분양권·입주권 차이, 세금과 주택 수 기준이 다릅니다
두 권리, 발생 방식부터 다릅니다
분양권은 청약 당첨이나 미분양 계약을 통해 신규 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 입주권은 재개발·재건축 사업에서 기존 주택을 보유한 조합원이 신규 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 취득 방식이 다르기 때문에 세금 기준도 달라질 수 있습니다.
권리 발생 경로 차이
· 분양권: 청약 당첨 또는 분양 계약· 입주권: 재개발·재건축 조합원 자격
· 분양권은 청약통장 기반, 입주권은
기존 주택 소유 기반
주택 수 산정 기준이 다릅니다
입주권은 2006년 취득분부터 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 산정됩니다. 같은 해에 취득했더라도 어떤 권리인지에 따라 주택 수 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
주택 1채 보유 중 분양권을 2020년에 취득했다면, 그 분양권은 양도세 비과세 판단 시 주택 수에 포함되지 않습니다. 그러나 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이라면 주택 수에 포함되어 기존 주택의 비과세 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
양도세 비과세 적용 범위 차이
입주권은 조합원 유형에 따라 다양한 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. 반면 분양권은 비과세 적용 범위가 상대적으로 제한적입니다. 두 권리 모두 일정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있으나, 세부 요건이 달라 같은 상황이라도 결과가 다를 수 있습니다.
| 구분 | 입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 주택 수 산입 | 2006년~ 포함 | 2021년~ 포함 |
| 비과세 범위 | 조합원 유형별 다양 | 제한적 적용 |
| 양도세율 | 기본세율(단기 중과) | 1년 미만 70%, 1년 이상 60% |
취득세 적용도 구분해야 합니다
입주권은 취득 시점과 완공 시점 두 번에 걸쳐 취득세가 발생할 수 있습니다. 멸실 전에는 주택으로, 멸실 후에는 토지로 취급되어 적용 세율이 달라집니다. 분양권은 준공 후 등기 시 취득세가 부과되며, 보유 주택 수에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.
취득세 발생 시점 차이
· 입주권: 취득 시(토지분) + 완공 후· 분양권: 완공 후 등기 시 1회
· 입주권 멸실 전 취득 시 주택 수
포함 여부 확인 필요
실제로 많이 놓치는 부분
상황 1. 분양권 보유 중 청약 신청
2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 청약 신청 시 유주택자 기준이 적용될 수 있어 자격 판단 전 확인이 필요합니다.
상황 2. 입주권 보유 중 일반주택 추가 취득
입주권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 일반주택을 추가로 취득하면 2주택 이상 상태가 되어 기존 주택의 비과세 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
상황 3. 관리처분 이후 입주권 매수
관리처분계획 인가 후 건물이 멸실된 상태에서 매수하더라도 양도세 계산 시에는 주택 수에 포함됩니다. 멸실 여부와 주택 수 산정은 별개로 확인이 필요합니다.
※ 세율과 주택 수 산정 기준은 개정될 수 있으므로 최신 기준을 함께 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양권도 입주권처럼 주택 수에 포함되나요?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 비과세 판단 및 중과세 여부 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 2020년 12월 31일 이전 취득분은 포함되지 않습니다. 취득 시점에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
Q. 입주권과 분양권의 양도세율 차이가 있나요?
입주권은 기본세율이 적용되나 단기 보유 시 중과될 수 있습니다. 분양권은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 세율이 적용될 수 있습니다. 취득 시점과 보유 기간에 따라 적용 세율이 달라질 수 있습니다.
Q. 입주권 보유 중 일반주택을 팔면 비과세가 가능한가요?
입주권은 주택 수에 포함되므로, 일반주택과 함께 보유하면 2주택 상태로 판단될 수 있습니다. 일시적 2주택 비과세 특례 요건을 충족하는 경우 비과세가 가능할 수 있으나, 취득 시점과 양도 시점에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
Q. 분양권 전매 후 양도세는 얼마나 되나요?
분양권 전매 시 양도세율은 보유 기간에 따라 다릅니다. 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 세율이 적용될 수 있습니다. 지방소득세를 합산하면 실제 부담이 더 커질 수 있어 매도 시점을 신중하게 판단하는 것이 좋습니다.