분양권 증여 후 세금, 이월과세부터 확인하세요
증여 후 양도세가 달라지는 이유
분양권을 배우자나 자녀에게 증여하면 수증자가 해당 분양권을 보유하게 됩니다. 원칙적으로는 증여받은 시점의 가액을 취득가액으로 보고 이후 양도차익을 계산합니다. 그런데 이 원칙이 그대로 적용되지 않는 경우가 있습니다.
배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 분양권을 증여일로부터 10년 이내에 양도하면, 수증자 취득가액이 아닌 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 계산합니다. 이를 이월과세라고 합니다. 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 이 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어났습니다.
이월과세 적용 조건
· 배우자 또는 직계존비속 간 증여· 분양권·입주권·토지·건물 포함
· 증여일로부터 10년 이내 양도
· 2023년 이후 증여분부터 적용
· 형제·시부모·사위 등은 해당 없음
이월과세가 적용되면 증여자가 처음 분양권을 취득했을 때의 가액이 취득가액이 되기 때문에 양도차익이 커질 수 있습니다. 다만 증여 시 납부한 증여세는 필요경비로 공제받을 수 있습니다.
분양권도 주택 수에 포함될까
분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 증여로 분양권을 취득한 경우도 마찬가지입니다. 수증자가 이미 주택이나 다른 분양권을 보유하고 있다면, 증여받은 분양권까지 합산해 주택 수를 판단하게 됩니다.
예를 들어 수증자가 기존에 1주택을 보유한 상태에서 배우자로부터 분양권을 증여받으면, 양도세 계산 시 2주택 상태로 판단될 수 있습니다. 이 경우 종전 주택 처분 시기와 신규 주택 입주 시점에 따라 일시적 2주택 비과세 요건을 따져봐야 합니다.
취득세 기준으로는 지방세법 개정에 따라 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 수증자가 증여 시점에 보유한 주택 수가 취득세 중과 여부를 결정짓는 기준이 될 수 있으므로, 증여 전에 반드시 확인이 필요합니다.
놓치기 쉬운 사례
증여 이후 세금 판단에서 실수가 생기는 지점은 주로 세 가지입니다.
놓치기 쉬운 상황
· 수증자 보유 주택 수 미확인· 이월과세 10년 기간 미인지
· 부담부증여 시 양도세 발생 간과
· 증여세 평가액과 실제 시가 차이
· 분양권 단계별 증여세 신고 시점
부담부증여란 분양권에 담보된 대출이나 채무를 수증자가 함께 인수하는 방식입니다. 이 경우 채무에 해당하는 부분은 증여자의 유상 양도로 간주되어 증여자에게 양도세가 부과될 수 있습니다. 단순 증여와 부담부증여는 세금 계산 방식이 달라집니다.
또한 2025년부터 분양권을 포함한 부동산 증여 시 국세청의 감정평가 대상이 전면 확대됐습니다. 납세자가 신고한 증여 가액이 시가보다 낮다고 판단되는 경우 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 세액을 조정할 수 있습니다.
일반 증여 vs 부담부증여 비교
| 구분 | 일반 증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 증여세 | 전액 증여가액 기준 | 채무 제외한 순수증여분만 |
| 양도세(증여자) | 없음 | 채무인수분에 발생 가능 |
| 이월과세 | 10년 내 양도 시 적용 | 동일하게 적용 |
어떤 방식을 선택하느냐에 따라 증여세와 양도세 부담이 달라질 수 있습니다. 세금 총액만 볼 것이 아니라 보유 주택 수와 증여 대상자 관계 등도 함께 확인해야 합니다.
※ 증여 시점의 세법과 평가 기준에 따라 달라질 수 있으므로 최신 기준 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
분양권을 배우자에게 증여하면 이월과세가 적용되나요?
배우자 또는 직계존비속 간 증여 후 10년 이내에 양도하면 이월과세가 적용될 수 있습니다. 이 경우 수증자의 취득가액이 아닌 증여자의 최초 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하게 됩니다. 2023년 이후 증여분부터는 기간이 5년에서 10년으로 늘어났습니다.
분양권을 증여받으면 주택 수에 포함되나요?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 증여로 취득한 분양권도 동일하게 적용됩니다. 수증자가 기존에 주택을 보유하고 있다면 합산해 주택 수를 판단하게 되며, 비과세 여부나 중과 여부에 영향을 줄 수 있습니다.
부담부증여와 일반 증여의 세금 차이는 무엇인가요?
일반 증여는 전체 분양권 가액에 대해 수증자에게 증여세가 부과됩니다. 부담부증여는 채무를 인수하는 만큼 증여세 과세 대상은 줄어들지만, 채무 인수분에 대해 증여자에게 양도세가 발생할 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 보유 상황과 세율에 따라 달라질 수 있습니다.
분양권 증여 시 증여세는 어떻게 계산하나요?
분양권 증여세는 증여 시점의 시가를 기준으로 계산합니다. 2025년부터는 분양권도 국세청의 감정평가 확대 대상에 포함되어, 납세자가 신고한 가액이 시가보다 낮다고 판단될 경우 국세청이 직접 감정평가를 의뢰할 수 있습니다. 배우자 공제(10년간 6억 원)를 초과하는 경우 증여세가 발생합니다.