간도 이어지므로 10년이 새로 시작되지 않습니다. 기존 임대차를 유지하며 재계약서를 작성했다면 남은 갱신요구 가능 기간은 3년입니다.
반대로 계약 중간에 임차인이 바뀌는 경우는 사정이 다릅니다. 권리를 양수한 사정, 임대인 동의 여부, 기존 계약의 승계 방식에 따라 기간 합산 결과가 갈릴 수 있습니다.
10년 뒤에는 어떻게 될까
10년이 지나면 갱신요구권은 더 이상 행사할 수 없습니다. 이후에는 임대인과 합의해 재계약하거나 계약을 마무리하는 것이 기본 흐름입니다. 이 시점부터 임대료와 권리금을 둘러싼 분쟁이 늘어나는 편입니다.
| 상황 | 갱신요구권 | 따져볼 점 |
|---|---|---|
| 합산 10년 이내 | 행사 가능 | 거절 사유 해당 여부 |
| 합산 10년 초과 | 행사 불가 | 합의 재계약 조건 |
| 환산보증금 초과 | 행사 가능 | 인상률 5% 상한 제외 |
| 건물주 변경 | 기간 승계 | 최초 임대차 시작일 기준 |
10년이 끝나는 시점에 권리금을 회수할 수 있는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 갱신요구권 기간과 권리금 회수기회는 서로 다른 규정으로 움직입니다.
자주 묻는 질문
상가 계약갱신요구권은 몇 년까지 가능한가요?
최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 갱신 횟수가 아니라 기간의 합계가 기준입니다.
갱신요구는 언제까지 해야 하나요?
임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사해야 합니다. 이 기간을 넘기면 갱신요구권을 주장하기 어려울 수 있습니다.
환산보증금이 기준을 넘으면 갱신요구권이 없어지나요?
환산보증금을 초과해도 10년 계약갱신요구권은 적용됩니다. 다만 우선변제권과 월세 인상 상한(5%) 같은 일부 규정은 적용되지 않을 수 있습니다.
건물주가 바뀌면 10년이 다시 시작되나요?
대항력을 갖춘 임차인의 기존 임대차를 새 소유자가 승계하는 경우에는 10년이 새로 시작되지 않습니다. 최초 임대차 시작일부터 종전 기간을 합산해 남은 기간을 계산합니다.
건물주가 직접 쓰겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있나요?
임대인이 직접 사용하겠다는 이유만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다. 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있거나 법정 요건을 갖춘 철거·재건축이 필요한 경우 등 별도의 거절 사유가 있어야 합니다.