공동상속으로 지분만 받았는데 주택 수에 포함될까요
하지만 나중에 다른 집을 팔 때 이 지분이 걸림돌이 되는 사례가 적지 않습니다.
지분만 받은 상황에서 주택 수가 어떻게 계산되는지 먼저 확인해볼 필요가 있습니다.
소수지분도 주택수 포함될까
공동상속주택은 상속인 여러 명이 지분으로 나눠 갖는 구조라 각자 지분만큼만 소유한 것으로 볼 것 같지만, 다른 일반주택을 팔 때 주택 수를 따지는 기준은 조금 다르게 움직입니다.
양도소득세에서 다른 일반주택을 양도할 때는 공동상속주택의 소유자 판단에 지분 비율 등이 적용됩니다. 지분이 적은 사람, 즉 소수지분자는 이 주택을 자신의 주택 수에 넣지 않고 다른 일반주택을 양도할 수 있습니다.
주택수 판단에 영향을 주는 요소
· 상속받은 지분의 비율· 상속인이 몇 명인지
· 상속받은 지 몇 년이 지났는지
· 판단하려는 세목이 무엇인지
최다지분자는 누가 정해질까
지분이 딱 떨어지게 나뉘지 않고 여러 명이 똑같은 비율로 받는 경우도 흔합니다. 이때는 지분 크기만으로 소유자를 가릴 수 없어 별도의 순서가 필요합니다.
지분이 가장 큰 사람이 두 명 이상이면 그 주택에 실제로 거주하는 사람을 먼저 소유자로 보고, 거주자가 없거나 여러 명이면 나이가 가장 많은 상속인을 소유자로 판단합니다. 단순히 나이 순서로만 정해지는 것은 아니라는 점도 함께 봐야 합니다.
형제자매 지분 다르면 결과는
예를 들어 삼남매가 부모님 명의 주택 하나를 상속받으면서 첫째가 50%, 둘째와 막내가 각 25%씩 나눠 받았다고 해보겠습니다. 이 경우 지분이 가장 큰 첫째의 주택으로 보고 주택 수를 계산하므로, 둘째와 막내는 이 상속주택을 자신의 주택 수에 넣지 않고 각자 보유한 다른 집을 양도할 수 있습니다.
반대로 삼남매가 각 33%씩 동일한 지분으로 받았다면 이야기가 달라집니다. 이때는 그 주택에 실제 거주하는 형제가 있는지부터 확인하고, 거주자가 없다면 나이가 가장 많은 사람을 기준으로 소유자를 정하게 됩니다. 이 기준에 해당하지 않는 나머지 상속인만 소수지분자로 인정받을 수 있습니다.
지분만 받으면 제외라는 오해
지분만 받았으니 어떤 세금 계산에서도 주택 수에서 빠질 거라고 단정하는 경우가 많은데, 실제로는 그렇게 간단하지 않습니다.
양도소득세에서 소수지분자로 인정돼 주택 수에서 빠지는 것과, 종합부동산세나 취득세에서 같은 결과가 나오는 것은 별개의 문제입니다. 세목마다 판단 기준과 예외 조건이 다르게 설계돼 있기 때문에 한 세금에서 유리한 결과가 나왔다고 다른 세금까지 같은 결론이라고 단정할 수는 없습니다.
세목마다 판단기준 다르다
같은 상속 지분이라도 어떤 세금을 기준으로 보느냐에 따라 주택 수 포함 여부가 갈릴 수 있습니다. 아래 표로 큰 흐름만 정리해봤습니다.
| 구분 | 양도소득세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 소수지분자 | 일반주택 양도 시 주택수 제외 | 상속 후 5년 이내 특례 |
| 5년 경과 후 | 판단 기준 동일 유지 | 지분율·공시가격 조건 추가 확인 |
종합부동산세는 상속받은 날로부터 5년이라는 기간이 하나의 분기점이 됩니다. 5년이 지나지 않은 상속주택은 종부세 주택 수 특례가 적용될 수 있지만, 5년이 지난 뒤에는 지분 비율이나 그 지분에 해당하는 공시가격까지 함께 확인해야 제외 여부가 정해집니다.
※ 공동상속주택의 양도소득세·종합부동산세 주택 수 판단과 상속주택 특례 기준은 변경될 수 있으므로, 실제 신고·처분 전 국세청의 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
공동상속으로 지분만 받아도 주택 수에 포함되나요?
다른 일반주택을 양도할 때는 소수지분자의 공동상속주택 지분이 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 다만 지분이 가장 크거나 지분이 동일해 거주자·최연장자 순서로 소유자로 판정되는 경우에는 포함될 수 있습니다.
지분이 똑같으면 누구의 주택으로 보나요?
상속지분이 가장 큰 사람이 여러 명이면 그 주택에 실제 거주하는 사람을 먼저 소유자로 보고, 거주자가 없다면 나이가 가장 많은 상속인을 기준으로 판단합니다.
상속받은 지 5년이 지나면 기준이 달라지나요?
종합부동산세에서는 상속개시일로부터 5년이 지나면 지분 비율이나 그 지분에 해당하는 공시가격까지 확인해야 주택 수 제외 여부가 정해집니다.