분양권 보유 중 주택 매수, 취득세 달라질 수 있습니다
추가 매수 시 취득세가 달라지는 이유
분양권이 주택 수에 포함되는 기준은 세목(취득세·양도세)에 따라 시점이 다릅니다. 취득세 기준으로는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 산입됩니다. 양도세 기준으로는 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 분양권이 주택 수에 포함됩니다.
즉, 분양권을 언제 취득했는지에 따라 내 주택 수 계산 자체가 달라질 수 있습니다. 이 기준을 놓치면 추가 매수 때 세금 계산이 달라질 수 있습니다..
분양권 주택 수 포함 기준 시점
· 취득세: 2020년 8월 12일 이후 취득분· 양도세: 2021년 1월 1일 이후 취득분
· 이전 취득 분양권은 주택 수 미포함
· 취득 방법(당첨·매수·증여)도 확인 필요
추가 매수 시 취득세가 달라지는 이유
분양권을 보유한 상태에서 주택을 추가로 취득하면, 분양권이 주택 수에 포함되는 경우 이미 1주택자로 간주될 수 있습니다. 이 상태에서 조정대상지역 내 주택을 추가 취득하면 취득세 중과(8%) 대상이 될 수 있습니다.
취득세는 취득하는 시점의 주택 수를 기준으로 세율이 결정됩니다. 분양권이 주택 수에 포함되는 경우라면, 새로 매수하는 주택은 1주택이 아닌 2주택 기준으로 취득세가 산정될 수 있습니다.
사례: 분양권 1개 보유 상태(2021년 이후 취득)에서 조정대상지역 내 아파트를 추가 매수한 경우, 세법상 2주택자로 간주돼 취득세 8% 중과가 적용될 수 있습니다.
일시적 2주택 인정 여부 확인
분양권을 보유한 상태에서 주택을 추가 매수하고 나중에 기존 주택을 팔 때 비과세를 받으려면, 일시적 2주택 요건을 충족해야 합니다. 그런데 일시적 2주택 비과세의 전제 조건은 종전 보유 자산이 '주택'이어야 한다는 점입니다.
분양권을 보유한 상태에서 주택을 취득하는 경우, 주택 간 일시적 2주택 비과세 요건과 적용 방식이 일반 주택 간 경우와 다를 수 있습니다. 어떤 자산을 먼저 취득했는지, 언제 처분하는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
일시적 2주택 조건 재확인 필요 상황
· 분양권 보유 후 주택 추가 취득한 경우· 주택 보유 후 분양권을 추가 취득한 경우
· 분양권 2개를 순차 취득한 경우
· 종전 주택 처분 기한 확인이 필요한 경우
주택을 팔 때도 주택 수가 중요합니다
분양권을 보유 중인 상태에서 다른 주택을 매도할 때도 주택 수 계산이 중요합니다. 분양권이 주택 수에 포함되는 경우, 1주택 비과세를 기대했던 매도에서 다주택 기준이 적용될 수 있기 때문입니다.
분양권 자체를 양도할 때는 보유 기간 1년 미만이면 70%, 1년 이후에는 60%의 세율이 적용됩니다. 분양권 상태에서 팔 때와 주택 준공 후 팔 때의 세율 기준이 달라질 수 있으므로, 매도 시점도 함께 확인해 보는 것이 좋습니다.
| 구분 | 보유 기간 | 양도세율 |
|---|---|---|
| 분양권 상태 양도 | 1년 미만 | 70% |
| 분양권 상태 양도 | 1년 이상 | 60% |
| 준공 후 주택 양도 | 보유·거주 기간에 따라 | 달라질 수 있음 |
위 세율은 일반적인 기준이며, 취득 시점·지역·보유 주택 수에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
자주 헷갈리는 사례
① 분양권 취득 시점을 2021년 이전으로 착각해 주택 수 계산에서 빠뜨리는 경우 ② 분양권이 주택 수에 포함되는 줄 모르고 신규 주택을 1주택 기준으로 취득세를 납부했다가 나중에 추징되는 경우 ③ 분양권 보유 상태에서 주택을 추가 매수한 뒤 일시적 2주택 비과세를 기대했으나 처분 기한을 맞추지 못해 과세되는 경우 ④ 준공 전 분양권 상태에서 팔 때와 준공 후 주택 상태에서 팔 때 세율 차이를 사전에 확인하지 않은 경우
※ 분양권 주택 수 산입 기준과 취득세 규정은 변경될 수 있으므로 거래 시점의 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
분양권을 보유 중인데 주택을 추가로 사도 되나요?
매수 자체는 가능하지만, 분양권이 주택 수에 포함되는 경우 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 취득세 기준으로는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 산입되므로, 본인의 분양권 취득 시점과 지역(조정대상 여부)을 먼저 확인하는 것이 필요합니다.
분양권 보유 상태에서 주택을 팔면 비과세가 되나요?
분양권이 주택 수에 포함되는 경우, 매도하는 주택이 1주택 비과세 요건을 충족하는지 다시 확인해야 합니다. 일시적 2주택 비과세를 적용받으려면 종전 자산과 신규 자산의 종류, 취득 순서, 처분 기한 등 조건을 함께 따져봐야 하며 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
분양권 상태에서 팔 때와 준공 후 팔 때 세율이 다른가요?
다릅니다. 분양권 상태에서 양도하면 보유 기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60%의 세율이 적용될 수 있습니다. 준공 후 주택이 된 상태에서 양도하면 보유 기간·거주 기간·주택 수에 따라 별도 기준이 적용됩니다. 매도 시점에 따라 세금 차이가 발생할 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
2020년 이전에 취득한 분양권도 주택 수에 포함되나요?
취득세 기준으로는 2020년 8월 12일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 양도세 기준으로는 2021년 1월 1일 이전 취득 분양권은 주택 수 산입 대상에서 제외됩니다. 다만 정확한 취득일 판단은 취득 방법(당첨·매수 등)에 따라 다를 수 있습니다.