부동산 중개수수료 계산 방법, 3억 원 매매·전세 복비는 얼마일까?
내 거래금액이면 복비가 얼마일까
복비 계산의 기본은 거래금액에 구간별 상한요율을 곱하는 것입니다. 주택 매매는 2억 원 이상 9억 원 미만 구간이 0.4%이므로, 3억 원짜리 집을 사고팔 때 한쪽이 부담하는 상한은 120만 원입니다.
이 금액은 매도인과 매수인, 전세·월세라면 임대인과 임차인이 각각 부담하는 중개보수의 상한 예시입니다. 일반과세자인 중개사무소의 중개보수에는 부가가치세가 별도로 더해질 수 있습니다. 간이과세자는 부가가치세 처리 방식이 다를 수 있으므로, 계약 전에 사업자 유형과 최종 지급액을 확인해야 합니다.
복비 계산 전에 정할 것
· 거래금액이 얼마인지· 매매인지 임대차인지
· 주택인지 오피스텔인지
· 사무소의 부가세 처리
매매와 전세는 요율이 같나요
같지 않습니다. 같은 3억 원이어도 주택 임대차는 1억 원 이상 6억 원 미만 구간이 0.3%라서 전세 중개수수료 상한은 90만 원입니다. 매매 120만 원과 비교하면 30만 원 낮습니다.
낮은 거래금액 구간에는 요율과 별도로 한도액이 정해져 있습니다. 주택 매매는 2억 원 미만, 주택 임대차는 1억 원 미만 구간에서 한도액을 함께 확인해야 합니다. 예를 들어 1억 8천만 원 주택 매매는 0.5%로 계산하면 90만 원이지만, 해당 구간의 한도액이 80만 원이므로 한쪽 중개보수 상한은 80만 원입니다.
9억부터 금액이 달라지는 이유
가장 많이 헷갈리는 지점이 9억 원입니다. 주택 매매는 9억 원 미만까지 0.4%지만, 9억 원 이상 12억 원 미만 구간부터 0.5%로 올라갑니다. 구간별로 쪼개 계산하지 않고 거래금액 전체에 한 번에 곱하기 때문에 금액 차이가 생각보다 큽니다.
예를 들어 8.9억과 9억 매매를 비교하면
· 8.9억 × 0.4% = 356만 원
· 9억 × 0.5% = 450만 원
· 집값 차이는 1천만 원
· 상한 차이는 94만 원
9억 원 안팎의 매물을 보고 있다면 거래금액이 구간 경계에 걸리는지부터 따져 봐야 합니다. 다만 이 역시 상한 기준의 계산이라서, 실제 금액은 중개사와 협의한 결과에 따라 달라집니다.
월세는 보증금만 보고 계산할까
월세 중개수수료는 보증금만으로 계산하지 않습니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 보고, 이 합계가 5천만 원 미만이면 월세의 70배를 더해 다시 계산합니다.
예를 들어 보증금 1천만 원, 월세 60만 원
· 1천만 + (60만 × 100)
· 거래금액은 7천만 원
· 5천만~1억 구간은 0.4%
· 상한은 28만 원 (한도 30만)
보증금이 작아도 월세가 높으면 환산 금액이 커져서 예상보다 높은 구간에 들어갈 수 있습니다.
상한요율을 다 내야 하는 걸까
그렇지 않습니다. 앞서 계산한 금액은 한쪽 의뢰인에게 받을 수 있는 중개보수의 상한 예시이고, 실제 보수는 의뢰인과 중개사가 상한 이내에서 협의해 정합니다. 일반과세자의 부가가치세가 별도로 적용되는 경우에는 세금을 포함한 최종 지급액도 함께 확인해야 합니다.
주택 중개보수는 중개사무소 소재지의 시·도 조례와 게시된 요율표를 기준으로 상한 이내에서 협의합니다. 예를 들어 일반과세자와 중개보수를 부가가치세 별도 120만 원으로 합의했다면 부가가치세 12만 원을 더해 총 132만 원이 될 수 있습니다. 간이과세자에게는 같은 방식으로 일률 적용하지 말고, 사업자 유형과 부가세 포함 여부를 확인해 최종 지급액을 미리 정해야 합니다.
금액 이야기할 때 챙길 점
· 상한은 최대치라는 점· 계약서 쓰기 전에 협의
· 부가세 포함인지 질문
· 영수증·이체 내역 보관
중개보수를 언제 낼지도 함께 정해두면 좋습니다. 지급 시기는 의뢰인과 중개사의 약정에 따르며, 별도 약정이 없다면 원칙적으로 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 합니다. 계약을 진행하기 전에 지급 시점과 최종 금액을 함께 확인하세요.
집을 사고파는 거래에서 낸 복비는 나중에 양도세를 계산할 때 필요경비로 반영될 수 있는 비용입니다. 영수증이나 계좌이체 내역을 남겨 두면 증빙으로 쓰일 수 있습니다.
오피스텔은 주택 요율을 쓸까요
건축법상 오피스텔은 실제 거주 여부만으로 주택 중개보수 요율표를 적용하는 것이 아닙니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 경우에는 매매·교환은 0.5%, 임대차는 0.4%의 상한요율 이내에서 협의합니다.
이 요건을 채우지 못하면 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하는 쪽으로 넘어가서 같은 금액이어도 부담이 크게 달라집니다. 요건을 갖춘 오피스텔에서 보증금 1천만 원, 월세 70만 원으로 계약하면 환산 금액 8천만 원에 0.4%를 곱한 32만 원이 상한입니다.
거래 상황별 상한액을 비교하면
지금까지 본 사례를 한쪽 부담 상한 기준으로 모으면 다음과 같습니다.
| 거래 상황 | 상한요율 | 한쪽 상한액 |
|---|---|---|
| 주택 매매 3억 원 | 0.4% | 120만 원 |
| 주택 매매 9억 원 | 0.5% | 450만 원 |
| 주택 전세 3억 원 | 0.3% | 90만 원 |
| 주택 월세 1천만 원 / 월 60만 원 | 0.4% | 28만 원 |
| 오피스텔 월세 1천만 원 / 월 70만 원 | 0.4% | 32만 원 |
※ 2026년 11월 기준 중개보수 요율을 바탕으로 한 한쪽 부담 상한 예시입니다. 실제 지급액은 적용 조례와 중개사와의 협의, 사업자 유형에 따른 부가가치세 처리에 따라 달라질 수 있습니다. 오피스텔 예시는 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 경우를 기준으로 합니다.
자주 묻는 질문
중개수수료는 매도인과 매수인이 각각 내나요?
매도인과 매수인 양쪽이 중개를 의뢰했다면 중개보수는 각 의뢰인에게 별도로 정해집니다. 전세와 월세에서도 임대인과 임차인이 각각 의뢰한 경우 각자의 보수를 협의합니다. 이 글의 계산액은 한쪽 의뢰인에게 적용되는 상한 기준입니다.
중개수수료를 깎아 달라고 말해도 되나요?
상한요율은 받을 수 있는 최대치라서 그 이하로 의뢰인과 중개사가 협의해 정할 수 있습니다. 협의 결과는 거래 조건과 사무소 사정에 따라 달라지므로, 금액 이야기는 계약서를 쓰기 전에 마치는 편이 수월합니다.
월세 계약의 중개수수료는 어떤 금액으로 계산하나요?
보증금에 월세의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 이 합계가 5천만 원 미만이면 월세의 70배를 더해 다시 계산하고, 그렇게 구한 금액이 속한 구간의 상한요율을 적용합니다.
오피스텔 중개수수료도 주택과 같은 요율표를 쓰나요?
건축법상 오피스텔에는 별도 기준이 적용됩니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 경우 매매·교환은 0.5%, 임대차는 0.4% 상한요율 이내에서 협의합니다. 해당 요건을 갖추지 못하면 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.
중개수수료에 부가세도 포함되어 있나요?
일반과세자인 중개사무소에는 협의한 중개보수에 부가가치세가 별도로 더해질 수 있습니다. 예를 들어 부가세 별도 120만 원으로 합의했다면 총 132만 원이 될 수 있습니다. 간이과세자는 부가가치세 처리 방식이 다르므로, 계약 전에 사업자 유형과 부가세 포함 여부를 확인해 최종 지급액을 협의하세요.