분양권 전매 제한 기간, 내 단지는 몇 년일까
지역별 전매 제한 기간 확인
2023년 4월 주택법 시행령 개정으로 전매제한 기간이 전반적으로 완화됐습니다. 하지만 완화됐다고 해서 모든 분양권이 같은 기준을 적용받는 건 아닙니다. 수도권과 비수도권, 그리고 해당 단지가 어떤 지역에 속하는지에 따라 제한 기간이 크게 달라질 수 있습니다.
수도권 전매 제한 기간
· 공공택지·규제지역: 계약 후 3년· 과밀억제권역: 계약 후 1년
· 그 외 수도권: 계약 후 6개월
비수도권 전매 제한 기간
· 공공택지·규제지역: 계약 후 1년· 광역시 도시지역: 계약 후 6개월
· 중소도시 등: 전매제한 없음
같은 경기도라도 공공택지 단지는 3년, 과밀억제권역 일반 민간 단지는 1년, 그 외 지역은 6개월로 적용 기준이 달라질 수 있습니다. 단지 위치만 보고 계산했다가 제한 기간을 착각하는 경우가 있으므로, 반드시 입주자 모집공고문에서 전매제한 기간 항목을 직접 확인하는 것이 안전합니다.
모집공고 시점도 중요합니다
현재 전매제한 기간은 2023년 4월 개정 이후 입주자 모집공고가 난 단지에 적용됩니다. 개정 이전에 공고된 단지는 이전 기준이 그대로 유지될 수 있습니다. 당시에는 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년까지 제한되는 경우도 있었습니다.
분양 시점이 2022년 이전인 단지를 분양권 상태로 매수하려는 경우, 현재 완화된 기준이 아닌 공고 당시 기준의 전매제한이 남아있을 수 있습니다. 계약서와 모집공고문을 먼저 확인하지 않으면 제한 기간을 잘못 파악할 수 있습니다.
전매제한 풀려도 세금은 그대로
전매제한이 끝나도 양도소득세는 그대로 적용됩니다. 분양권은 2021년 세법 개정 이후 보유 기간과 무관하게 중과세율이 적용되는 구조입니다. 오래 들고 있어도 세율이 낮아지지 않는 점에서 일반 주택과 다릅니다.
| 보유 기간 | 양도소득세율 | 지방세 포함 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 약 77% |
| 1년 이상 | 60% | 약 66% |
전매제한이 3년인 단지라면, 제한이 풀리는 시점에 이미 1년 이상 보유한 상태가 되므로 60% 세율 구간에 해당할 수 있습니다. 하지만 프리미엄이 크면 체감 세금도 상당할 수 있으므로 매도 전 시뮬레이션이 필요합니다.
예외적으로 전매가 가능한 경우
전매제한 기간 중이라도 주택법 시행령에서 정한 사유에 해당하면 사업주체의 동의를 받아 매각이 가능할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 절차가 복잡하고 모든 사유가 동일하게 인정되는 건 아닙니다.
전매제한 중 예외 가능 사유
· 세대원 전원이 타 시·군·구로 이전(수도권 내 이전은 제외)
· 세대원 전원이 해외로 이주 또는
2년 이상 해외 체류 예정인 경우
· 상속으로 취득한 주택으로 이전하는 경우
· 이혼으로 배우자에게 이전하는 경우
· 실직·파산 등 경제적 어려움이 발생한 경우
예외 사유라고 생각하고 사업주체 동의 없이 거래를 진행하면 불법 전매로 처리될 수 있습니다. 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 해당할 수 있으므로 반드시 사전 확인이 필요합니다.
전매제한이 끝나도 확인할 점
전매제한이 해제됐다고 해서 모든 거래가 즉시 가능한 상태가 되는 것은 아닐 수 있습니다. 분양가상한제 적용 단지의 경우 실거주의무 기간이 별도로 존재할 수 있으며, 이 의무가 남아있는 상태에서의 전매는 추가 확인이 필요합니다.
분양가상한제 적용 공공분양 단지는 전매제한 기간이 끝났더라도 실거주의무 기간이 남아있을 수 있습니다. 거주의무와 전매제한은 별도 기준으로 운영되므로 모집공고문에서 두 가지를 각각 확인해야 합니다.
또한 분양권을 보유한 상태에서 추가 청약을 신청하면 주택 수 산정 기준에 따라 무주택 세대 요건에서 제외될 수 있습니다. 분양권 보유 상태의 청약 제한 여부는 청약 시점에 다시 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
전매제한 기간은 언제부터 계산하나요?
입주자로 선정된 날(당첨자 발표일 또는 계약일)부터 기산하며, 단지마다 모집공고문에 명시된 기준이 다를 수 있습니다. 소유권이전등기 완료 시점이 전매제한 기간 내라도 등기 완료 시 제한 기간이 도달한 것으로 보는 경우가 있습니다.
수도권 과밀억제권역은 전매제한 기간이 얼마인가요?
2023년 4월 개정 기준으로 수도권 과밀억제권역은 계약 후 1년입니다. 다만, 공공택지나 규제지역에 해당하면 3년이 적용될 수 있으므로 모집공고문 확인이 우선입니다.
분양권 전매 시 양도소득세는 얼마나 나오나요?
분양권은 보유 기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 양도소득세율이 적용됩니다. 지방소득세를 포함하면 각각 약 77%, 약 66% 수준이 될 수 있습니다. 실제 세금은 양도차익 규모에 따라 달라질 수 있으므로 사전 시뮬레이션이 필요합니다.
전매제한 기간 중 가족에게 양도할 수 있나요?
원칙적으로 전매제한 기간 내에는 가족 간 거래도 불법에 해당할 수 있습니다. 이혼으로 배우자에게 이전하는 경우 등 법정 예외 사유에 해당하면 사업주체 동의를 받아 가능할 수 있으나, 사전에 반드시 확인이 필요합니다.
비수도권 중소도시 분양권은 전매제한이 없나요?
2023년 4월 개정 기준으로 비수도권 중소도시 등은 전매제한이 없어 분양 후 즉시 전매가 가능할 수 있습니다. 단, 해당 단지가 공공택지이거나 규제지역에 포함되면 1년이 적용될 수 있으므로 모집공고문 기준을 우선 확인해야 합니다.