근저당이 남아 있는 집, 잔금은 어떻게 지급해야 할까?
결론부터 말하면, 기존 대출 상환과 근저당 말소 절차를 확인하지 않은 채 매도인에게 잔금 전액을 먼저 보내면 매수인이 위험을 부담할 수 있습니다. 잔금일에는 기존 대출을 어떻게 상환하고, 은행의 말소 서류를 누가 받아 언제 등기를 접수할지 미리 협의하는 것이 중요합니다. 다만 계약서 특약과 근저당의 채무자, 은행의 절차에 따라 지급 순서는 달라질 수 있습니다.
근저당 남았는데 잔금 줘도 될까
등기부에 근저당이 있다는 이유만으로 거래가 불가능해지는 것은 아닙니다. 매도인 상당수가 대출을 끼고 있어서, 잔금으로 대출을 갚으면서 말소하는 방식이 실무에서 널리 쓰입니다. 걸리는 지점은 '잔금으로 갚겠다'는 약속이 지켜지는지를 매수인이 잔금일에 직접 볼 수 있느냐입니다.
매매계약에서 매도인이 기존 근저당을 말소해 주기로 했다면, 그 말소의무와 소유권이전의무가 매수인의 잔금 지급의무와 동시이행 관계로 판단될 수 있습니다. 다만 잔금으로 기존 대출을 상환하기로 했는지, 잔금 지급 후 말소하기로 별도 약정했는지에 따라 진행 순서가 달라집니다. 잔금일 전에 계약서와 특약을 확인하고 은행·법무사와 상환 및 서류 전달 절차를 맞춰야 합니다.
잔금 보내기 전 점검 목록
· 잔금일 당일 등기부등본 다시 발급· 은행이 알려 준 실제 상환액 대조
· 상환금을 은행에 직접 입금하는지
· 말소 서류를 받는 사람과 시점 지정
잔금이 늦어지면 누구 책임일까
잔금일이 지나도록 말소가 풀리지 않으면 매도인이 '잔금을 안 줬으니 매수인 잘못'이라고 나오는 일이 생깁니다. 이때는 누가 먼저 의무를 이행해야 하는 관계인지가 핵심입니다.
매도인의 근저당 말소의무와 잔금 지급의무가 동시이행 관계라면, 매도인이 이행하거나 적절하게 이행을 제공할 때까지 매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있는지가 문제 됩니다. 보류할 수 있는 범위와 방법은 계약 내용과 실제 이행 상황에 따라 판단해야 합니다. 매수인도 잔금을 준비했는지, 어떤 조건에서 지급하겠다는 뜻을 전달했는지에 따라 책임 판단이 달라질 수 있습니다.
중도금은 따로 봐야 합니다. 계약서에서 먼저 내기로 한 중도금까지 같은 논리로 미루면 매수인 쪽 지체로 다뤄질 위험이 있습니다. 같은 근저당 문제라도 중도금인지 잔금인지부터 나누어 봐야 합니다.
이전등기만 받고 말소 안 하면
가장 아슬아슬한 상황은 소유권 이전등기는 끝났는데 근저당만 남은 경우입니다. 등기부상 소유자는 매수인이지만 은행의 담보권은 집에 그대로 붙어 있기 때문입니다.
예를 들어 계약서에 '잔금일에 매도인이 기존 대출을 갚고 근저당을 말소한다'고 적혀 있는데, 잔금일에 매도인이 상환 자금이 부족하다며 이전등기부터 진행하자고 하는 상황입니다. 소유권이 매수인에게 넘어와도 근저당권이 말소되지 않았다면 집에는 담보권이 남습니다. 이후 채무가 변제되지 않아 근저당권이 실행되면 매수인이 소유권을 잃을 위험도 있습니다. 이를 막기 위해 당사자와 은행이 협의해 잔금 일부를 기존 대출 상환에 사용하고, 말소 서류 확보와 말소·이전등기 접수 순서를 미리 정하는 방식이 쓰입니다.
예를 들어 매수인이 잔금대출을 받는 거래에서 새 대출 은행이 기존 근저당의 말소를 실행 조건으로 두는 상황입니다. 은행마다 방식은 다르지만, 매도인 쪽 말소 서류가 늦어지면 대출 실행 시각이 밀려 잔금일 전체가 어긋나기도 합니다. 이 지연이 매도인의 서류 미비 때문인지, 매수인의 대출 준비 부족 때문인지에 따라 책임 판단이 갈립니다. 잔금일 전에 두 은행의 상환·실행 시간대를 맞추고, 말소 서류를 누가 언제 받을지 법무사와 미리 정해 두는 쪽이 낫습니다.
채권최고액만큼 거절할 수 있을까
등기부에 '채권최고액 1억 2천만 원'이라고 적혀 있다고 해서 실제로 갚을 금액도 반드시 1억 2천만 원인 것은 아닙니다. 예를 들어 대출 원금 잔액이 7천만 원이라도 잔금일의 실제 상환 금액에는 이자나 중도상환수수료 등이 더해질 수 있습니다. 또한 대출 잔액만으로 매수인이 보류할 수 있는 금액이 자동으로 정해지는 것은 아니므로, 은행의 상환 예정액과 계약 내용을 함께 확인해야 합니다.
실무에서는 은행이 확인한 실제 상환 예정액을 바탕으로 잔금 중 상환분과 매도인에게 지급할 금액을 나누어 진행하는 방법을 협의할 수 있습니다. 다만 잔금 전부 또는 일부를 보류할 수 있는지와 은행에 직접 지급할 수 있는지는 계약서의 약정과 매도인·은행의 협조 여부에 따라 따로 살펴야 합니다.
오해하기 쉬운 세 가지
· 최고액 전액이 갚을 돈이라는 생각· 이전등기가 끝나면 안전하다는 생각
· 중도금도 잔금과 같은 기준이라는 생각
계약 해제까지 가는 경우는 언제
해제는 잔금 보류보다 한 단계 무거운 선택입니다. 갈래는 크게 둘입니다. 하나는 말소 의무를 이행하라고 기한을 정해 요구했는데도 매도인이 응하지 않을 때 채무불이행을 이유로 해제를 따지는 갈래이고, 다른 하나는 근저당이 실행돼 소유권을 잃게 된 뒤 민법상 담보책임을 묻는 갈래입니다.
후자의 경우 민법은 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있게 하고, 매수인이 직접 채무를 갚아 소유권을 지켰다면 그 돈을 매도인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 돈을 실제로 돌려받는 단계에서는 매도인의 자력이 변수가 됩니다.
| 상황 | 매수인 쪽 선택지 | 결과가 갈리는 조건 |
|---|---|---|
| 잔금일에 말소 서류 없음 | 잔금 보류, 이행 요구 | 지급 준비, 요구 기록 |
| 이전등기 후 말소 지연 | 말소 요구, 대신 상환 후 청구 | 매도인 자력 |
| 경매로 소유권 상실 | 계약 해제, 손해배상 | 특약, 손해 범위 |
해제를 택하면 이미 낸 계약금·중도금의 반환 여부와 위약금 다툼이 함께 따라옵니다.
※ 계약서 특약, 근저당의 채무자, 금융기관 절차에 따라 결과가 달라지므로 실제 거래에서는 법무사나 변호사와 함께 계약 조건을 대조해야 합니다.
자주 묻는 질문
근저당이 남아 있는데 잔금을 먼저 보내도 되나요?
기존 대출 상환과 말소 절차를 확인하지 않은 채 매도인에게 잔금 전액을 먼저 보내면 매수인이 위험을 부담할 수 있습니다. 계약서의 지급 순서를 확인하고 은행·법무사와 기존 대출 상환, 말소 서류 전달, 등기 접수 방법을 미리 협의하는 것이 좋습니다.
말소가 안 돼서 잔금을 미루면 매수인이 이행지체가 되나요?
매도인의 말소의무와 매수인의 잔금 지급의무가 동시이행 관계라면 매도인의 이행 제공이 없을 때 잔금 지급을 거절할 수 있는지가 문제 됩니다. 계약서의 지급 순서와 양쪽의 이행 준비를 함께 살펴야 합니다. 중도금처럼 먼저 지급하기로 약정한 대금은 다르게 판단될 수 있습니다.
채권최고액만큼 잔금을 보류할 수 있나요?
채권최고액은 실제 대출 잔액이나 잔금일 상환 예정액과 다를 수 있습니다. 또한 실제 채무액이나 채권최고액만큼을 자동으로 보류할 수 있는 것은 아닙니다. 계약서의 말소·잔금 지급 약정과 동시이행 관계, 은행의 실제 상환 금액을 함께 살펴야 합니다.
이전등기를 받은 뒤에도 근저당이 남아 있으면 어떻게 되나요?
소유권이 넘어온 뒤에도 근저당이 말소되지 않으면 담보권 실행으로 소유권을 잃을 위험이 남습니다. 저당권 행사로 소유권을 잃거나 취득하지 못한 경우에는 민법상 계약 해제와 손해배상이 문제 될 수 있습니다. 매수인이 자신의 비용으로 소유권을 보존했다면 그 비용의 상환을 청구할 수 있는지도 따져볼 수 있습니다. 실제 회수는 매도인의 자력과 계약 내용에 영향을 받습니다.
근저당 말소는 누가 신청하나요?
말소등기는 소유자와 근저당권자가 함께 신청하는 것이 원칙입니다. 실무에서는 은행이 해지증서와 위임장을 내주고 법무사가 말소와 이전등기를 함께 접수하는 방식이 쓰입니다.