분양권 있어도 청약 가능할까? 1순위·재당첨 기준
분양권도 주택 수에 포함될까
분양권이 주택 수에 포함되는지 여부는 취득 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매, 증여 등의 방법으로 취득한 분양권은 세법상 주택 수에 포함됩니다. 반면 그 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않았습니다.
청약 자격 판단 기준인 「주택공급에 관한 규칙」에서도 분양권 등을 소유하고 있는 경우 주택을 소유한 것으로 보도록 규정하고 있습니다. 즉, 분양권을 보유한 상태에서 청약을 신청하면 무주택 세대가 아닌 상태로 자격 판단이 이뤄질 수 있습니다.
분양권 취득 시점별 주택 수 포함 기준
· 2021년 1월 1일 이후 취득: 주택 수에 포함· 2020년 12월 31일 이전 취득: 주택 수 미포함
· 취득일 기준: 청약 당첨일(당첨일이 취득일)
· 줍줍(무순위·잔여세대)도 취득일 기준 동일 적용
1순위 청약이 제한되는 경우
분양권을 보유하고 있다고 해서 무조건 1순위 청약이 제한되는 것은 아닙니다. 제한 여부는 청약하려는 주택이 위치한 지역 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
투기과열지구 또는 청약과열지역에서 공급하는 주택에 청약할 경우, 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자는 1순위 청약이 제한됩니다. 분양권이 주택 수에 포함되는 상태라면, 기존 주택과 합산해 2주택 이상이 되는지 여부를 확인해야 합니다. 현재 투기과열지구 및 조정대상지역은 서울 강남·서초·송파·용산구 등 일부 지역에 한정되어 있으므로, 청약 지역 기준을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
예를 들어 기존 주택 1채를 보유하고 있고, 2021년 이후 취득한 분양권이 1개 있다면 세법상 2주택에 해당될 수 있습니다. 이 경우 투기과열지구 청약에서는 1순위 자격이 제한될 수 있습니다. 반면 비규제지역 청약이라면 적용 조건이 달라질 수 있습니다.
재당첨 제한은 세대 기준으로 적용
분양권을 이미 보유 중이라면, 그 분양권이 재당첨 제한 대상인지도 확인해야 합니다. 재당첨 제한은 청약에 당첨된 사람과 그 세대에 속한 구성원 전원에게 적용됩니다. 배우자가 세대 분리된 상태라도 배우자 및 배우자와 같은 세대를 구성하는 세대원까지 포함되는 경우가 있어 주의가 필요합니다.
재당첨 제한 기간은 당첨된 주택의 유형과 지역에 따라 1년에서 최대 10년까지 달라질 수 있습니다. 당첨 후 계약을 포기하더라도 재당첨 제한은 그대로 유지됩니다.
재당첨 제한 주요 내용
· 제한 기간: 당첨일로부터 1년~10년· 적용 대상: 당첨자 및 세대구성원 전원
· 배우자 세대 분리 시에도 적용될 수 있음
· 계약 포기 후에도 제한 기간 유지
무주택 기간은 어떻게 계산될까
무주택 기간은 분양권 취득 시점부터 인정되지 않을 수 있습니다. 분양권을 보유한 상태에서 청약 신청 시 무주택 기간이 인정되지 않는 경우가 발생할 수 있어, 가점 계산에 영향을 줄 수 있습니다.
분양권 처분 후 무주택 상태가 됐다면, 무주택 기간 기산일은 분양권 거래신고상 공급계약체결일 또는 매매 시 신고서상 매매대금 지급일 등 관련 규정에 따라 달라질 수 있습니다. 처분 이후라도 기산일 판단이 중요하므로 공고문 기준을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
| 구분 | 2020년 이전 취득 | 2021년 이후 취득 |
|---|---|---|
| 주택 수 포함 | 미포함 | 포함 |
| 청약 자격 영향 | 제한 없음 | 지역별 제한 가능 |
| 무주택 기간 | 영향 적음 | 단절 가능 |
분양권 청약에서 자주 헷갈리는 사례
사례 1. 2022년에 분양권을 매수했고, 현재 주택은 없는 상태입니다. 이 경우 분양권 자체가 주택 수에 포함되므로 1주택 보유자로 판단될 수 있습니다. 무주택 세대 대상 특별공급 신청 시 자격 문제가 발생할 수 있습니다.
사례 2. 부모님이 세대 분리 없이 같은 세대에 거주하고, 부모님 명의로 분양권이 있습니다. 이 경우 세대 전체 기준으로 분양권 보유 여부가 판단되므로 무주택 세대 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 단, 60세 이상 직계존속 소유 분양권 등은 예외 조항이 별도로 있으므로 공고문 확인이 필요합니다.
사례 3. 분양권을 보유한 상태에서 재당첨 제한 기간 중에 청약을 신청하면, 당첨 후 자격 심사 과정에서 부적격 처리될 수 있습니다. 당첨 취소 시 청약통장 효력 상실과 함께 추가적인 제한이 따를 수 있습니다.
자주 묻는 질문
분양권을 보유하고 있어도 청약 신청이 가능한가요?
신청 자체는 가능하지만, 분양권 취득 시점과 청약 지역에 따라 1순위 자격이 제한될 수 있습니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되므로, 기존 주택과 합산해 2주택 이상이 되는 경우 투기과열지구 등 규제지역 청약 시 1순위 자격이 제한될 수 있습니다.
분양권을 처분하면 바로 무주택자로 인정받나요?
분양권 처분 후 무주택 기간 기산일은 부동산 거래신고상 공급계약체결일 또는 매매 신고서상 매매대금 지급일 등에 따라 달라질 수 있습니다. 처분 직후 바로 청약을 신청하는 경우 모집공고 기준일 기준으로 자격을 판단하므로, 공고문을 통해 기준일을 먼저 확인하는 것이 필요합니다.
재당첨 제한 기간 중에는 청약 신청 자체가 안 되나요?
청약 신청 자체는 가능하지만, 당첨 후 자격 검증 과정에서 재당첨 제한에 해당하면 부적격 처리될 수 있습니다. 재당첨 제한은 투기과열지구·청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택에는 적용되지 않는 경우도 있으므로, 청약하려는 주택의 공급 지역과 유형을 먼저 확인해야 합니다.
부모님이 분양권을 보유하고 있으면 자녀 청약에 영향을 주나요?
같은 세대를 구성하고 있다면 세대원 전체 기준으로 주택 보유 여부를 판단합니다. 단, 60세 이상 직계존속이 소유한 분양권 등에 대해서는 예외 조항이 있을 수 있으므로, 해당 청약의 입주자모집공고문에서 기준을 확인하는 것이 좋습니다.