분양권 전매 후 세금 얼마나 나올까?
분양권 전매 세금 얼마나 나올까
분양권을 팔면 양도소득세가 부과됩니다. 그런데 같은 분양권이라도 언제 취득했느냐에 따라 세율 자체가 달라질 수 있습니다.
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 1년 미만 보유 후 전매하면 70%, 1년 이상 보유 후 전매해도 60%의 세율이 적용될 수 있습니다. 이 기준은 조정대상지역 여부와 무관하게 적용되는 구조입니다.
전매 시 세율 적용 기준
· 1년 미만 보유 후 전매→ 양도세 70% 적용 가능
· 1년 이상 보유 후 전매
→ 양도세 60% 적용 가능
· 취득 시점 2021년 이전이면
기준 달라질 수 있음
단, 이 세율은 2021년 이후 취득분부터 적용되는 기준이며, 그 이전에 분양권을 취득한 경우라면 다른 기준이 적용될 수 있습니다. 내 분양권이 어느 시점에 취득된 것인지를 먼저 확인해야 합니다.
전매 분양권도 주택 수에 포함될까
분양권을 새로 분양받은 게 아니라 다른 사람에게서 전매로 취득한 경우, 이 분양권이 주택 수에 포함되는지 여부를 먼저 확인해야 합니다.
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 세법상 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다. 다시 말해, 분양권을 전매로 취득한 시점이 2021년 이후라면, 기존에 주택을 보유하고 있는 상태에서 분양권을 하나 더 취득한 경우 2주택자로 판단될 수 있습니다.
예를 들어, 1주택을 보유한 상태에서 2022년에 분양권을 전매로 취득했다면, 세법상 2주택 상태로 볼 수 있습니다. 이 경우 기존 주택을 팔 때 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하는지 반드시 따져봐야 합니다.
전매 후 비과세 받을 수 있을까
분양권을 전매로 취득한 뒤 아파트가 완공되면 입주권 상태가 아닌 일반 주택 취득으로 전환됩니다. 이 시점부터 1세대 1주택 비과세 요건을 다시 따져야 합니다.
비과세를 적용받으려면 보유 기간 2년과 거주 요건(조정대상지역의 경우 실거주 2년)을 충족해야 하는데, 분양권 취득 시점부터 보유 기간을 어떻게 계산하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
전매 취득 후 비과세 판단 포인트
· 보유 기간 기산점 확인 필요· 조정지역이면 실거주 2년
· 다른 주택 보유 상태 확인
· 일시적 2주택 요건 별도 검토
특히 전매로 취득한 분양권은 최초 분양계약일이 아닌 전매 계약일 기준으로 취득 시점이 산정될 수 있습니다. 보유 기간 계산이 달라지면 비과세 적용 시점도 달라질 수 있으므로 매도 전에 반드시 확인해야 합니다.
전매 세금, 이런 경우 주의
상황 1. 분양권 전매 후 입주, 1주택 비과세 신청
→ 전매 취득일 기준 보유 기간이 짧으면 비과세 요건 미충족 가능
상황 2. 기존 주택 있는 상태에서 분양권 전매 취득
→ 2주택 판단 후 기존 주택 매도 시 비과세 기간 요건 별도 확인 필요
상황 3. 분양권 전매 시 1년 미만 보유
→ 70% 세율 적용될 수 있으므로 보유 기간 반드시 확인
상황 4. 분양권 공동명의로 전매 취득
→ 각 명의자별 주택 수 계산이 달라질 수 있어 별도 확인 필요
취득 시점별 세금 차이
| 구분 | 2021년 이전 취득 | 2021년 이후 취득 |
|---|---|---|
| 주택 수 포함 | 미포함 | 포함 |
| 1년 미만 세율 | 일반 세율 적용 | 70% |
| 1년 이상 세율 | 일반 세율 적용 | 60% |
| 비과세 적용 | 조건별 가능 | 조건별 가능 |
위 표는 일반적인 기준이며, 취득 경위·조정대상지역 여부·보유 기간에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
※ 분양권 세금 기준은 개정될 수 있으므로 실제 매도 전 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
분양권을 전매로 취득하면 주택 수에 포함되나요?
2021년 1월 1일 이후 전매 취득한 분양권은 세법상 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다. 취득 시점에 따라 기준이 달라질 수 있으므로 계약일을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
분양권 전매 시 양도세 세율은 얼마인가요?
2021년 이후 취득한 분양권은 보유 기간에 따라 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 세율이 적용될 수 있습니다. 취득 시점이 2021년 이전이라면 다른 기준이 적용될 수 있습니다.
분양권 전매 후 입주하면 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
가능할 수 있지만, 보유 기간 기산점과 실거주 요건을 충족해야 합니다. 전매 취득일부터 보유 기간이 계산될 수 있어, 비과세 요건 충족 여부를 매도 전에 반드시 확인해야 합니다.
기존 주택이 있는데 분양권을 전매로 취득하면 어떻게 되나요?
2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함될 수 있어 2주택 상태로 판단될 수 있습니다. 기존 주택 매도 시 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하는지 별도로 확인해야 합니다.