분양권 주택 수 계산, 취득 시점에 따라 달라집니다
2021년 기준, 주택 수가 달라집니다
분양권이 주택 수에 포함되는지는 취득 시점에 따라 다르게 판단됩니다. 2020년 12월 31일 이전에 공급계약, 매매, 증여 등을 통해 취득한 분양권은 양도소득세 주택 수 계산에 포함되지 않습니다. 그러나 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터는 비과세 판정과 중과세 여부를 따질 때 주택 수에 포함됩니다.
청약 당첨으로 분양계약을 체결한 경우, 분양권 취득일은 계약서 작성일이 아닌 청약 당첨일을 기준으로 봅니다. 따라서 당첨일이 2021년 이후라면 분양권 취득 시점부터 주택 수에 영향을 줄 수 있습니다.
취득 시점별 주택 수 포함 여부
· 2020년 12월 31일 이전 취득→ 주택 수에 포함되지 않음
· 2021년 1월 1일 이후 취득
→ 주택 수에 포함됨
· 오피스텔 분양권은 별도 기준 적용
기존 주택 양도 시 달라지는 점
2021년 이후 취득한 분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세를 그대로 적용받지 못할 수 있습니다. 분양권도 주택 수에 포함돼 2주택으로 판단될 수 있기 때문입니다.
다만, 종전주택을 먼저 취득하고 이후 분양권을 취득한 경우라면 일시적 2주택 비과세 특례를 검토해볼 수 있습니다. 이때는 분양권 취득 후 일정 기간 내에 종전주택을 양도해야 하며, 신축 주택 완공 후 세대 전원이 전입하고 1년 이상 계속 거주해야 하는 조건이 붙을 수 있습니다.
사례 : A씨는 2019년에 종전주택을 취득하고, 2022년 3월에 청약에 당첨돼 분양권을 취득했습니다. 분양권은 2021년 이후 취득이므로 주택 수에 포함됩니다. 종전주택 취득 후 1년이 지난 뒤 분양권을 취득했고, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 매도한다면 일시적 2주택 비과세 특례 검토가 가능합니다. 단, 신축주택 완공 후 전입 요건도 함께 충족해야 합니다.
분양권 2개 보유, 비과세 어렵습니다
2021년 이후 취득한 분양권이 2개 이상인 경우, 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받기 어렵습니다. 분양권이 2개라면 각각 주택 수에 포함돼 2주택 이상으로 판단될 수 있기 때문입니다. 기획재정부 유권해석(재산세제과-1181, 2022.09.20.)에서도 같은 취지로 확인된 바 있습니다.
주택 없이 분양권만 취득한 경우도 마찬가지입니다. 종전주택이 없는 상태에서 2021년 이후 분양권을 취득했다면, 해당 분양권이 완공된 이후 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 제한될 수 있습니다.
| 구분 | 2020년 이전 취득 | 2021년 이후 취득 |
|---|---|---|
| 주택 수 포함 여부 | 미포함 | 포함 |
| 비과세 판정 영향 | 없음 | 있음 |
| 일시적 2주택 특례 | 완공 후 3년 기준 | 분양권 취득 후 3년 기준 |
많이 헷갈리는 사례
분양권 관련 주택 수 계산에서 실제로 많이 틀리는 지점들이 있습니다. 현재 주택이 1채라고 해서 무조건 비과세 대상이 되지는 않습니다. 이전에 분양권을 매도한 시점이 언제인지, 그 분양권이 2021년 이후 취득 분이었는지를 함께 확인해야 합니다.
주택 수 계산 시 자주 놓치는 부분
· 청약 당첨일 기준 미확인· 2021년 직전·직후 취득 혼동
· 분양권 매도 후 잔여 주택 비과세 재기산 여부 미확인
· 오피스텔 분양권과 아파트 분양권 기준 혼동
· 분양권 2개 보유 시 특례 적용 가능 여부 오해
오피스텔 분양권은 아파트 분양권과 다르게 취급됩니다. 주거용으로 실제 사용하게 된다면 주택 수에 포함될 수 있지만, 분양 단계에서는 아파트 분양권과 다른 기준이 적용될 수 있으므로 별도로 확인이 필요합니다.
분양권 전매 시 세금 확인
분양권을 전매하는 경우, 양도소득세는 보유 기간과 분양권 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 2021년 이후 취득 분양권을 1년 미만 보유 후 전매하면 단기 양도세율이 적용될 수 있으며, 조정대상지역 여부와도 연결됩니다. 전매 이후 남은 주택의 비과세 요건을 다시 확인해야 하는 경우도 있어, 전매 전에 관련 세금을 미리 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
분양권은 무조건 주택 수에 포함되나요?
분양권의 주택 수 포함 여부는 취득 시점에 따라 달라집니다. 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매, 증여 등으로 취득한 분양권부터 양도소득세 비과세 판정 및 중과세 여부 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 2020년 12월 31일 이전 취득 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
분양권 보유 중 기존 주택을 팔면 비과세 받을 수 있나요?
2021년 이후 취득한 분양권을 보유 중이라면, 기존 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 그대로 적용받지 못할 수 있습니다. 다만 종전주택을 먼저 취득한 후 분양권을 취득한 경우, 일시적 2주택 비과세 특례 조건을 충족하면 비과세 적용이 가능할 수 있습니다. 취득 순서와 보유 기간, 전입 요건 등을 함께 확인해야 합니다.
청약 당첨일과 계약일 중 어느 날이 분양권 취득일인가요?
입주자 모집공고에 따른 청약에 당첨된 경우, 분양권의 취득일은 계약일이 아닌 청약 당첨일을 기준으로 합니다(기획재정부 재산-85, 2022.01.14.). 따라서 당첨일이 2021년 1월 1일 이후라면 해당 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
2021년 이후 취득한 분양권이 2개면 비과세가 안 되나요?
2021년 이후 취득한 분양권이 2개인 경우, 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받기 어렵습니다. 기획재정부 유권해석(재산세제과-1181, 2022.09.20.)에서도 분양권 2개 보유 시 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되지 않는다는 점이 확인됩니다. 보유 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다.