부모가 자녀 전세보증금 내주면 증여세 낼까
전세보증금 대신 내주면 증여일까
자녀 명의로 전세계약을 하고 보증금을 부모가 냈다면, 세법은 원칙적으로 자녀가 재산을 무상으로 받은 것으로 봅니다. 전세보증금은 계약이 끝나면 돌려받는 돈이라 '써버린 돈'이 아니라 '자녀가 갖게 된 돈'으로 남기 때문입니다. 만기에 보증금을 돌려받을 권리가 자녀에게 생기는 순간, 부모 돈이 자녀 재산으로 옮겨간 셈이 됩니다.
그렇다고 지원받은 금액 전부에 세금이 붙는 것은 아닙니다. 증여재산공제 범위 이내라면 낼 세금이 없을 수 있고, 실제로 빌린 돈이라면 증여가 아닌 차용으로 판단될 여지도 있습니다. 결국 얼마를, 어떤 조건으로, 누구 명의 계약에 넣었는지가 갈림길이 됩니다.
공제 한도 이하면 세금이 없을까
부모가 성인 자녀에게 주는 재산은 10년 동안 합산해 5천만원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 미성년 자녀라면 이 한도가 2천만원으로 낮아집니다. 여기서 놓치기 쉬운 부분은 '10년 합산'입니다. 몇 년 전 받은 자동차 구입비나 목돈이 있었다면 이번 전세보증금과 더해서 계산합니다.
증여재산공제 한도 기준
· 성인 자녀: 10년 합산 5천만원· 미성년 자녀: 10년 합산 2천만원
· 혼인·출산 공제: 최대 1억원 추가
· 아버지·어머니 증여는 합쳐서 계산
결혼을 앞둔 상황이라면 계산이 달라집니다. 혼인신고일 전후 2년 이내에 부모에게 받은 재산은 기본 공제와 별도로 최대 1억원을 더 공제받을 수 있어서, 전세보증금 지원 시점을 혼인신고일과 맞추느냐에 따라 세금 차이가 커질 수 있습니다.
공제 한도 이하라 낼 세금이 없더라도 신고를 해 두는 쪽이 유리할 때가 있습니다. 신고 이력이 남아 있으면 나중에 그 돈의 출처를 설명하기가 훨씬 수월해지기 때문입니다.
계약자 명의 따라 뭐가 달라질까
같은 금액을 지원해도 전세계약서에 누구 이름이 올라가 있느냐에 따라 판단이 달라집니다. 상담에서 자주 나오는 두 가지 상황을 나란히 놓고 보면 차이가 분명해집니다.
예를 들어 사회초년생 자녀가 자기 이름으로 2억원짜리 전세계약을 하고, 부모가 보증금 전액을 집주인 계좌로 바로 보낸 상황을 생각해 볼 수 있습니다. 계약 만기에 보증금을 돌려받는 사람은 자녀이므로 2억원이 자녀에게 증여된 것으로 볼 여지가 큽니다. 성인 자녀 공제 5천만원을 빼고도 남는 금액이 있어 증여세 신고 대상이 될 수 있습니다.
반대로 부모가 자기 명의로 전세계약을 하고 자녀가 그 집에 들어가 사는 상황도 있습니다. 이때 보증금을 돌려받을 권리는 부모에게 남아 있어, 보증금 자체를 자녀에게 넘겼다고 보기는 어렵습니다. 다만 만기 후 돌려받은 보증금을 자녀 계좌로 보내거나 재계약 때 자녀 명의로 바꾸면, 그 시점에 증여 문제가 다시 생길 수 있습니다.
두 상황을 가르는 것은 '보증금이 결국 누구 손으로 돌아오느냐'입니다. 계약서 명의를 정할 때 만기 이후까지 함께 그려 두면 나중에 소명할 일이 줄어듭니다.
집주인에게 바로 보내면 괜찮을까
부모 통장에서 집주인 통장으로 직접 송금하면 자녀 계좌를 거치지 않았으니 증여가 아니라고 생각하는 분이 의외로 많습니다. 하지만 증여 여부는 돈이 거쳐 간 통장이 아니라, 그 돈으로 누가 이익을 얻었는지로 판단합니다. 자녀가 계약자라면 송금 경로와 상관없이 자녀가 보증금을 돌려받을 권리를 갖게 됩니다.
'전세금은 돌려받는 돈이니 문제없다'는 생각도 흔한 오해입니다. 전세계약에는 일반적으로 매매처럼 자금조달계획서를 내는 절차가 없어 당장은 조용히 지나갈 수 있습니다. 그런데 몇 년 뒤 그 보증금을 돌려받아 집을 살 때, 자금조달계획서에 적은 돈의 출처를 거슬러 올라가다 보면 부모 지원금이 다시 드러날 수 있습니다.
차용증 쓰면 증여가 아닐까
부모에게 정말 빌린 돈이라면 증여가 아닌 차용으로 인정받을 수 있습니다. 다만 가족 간 금전거래가 실제 차용인지 판단할 때는 차용증뿐 아니라 실제 이자 지급과 원금 상환 내역 등 객관적인 자료가 중요합니다. 실제로 이자를 주고받았는지, 원금을 조금씩이라도 갚고 있는지가 함께 따져집니다.
이자는 세법상 적정이자율 연 4.6%가 기준입니다. 무이자나 낮은 이자로 빌려도 적정 이자와의 차이가 1년에 1천만원 미만이면 그 차액에는 증여세가 붙지 않아, 원금이 약 2억1천7백만원 이하라면 이자 부분의 부담은 크지 않습니다. 다만 이 기준은 '이자 혜택'에 관한 것일 뿐이고, 원금을 빌린 돈으로 인정받는 문제는 상환 기록으로 따로 입증해야 합니다.
| 지원 방식 | 세금 판단 | 남겨둘 근거 |
|---|---|---|
| 공제 한도 이하 증여 | 낼 세금이 없을 수 있음 | 증여세 신고 이력 |
| 공제 초과 증여 | 초과분에 증여세 | 신고서·송금 내역 |
| 빌린 돈(차용) | 실제 상환 시 차용 인정 가능 | 차용증·이자·상환 기록 |
| 부모 명의 계약 | 보증금은 부모 재산 | 전세계약서 명의 |
이미 냈는데 신고 안 했다면
증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 기한 안에 신고하면 신고세액공제를 받을 수 있고, 기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙을 수 있습니다.
받은 돈을 일부 돌려주면 없던 일이 되는지 묻는 분도 많습니다. 현금은 신고기한 안에 돌려주더라도 처음 증여가 없던 것으로 인정받기 어려운 것이 원칙입니다. 이미 시간이 지났다면 늦게라도 기한 후 신고를 해 두는 편이, 나중에 집을 살 때 그 돈을 자금 출처로 설명하는 데 도움이 될 수 있습니다.
지원 전에 짚어볼 순서
· 전세계약서 명의를 누구로 할지· 10년 안에 받은 증여가 있었는지
· 혼인신고 전후 2년에 해당하는지
· 증여인지 빌린 돈인지 먼저 결정
· 송금 내역과 서류를 어떻게 남길지
※ 이 글은 2026년 10월 기준 일반적인 세법 기준을 바탕으로 작성했습니다. 증여재산공제와 혼인·출산 공제, 가족 간 금전대여의 적정이자율 및 증여세 신고 기준은 변경될 수 있으므로 실제 진행 전 국세청의 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
부모가 집주인에게 직접 보증금을 보내도 증여인가요?
자녀가 전세계약자라면 송금 경로와 관계없이 자녀가 보증금을 돌려받을 권리를 갖게 되므로 증여로 볼 여지가 큽니다. 다만 공제 한도 이하라면 납부할 세금이 없을 수 있습니다.
성인 자녀는 얼마까지 증여세 없이 받을 수 있나요?
부모 등 직계존속에게 받은 재산은 10년 합산 5천만원까지 공제됩니다. 혼인신고일 전후 2년 이내라면 최대 1억원의 혼인 공제를 추가로 검토할 수 있습니다.
차용증만 쓰면 증여세를 피할 수 있나요?
차용증 외에도 실제 이자 지급과 원금 상환 기록이 있어야 차용으로 인정받기 수월합니다. 상환 기록 없이 서류만 있다면 증여로 판단될 수 있습니다.
부모 명의로 전세계약을 하고 자녀가 살면 어떻게 되나요?
보증금을 돌려받을 권리가 부모에게 있어 보증금 자체를 증여로 보기는 어렵습니다. 다만 만기 후 보증금을 자녀에게 넘기면 그때 증여 판단이 다시 이뤄질 수 있습니다.
지원받은 보증금을 돌려주면 증여세가 없어지나요?
현금은 신고기한 안에 반환하더라도 처음 증여가 없었던 것으로 보지 않는 것이 원칙입니다. 반환 사유가 오송금처럼 객관적으로 명확하다면 예외적으로 다툴 여지는 있습니다.