공시가격과 실거래가 차이, 세금에는 어떤 가격이 적용될까?
공시가격을 검색하면 '실거래가보다 낮다', '시세의 70% 안팎'이라는 설명이 먼저 눈에 들어옵니다. 틀린 말은 아니지만 그 숫자가 내 집에 그대로 들어맞는지는 따로 따져야 합니다. 세금을 낼 때, 집을 사고팔 때, 전세를 알아볼 때 쓰이는 가격이 각각 다르기 때문입니다.
공시가격은 누가 정하는 가격일까
공시가격은 세금과 각종 행정 업무에 활용하기 위해 조사·공시하는 가격입니다. 아파트·연립·다세대 같은 공동주택은 한국부동산원이 조사·산정하고 국토교통부가 공시합니다. 일반적인 정기 공시의 기준일은 매년 1월 1일이며, 신규 주택 등은 6월 1일 기준으로 추가 공시하기도 합니다. 내 집의 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소를 검색해 확인할 수 있습니다.
실거래가는 매수인과 매도인이 매매계약에서 합의해 신고한 가격입니다. 매매계약은 체결일부터 30일 이내에 신고하며, 신고된 가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다. 다만 잔금과 등기 전에도 공개될 수 있으므로 계약이 나중에 해제됐는지도 함께 살펴야 합니다.
두 가격을 비교할 때 볼 점
· 공적 조사 가격인지, 거래 당사자의 합의 가격인지· 공시 기준일이 언제인지, 계약일이 언제인지
· 세금·행정에 쓰는지, 매매 가격을 살필 때 참고하는지
한 집에 가격표가 둘인 이유
먼저 기준 시점이 다릅니다. 2026년 공동주택 정기 공시가격은 1월 1일을 기준으로 조사·산정해 4월 30일에 공시했습니다. 이 가격에는 기준일 이후의 시세 변동이 바로 반영되지 않습니다. 반면 실거래가는 각 매매계약에서 합의해 신고한 가격이므로 계약 시점마다 달라집니다.
다음은 현실화율입니다. 현실화율은 공시가격이 조사한 시세에 비해 어느 정도 수준인지를 나타내는 비율입니다. 국토교통부는 2026년 공동주택 공시에 전년과 같은 69% 수준을 적용했다고 밝혔습니다. 표준 단독주택과 표준지에는 각각 53.6%, 65.5% 수준의 정책 기준이 적용됩니다. 다만 이 수치를 모든 집의 최근 실거래가에 곱해 공시가격을 계산할 수는 없습니다. 개별 주택의 특성과 비교 시점에 따라 차이가 나기 때문입니다.
마지막으로 실거래가 자체의 성격이 있습니다. 한 건의 거래는 층, 향, 동, 급매 여부, 직거래 여부에 따라 같은 단지 안에서도 폭이 벌어집니다. 반대로 기준일 이후 시세가 내려앉은 단지에서는 공시가격이 최근 실거래가와 비슷하거나 더 높아 보이기도 합니다.
재산세와 양도세, 기준이 같을까
보유하는 동안 내는 재산세와 종합부동산세는 공시가격을 바탕으로 계산합니다. 주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 정하고, 종합부동산세는 공시가격 합산액에서 공제금액 등을 반영한 뒤 공정시장가액비율을 적용합니다. 지역가입자의 건강보험료나 기초연금 재산 평가에도 공시가격과 연관된 과세표준 등이 활용될 수 있지만, 반영 방식은 제도마다 다릅니다.
일반적인 매매에서는 취득세를 계산할 때 사실상 취득가격을, 양도소득세를 계산할 때 실제 취득가액과 양도가액을 기본으로 살펴봅니다. 상속세와 증여세는 원칙적으로 상속일이나 증여일 현재의 시가로 재산을 평가하고, 시가를 확인하기 어려우면 법에서 정한 보충적 평가방법을 적용합니다. 상속·증여로 취득할 때 내는 취득세는 상속세·증여세와 과세표준이 다를 수 있으므로 따로 확인해야 합니다. 양도 당시 취득가액을 확인하기 어려운 경우에는 요건에 따라 환산취득가액 등이 적용될 수 있습니다.
세금별로 먼저 볼 가격
· 재산세·종부세는 공시가격 기반· 지역가입자 건강보험료는 재산세 과세표준 등 반영
· 매매 취득세·양도세는 실제 취득·양도 가격 중심
· 상속세·증여세는 시가 우선 평가
· 상속·증여 취득세는 별도 기준 확인
공시가격이 낮게 나오면 이득일까
다른 조건이 같다면 공시가격이 낮을수록 재산세 산정의 출발 금액도 낮아집니다. 지역가입자의 건강보험료 역시 재산 평가에 영향을 받을 수 있지만, 공제액과 다른 재산·소득을 함께 보므로 보험료가 반드시 줄어드는 것은 아닙니다. 전세보증이나 대출에서는 기관이 공시가격, 시세, 감정가 중 무엇을 기준으로 삼는지에 따라 결과가 달라집니다.
예를 들어 같은 단지 아파트가 최근 10억원에 거래됐고, 내 집의 공시가격은 7억원 안팎으로 조회되는 상황입니다. 이웃 거래가가 10억원이니 내 재산세도 10억원을 기준으로 나올 것 같지만, 고지서의 출발점은 거래가가 아니라 공시가격입니다. 같은 단지라도 층·향·동에 따라 공시가격이 다르게 매겨지기 때문에, 이웃 집의 숫자를 그대로 가져와 비교하면 어긋납니다.
예를 들어 시세 5억원대로 알려진 빌라에 전세 4억원을 놓고 계약을 고민하는 상황입니다. 공시가격은 3억 5천만원 안팎이고 최근 신고된 실거래가는 4억 8천만원이라면, 어느 가격을 잣대로 삼느냐에 따라 보증금이 여유 있어 보이기도 빠듯해 보이기도 합니다. 보증기관과 은행이 실제로 적용하는 기준 가격이 무엇인지부터 따져야 합니다.
내 상황엔 어느 가격이 맞을까
지금 해결하려는 일이 무엇이냐에 따라 먼저 볼 가격이 따로 있습니다.
| 상황 | 먼저 볼 가격 | 함께 따질 점 |
|---|---|---|
| 재산세·종부세 고지서 | 공시가격 | 공정시장가액비율 |
| 매매 시세 파악 | 실거래가 | 층·향·거래 시점 |
| 취득세·양도세 계산 | 실거래가 | 증여·상속은 별도 |
| 건강보험료·복지 재산 | 제도별 재산 평가 기준 | 가입 형태·공제액·과세표준 |
| 전세·대출 한도 | 기관 기준에 따라 | 시세·감정가 혼용 |
표로 나눠도 실제 결과는 주택 유형, 보유 기간, 거래 방식에 따라 차이가 납니다. 내 집의 공시가격과 최근 실거래가를 나란히 놓고 간격이 어느 정도인지 가늠해 두면 고지서나 계약서에 적힌 숫자가 훨씬 덜 낯설어집니다.
※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 내용이며, 공시가격·세율·공정시장가액비율 등은 제도 개정 여부와 적용 시점, 주택 유형, 개인 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 구체적인 세액과 적용 여부는 관할 기관이나 세무 전문가를 통해 따져 봐야 합니다.
자주 묻는 질문
공시가격과 실거래가는 왜 차이가 나나요?
조사 방식과 기준 시점, 쓰이는 목적이 서로 다르기 때문입니다. 공동주택 공시가격은 일반적으로 매년 1월 1일을 기준으로 조사·공시하며, 실거래가는 매수인과 매도인이 매매계약에서 합의해 신고한 가격입니다. 2026년 공동주택에는 69% 수준의 현실화율이 적용됐지만, 개별 주택의 공시가격을 최근 실거래가의 69%로 계산할 수는 없습니다.
공시가격이 실거래가보다 높을 수도 있나요?
흔하지는 않지만 가능합니다. 공시가격은 1월 1일 기준이라 그 뒤에 시세가 내렸거나 급매가 낮게 신고된 경우, 공시가격이 최근 실거래가와 비슷하거나 더 높아 보일 수 있습니다.
재산세는 공시가격과 실거래가 중 무엇으로 계산하나요?
주택 재산세는 공시가격을 바탕으로 합니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정한 뒤 세율을 적용하며, 일정 요건의 1세대 1주택에는 특례 비율이 적용되기도 합니다. 실거래가가 계산식에 직접 들어가지는 않습니다.
취득세와 양도소득세도 공시가격으로 계산하나요?
일반적인 매매에서는 취득세는 사실상 취득가격을, 양도소득세는 실제 취득가액과 양도가액을 기본으로 살펴봅니다. 상속세와 증여세는 원칙적으로 시가를 기준으로 평가하며, 시가를 확인하기 어려우면 보충적 평가방법을 적용합니다. 상속·증여 취득세는 별도의 과세표준을 확인해야 합니다.
공시가격이 너무 높다고 느껴지면 이의신청이 가능한가요?
공동주택 공시가격에 이의가 있다면 공시된 이의신청 기간에 신청할 수 있습니다. 2026년 1월 1일 기준 공동주택가격은 4월 30일 공시됐고, 이의신청은 5월 29일에 마감됐습니다. 신규 주택 등의 추가 공시는 일정이 다를 수 있으므로 해당 공시의 접수 기간을 확인해야 합니다.