부모가 자녀에게 아파트 증여할 때, 어떤 순서로 진행할까
증여, 순서부터 다릅니다
아파트 증여는 등기 하나로 끝나는 절차가 아닙니다. 계약과 신고, 등기가 각각 다른 기한을 가지고 있어 어떤 것을 먼저 처리하느냐에 따라 이후 절차가 달라질 수 있습니다.
아파트 증여 진행 순서
· 증여 계약서 작성· 증여세 신고기한 확인
· 취득세 신고·납부
· 소유권이전등기 신청
· 등기완료 확인
계약서 없이 진행해도
구두로만 증여를 약속하고 계약서를 생략한 채 등기부터 알아보는 경우가 있습니다. 계약서는 증여 시점과 조건을 확정하는 근거가 되기 때문에 이 부분을 건너뛰면 이후 절차에서 다시 확인해야 할 사항이 늘어날 수 있습니다.
예를 들어 부모와 자녀가 구두로만 증여를 약속하고 계약서를 작성하지 않은 채 등기부터 진행하려는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 증여 계약의 성립 시점과 신고 기한 산정 기준이 모호해질 수 있어 실제 진행 순서와 다르게 문제가 생기기도 합니다.
세금 신고는 언제까지
증여세는 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 신고하는 것이 원칙입니다. 취득세는 이와 별도로 신고·납부 대상이며 기한과 세율 적용 방식도 다르게 나뉩니다.
많이 착각하는 순서
등기부터 마치면 신고는 천천히 해도 된다고 생각하는 경우가 있습니다. 하지만 신고 기한과 등기 절차는 별개로 진행되는 부분이라 순서를 바꿔 처리하면 가산세가 붙는 상황으로 이어지기도 합니다.
예를 들어 등기부터 먼저 마치면 증여세 신고는 나중에 처리해도 무방하다고 생각하는 경우가 있습니다. 이 경우 신고 기한이 이미 지나 있어 가산세가 함께 부과되는 상황이 발생하기도 합니다.
부담 없는 증여 아니라면
아파트에 대출이나 전세보증금이 남아 있는 상태로 증여하면 일반적인 증여와는 다른 방식으로 처리됩니다. 이런 경우에는 아래처럼 신고 대상과 방식 자체가 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 일반증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 대상 재산 | 순수 자산 | 대출·보증금 낀 자산 |
| 과세 방식 | 증여세 과세 검토 | 증여세·양도세 함께 검토 |
| 신고 주체 | 수증자 | 수증자+증여자 |
※ 아파트 증여의 증여세·취득세 신고·납부기한과 부담부증여 과세 기준은 변경될 수 있으므로, 실제 증여 전 국세청과 관할 지방자치단체의 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
아파트 증여 순서는 등기부터 시작해도 되나요?
등기보다 증여 계약과 세금 신고가 먼저 진행되는 구조라 순서를 바꾸면 신고 기한 계산에 혼란이 생길 수 있습니다.
증여세 신고는 언제까지 해야 하나요?
증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 신고하는 것이 원칙이며, 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있습니다.
취득세는 증여세와 별도로 내야 하나요?
네, 취득세는 증여세와 별개로 신고·납부 대상이며 신고 기한과 세율도 다르게 적용됩니다.
대출이 남아있는 아파트도 증여할 수 있나요?
가능하지만 부담부증여 방식으로 처리되어 대출에 해당하는 부분에는 양도세가 함께 발생할 수 있습니다.