부동산 매매계약 전 확인사항, 등기부등본에서 무엇을 봐야 할까
확인할 항목이 많아 보여도 핵심은 네 가지로 좁혀집니다. 소유자, 권리, 자금, 그리고 특약입니다.
등기부등본, 무엇부터 볼까
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 이름을 구분하는 데서 끝내지 말고, 각 칸에 적힌 권리가 잔금일에 어떻게 정리되는지까지 따져봐야 합니다. 소유자가 누구인지, 거래를 막거나 흔들 수 있는 권리가 남아 있는지, 그 권리가 잔금 전에 지워지는지가 판단의 순서입니다.
등기부등본 기본 점검
· 표제부: 주소·면적 일치 여부· 갑구: 소유자·가압류·가등기
· 을구: 근저당·전세권 금액
· 계약 당일 새로 발급한 본인지
· 잔금일 직전 한 번 더 열람
계약하는 사람이 소유자일까
집을 보여준 사람과 등기부등본의 소유자가 다른 경우는 실제 거래에서 자주 나옵니다. 가족이 대신 나오거나 신탁회사 명의로 되어 있는 경우가 대표적입니다.
사례 1. 소유자와 계약자가 다른 경우
예를 들어 집을 보여준 사람은 배우자인데 등기부등본의 소유자는 다른 가족 한 명뿐인 상황입니다. 이때는 소유자 본인이 직접 계약하는 것이 기본이고, 대리인이 나온다면 위임장과 위임 용도로 발급된 인감증명서, 인감도장으로 대리권을 확인해야 합니다.
위임 범위가 계약 체결까지인지, 대금 수령까지인지에 따라 계약금을 누구 계좌로 보낼 수 있는지가 갈립니다. 소유자와 직접 통화하고, 서류를 대조한 뒤, 소유자 명의 계좌로 입금하는 순서가 안전합니다.
사례 2. 신탁등기된 부동산을 계약하는 경우
등기부 갑구에 신탁 표시가 있으면 소유자는 신탁회사(수탁자)로 등기되어 있습니다. 계약 상대방이 누구여야 하는지, 신탁회사의 동의가 필요한지는 신탁원부에 적힌 내용에 따라 달라집니다.
동의서 없이 맺은 계약은 효력과 소유권 이전 단계에서 문제가 생길 수 있으므로, 계약금을 보내기 전에 신탁원부와 수탁자 동의 여부부터 살펴야 합니다.
근저당 있는 집, 계약해도 될까
근저당이 있다고 해서 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 대부분의 매매는 잔금일에 매도인의 대출을 갚고 근저당을 지우는 방식으로 마무리됩니다. 문제는 그 말소가 실제로 잔금일에 이뤄지느냐입니다.
사례 3. 잔금일에 기존 대출을 말소하기로 한 경우
예를 들어 등기부 을구에 채권최고액 2억 원의 근저당이 있는 집을 매매한다고 가정해 보겠습니다. 채권최고액은 은행이 담보로 잡은 한도일 뿐 실제 대출 잔액이 아니므로, 매도인이 갚아야 할 금액은 은행의 잔액 증명으로 따로 확인해야 합니다.
잔금 중 일부를 은행 상환에 쓰고 말소 서류를 같은 날 받는 구조라면 거래가 진행될 수 있습니다. 반대로 매도인이 상환 자금을 마련하지 못하거나, 매수인의 대출 실행일과 말소 시점이 어긋나면 잔금이 지연될 수 있습니다.
대응 순서는 매도인의 상환 예정 금액과 말소 조건 확인, 잔금일 상환 및 말소등기 신청에 관한 특약 작성, 은행·법무사와 상환 및 소유권 이전등기 접수 순서 협의입니다. 등기 접수와 등기 완료는 다르므로, 접수 후에도 근저당 말소와 소유권 이전이 실제로 완료되었는지 등기부를 다시 확인해야 합니다.
대출이 안 나오면 어떻게 될까
대출 사전승인을 받았더라도 최종 승인과 실행까지 확정된 것은 아닙니다. 사전한도와 사전심사, 최종승인, 대출 실행은 서로 다른 단계이고, 소득과 기존 대출, 주택 수, 규제지역 여부, 은행 심사기준에 따라 실제 금액이 줄거나 거절되기도 합니다.
사례 4. 계약 후 대출 승인이 나지 않은 경우
예를 들어 계약금을 보낸 뒤 DSR 때문에 필요한 금액만큼 대출이 나오지 않았다고 가정해 보겠습니다. 계약서에 대출 불가 시 해제하고 계약금을 돌려준다는 특약이 있다면 그 문구를 기준으로 처리됩니다.
특약이 없으면 대출 부족은 매수인 사정으로 보일 여지가 커서 계약금 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 같은 상황이라도 특약 한 줄에 따라 결과가 갈리는 이유입니다.
대출 특약에 넣을 내용
· 신청할 대출 종류·금액· 대출 거절·한도 부족 기준
· 신청·심사 결과 확인 기한
· 증빙 제출 및 해제 통보 기한
· 계약금 반환 조건과 매수인 협조 의무
계약금 돌려받을 수 있을까
계약금을 돌려받을 수 있는지는 어느 단계까지 진행됐는지를 먼저 봅니다. 가계약금인지 정식 계약금인지, 중도금을 지급했는지, 특약이 있는지, 누구의 귀책사유인지가 차례로 기준이 됩니다.
계약금이 지급되고 다른 약정이 없다면, 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다. 중도금 지급은 이행착수에 해당할 수 있지만, 중도금 지급 여부만으로 판단이 끝나는 것은 아닙니다. 실제 이행착수가 있었는지와 계약서의 별도 약정을 함께 살펴야 합니다.
예를 들어 매수인이 단순 변심으로 파기하는 경우와 매도인이 근저당을 약속대로 지우지 못해 계약이 깨지는 경우는 결과가 다릅니다. 앞의 경우는 계약금 포기로 정리되는 일이 많고, 뒤의 경우는 매도인 귀책이 인정되어 계약금 반환과 손해배상이 논의될 수 있습니다.
등기부만 보면 안전한 걸까
등기부등본에 문제가 없어도 거래 전체가 안전하다고 보기는 어렵습니다. 등기부만으로 건물의 실제 사용 상태나 모든 점유·임대차 관계를 확인할 수 없기 때문입니다. 임차인이 있다면 계약서와 보증금, 만기일, 대항력 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 임대인 지위를 매수인이 승계하는 경우 보증금 반환 의무도 이어질 수 있으므로, 매매대금에서 보증금을 어떻게 정산할지 계약서에 명확히 적어야 합니다.
등기부 밖에서 보는 항목
· 건축물대장 위반건축물 표시· 실제 거주자·임차인 유무
· 주택·토지의 거래허가 대상 여부
· 대출 사전승인은 실행 보장 아님
· 중개 확인설명서와 서류 대조
서류마다 어디를 봐야 할까
| 항목 | 확인 서류 | 계약에 주는 영향 |
|---|---|---|
| 소유자·면적 | 등기부 표제부·갑구 | 계약 당사자 확인 |
| 근저당 | 등기부 을구 | 잔금일 말소 조건 |
| 가압류·가등기 | 등기부 갑구 | 말소 여부 협의 필요 |
| 신탁 | 신탁원부 | 수탁자 동의 여부 |
| 건축물 용도 | 건축물대장 | 대출·세금 판단 자료 |
자주 묻는 질문
등기부등본은 언제 발급받아 확인해야 하나요?
계약 당일 새로 발급한 등기부등본으로 확인하고, 잔금일 직전에 한 번 더 열람하는 것이 좋습니다. 계약 이후에 가압류나 근저당이 새로 설정되는 경우도 있기 때문입니다.
근저당이 있는 집은 계약하기 어렵나요?
근저당이 있어도 계약할 수 있습니다. 다만 잔금일에 매도인이 대출을 상환하고 말소하는 조건을 특약으로 분명히 적고, 실제 상환할 잔액을 은행 자료로 확인해야 합니다.
대출이 안 나오면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
계약서에 대출 불가 시 해제와 계약금 반환 특약이 있는지에 따라 달라집니다. 특약이 없으면 매수인 사정으로 보일 수 있어 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.
매매계약 후 실거래 신고는 언제까지 해야 하나요?
현행 기준으로 계약 체결일부터 30일 이내에 신고합니다. 공인중개사를 통한 거래는 중개사가 신고하고, 직거래는 거래 당사자가 공동으로 신고하며, 신고 대상과 제출 서류는 지역과 거래 조건에 따라 다를 수 있습니다.