부모님이 집값 보태주면 증여세 나올까
부모가 낸 집값, 증여로 볼까요
집 명의는 자녀인데 돈은 부모가 냈다면, 세법은 자녀가 그 금액만큼 재산을 무상으로 받았다고 봅니다. 부모 계좌에서 자녀 계좌로 보냈든, 매도인 계좌로 곧장 송금했든 판단은 같습니다. 증여세를 신고하고 내야 하는 사람도 부모가 아니라 돈을 받은 자녀입니다.
이 돈이 드러나는 대표적인 계기는 자금조달계획서입니다. 주택 취득 과정에서 자금조달계획서 제출 대상에 해당한다면 매수 자금을 항목별로 작성하게 되며, 부모에게 지원받은 자금은 실제 자금 성격에 맞게 기재해야 합니다. 계획서에 적힌 금액과 실제 증여세 신고 내용이 맞지 않으면 자금출처 검토로 이어지기도 합니다.
증여 판단 전 먼저 볼 것
· 집 명의자와 실제 돈 낸 사람· 부모 지원금이 이체된 날짜
· 최근 10년 내 받은 증여 합계
· 혼인신고·출산 시점
· 갚기로 한 약정이 있는지
5천만원까지는 세금이 없을까
성년 자녀가 부모에게 받는 돈은 10년 동안 5천만원까지 증여재산공제가 적용되고, 미성년 자녀라면 2천만원입니다. 이 한도는 아버지와 어머니에게 각각 따로 주어지는 것이 아니라, 부모와 조부모 등 직계존속에게 받은 금액을 모두 더해 계산합니다.
그래서 "아버지가 5천, 어머니가 5천을 주면 1억원까지 괜찮다"는 생각은 맞지 않습니다. 3년 전 자동차 구입비로 2천만원을 받은 적이 있다면 이번 집값 지원에서 쓸 수 있는 공제는 3천만원만 남습니다. 공제를 넘는 금액에는 과세표준 1억원 이하 구간 10%부터 시작하는 누진세율이 붙습니다.
공제 한도 이하라 낼 세금이 없더라도 신고를 해두면, 나중에 집을 팔거나 자금 출처를 설명해야 할 때 근거 자료가 됩니다. 신고기한은 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월이며, 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 줄일 수 있습니다.
결혼 전 집값 지원, 1억5천 될까
2024년부터 혼인·출산 증여재산공제가 시행되면서, 기본공제 5천만원과 별도로 최대 1억원을 더 공제받을 수 있게 됐습니다. 혼인신고일 전후 각 2년 안에 받은 돈, 또는 자녀 출생일부터 2년 안에 받은 돈이 대상이며, 혼인과 출산 공제를 합친 한도가 1억원입니다.
예를 들어 결혼을 앞둔 30대 자녀가 아파트 잔금 1억2천만원을 부모에게 지원받는 상황을 생각해 볼 수 있습니다. 최근 10년간 받은 증여가 없고, 지원받은 날 전후 2년 안에 혼인신고를 한다면 기본공제와 혼인공제를 함께 적용해 낼 세금이 없을 수 있습니다. 반면 혼인신고가 2년을 넘기거나 결혼 계획이 무산되면 기본공제 5천만원만 남아 나머지 7천만원에 대해 증여세가 계산됩니다. 혼인 전에 혼인공제를 적용해 신고했는데 요건을 채우지 못했다면 정해진 기간 안에 수정신고를 해야 가산세 부담을 줄일 수 있어, 지원 시점과 혼인신고 일정을 먼저 맞춰두는 쪽이 안전합니다.
빌린 돈이라고 하면 괜찮을까
부모에게 빌린 돈이라면 증여가 아니라 금전 대여로 볼 여지가 있습니다. 다만 가족 사이의 금전거래가 실제 차용인지 판단할 때는 차용증뿐 아니라 이자 지급 여부, 원금 상환 내역, 자녀의 상환 능력 등 객관적인 자료를 함께 확인하게 됩니다.
예를 들어 부모가 자녀의 아파트 계약금 2억원을 송금하면서 나중에 갚으라고 구두로만 약속한 상황이 있습니다. 차용증도 없고 이자를 낸 기록도 없다면 자금출처 소명 과정에서 증여로 판단될 가능성이 커집니다. 같은 금액이라도 송금 무렵 차용증을 작성하고, 매달 자녀 계좌에서 부모 계좌로 이자를 보내며, 자녀 소득으로 원금을 나눠 갚는 기록이 쌓인다면 대여로 인정받을 여지가 생깁니다.
이자를 받지 않거나 낮게 받으면 세법상 적정이자율(연 4.6%)로 계산한 이자와의 차액이 증여로 잡힐 수 있습니다. 다만 그 차액이 1년에 1천만원 미만이면 과세하지 않는 기준이 있어, 빌린 금액과 약정 이자율을 어떻게 정했느냐가 결과를 가릅니다.
현금으로 주면 모르고 넘어갈까
집값 지원과 관련해 가장 흔한 오해는 돈을 건네는 방식만 바꾸면 증여가 아니게 된다는 생각입니다. 매도인 계좌로 직접 보내든 현금으로 인출해 건네든, 자녀가 부담할 매매대금을 부모가 대신 냈다는 사실은 달라지지 않습니다. 자녀의 나이와 소득에 비해 취득 금액이 크면 국세청이 자금 출처를 물을 수 있고, 입증하지 못한 금액이 일정 기준을 넘으면 증여로 추정됩니다.
자주 오해하는 부분
· 매도인에게 직접 보내도 증여· 현금 전달도 출처 소명 대상
· 공동명의면 자녀 지분만큼 증여
· 증여세를 대신 내줘도 추가 증여
· 추정 배제 기준이 면죄부는 아님
국세청에는 나이와 금액에 따라 자금출처를 따로 묻지 않는 증여추정 배제 기준이 있습니다. 하지만 이 기준은 조사 대상을 고르는 내부 기준일 뿐이어서, 그 이하 금액이라도 부모가 대신 낸 사실이 확인되면 증여세가 부과될 수 있습니다.
증여와 차용, 어디서 갈릴까
| 상황 | 세법상 판단 | 먼저 볼 점 |
|---|---|---|
| 부모가 잔금 송금, 약정 없음 | 현금 증여 | 10년 공제 잔액 |
| 혼인신고 전후 2년 내 지원 | 증여, 혼인공제 가능 | 혼인신고 날짜 |
| 차용증·이자 이체 있음 | 대여 인정 여지 | 실제 상환 기록 |
| 공동명의, 부모가 전액 부담 | 자녀 지분만큼 증여 | 지분 비율 |
같은 1억원이라도 언제, 어떤 약정으로, 누구 명의 집에 들어갔느냐에 따라 세금은 0원이 되기도 하고 수백만원이 되기도 합니다. 계약 전에 지원 금액과 방식을 정해두면 자금조달계획서 작성부터 증여세 신고까지 한 번에 맞출 수 있습니다.
집을 산 뒤에도 부모가 대출 상환을 도와주는 경우가 이어지곤 합니다. 원리금을 대신 내주는 돈 역시 별도의 증여로 볼 수 있어, 잔금 이후의 지원 계획까지 함께 따져보는 편이 좋습니다.
※ 증여재산공제와 혼인·출산 증여재산공제, 가족 간 금전대여의 적정이자율 및 자금조달계획서 제출 기준은 변경될 수 있으므로 실제 주택 취득·신고 전 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
부모가 매도인에게 직접 집값을 보내도 증여인가요?
네, 자녀가 내야 할 매매대금을 부모가 대신 지급한 것이므로 자녀가 그 금액을 증여받은 것으로 봅니다. 송금 경로보다 누가 실제로 대금을 부담했는지가 판단 기준입니다.
부모님 두 분이 각각 5천만원씩 주면 1억원까지 공제되나요?
아닙니다. 성년 자녀의 증여재산공제 5천만원은 부모와 조부모 등 직계존속에게 받은 금액을 모두 합쳐 10년 동안 적용됩니다. 혼인·출산 요건을 갖추면 최대 1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다.
공제 한도 이하로 지원받아도 증여세 신고를 해야 하나요?
낼 세금이 없다면 신고하지 않아도 가산세는 생기지 않지만, 신고해두면 자금조달계획서 내용과 맞춰 자금 출처를 설명하는 근거가 됩니다. 혼인공제처럼 요건 확인이 필요한 공제는 신고 단계에서 함께 정리해두는 편이 안전합니다.
부모에게 빌린 돈은 차용증만 쓰면 증여가 아닌가요?
차용증만으로는 부족할 수 있습니다. 이자 지급 기록, 원금 상환 내역, 자녀의 상환 능력이 함께 확인돼야 대여로 인정받을 여지가 커지며, 무이자나 저리라면 적정이자율과의 차액이 증여로 계산될 수 있습니다.
부모가 증여세까지 대신 내주면 어떻게 되나요?
증여세 납세의무자는 자녀이므로, 부모가 대신 낸 세금도 자녀가 추가로 증여받은 금액으로 봅니다. 이 경우 대신 낸 세금을 더한 금액을 기준으로 증여세가 다시 계산될 수 있습니다.