공동상속주택 비과세, 소수지분이면 다를까
공동상속 비과세 판단 기준은
하나의 주택을 여러 상속인이 지분으로 나눠 받으면, 세법에서는 이 주택 전체를 지분이 가장 큰 사람의 소유로 봅니다. 나머지 지분을 가진 사람들은 이 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 보고 다른 주택의 비과세 여부를 판단합니다. 지분 크기에 따라 같은 상속인데도 결과가 갈릴 수 있는 이유입니다.
지분별 취급 정리
· 지분이 가장 큰 사람이 주된 상속인으로 판단될 수 있음· 소수지분자는 주택 수에서 제외되는 특례가 적용될 수 있음
· 판정은 상속개시일 기준으로 이뤄지는 경우가 많음
소수지분자는 주택수에서 제외
소수지분자가 본인이 원래 갖고 있던 집을 팔 때는 공동상속주택을 없는 것으로 보고 비과세 여부를 판단합니다. 즉 공동상속주택 외에 다른 집 한 채만 갖고 있는 것처럼 취급되는 셈입니다. 다만 이 특례는 공동상속주택을 먼저 파는 경우에는 적용되지 않고, 원래 갖고 있던 일반주택을 팔 때만 해당됩니다.
큰 지분자는 누가 되는 걸까
예를 들어 형제 3명이 부모님 집을 상속받아 지분을 3분의 1씩 나눠 가졌다면, 지분이 동일하므로 거주 여부와 나이로 큰 지분자를 가립니다. 상속개시일 당시 그 집에 실제로 거주하고 있던 사람이 우선이고, 거주자가 없거나 여러 명이면 나이가 가장 많은 사람이 기준이 됩니다.
지분이 똑같이 나뉜 형제자매라면 등기부에 적힌 비율만 볼 것이 아니라, 상속 당시 거주 사실과 나이까지 함께 따져봐야 누가 주된 소유자로 판정되는지 알 수 있습니다.
상속주택 먼저 팔면 안됩니다
소수지분자라도 순서를 지켜야 특례 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 원래 보유하던 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 공동상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례가 적용될 수 있습니다. 반대로 공동상속주택 지분을 먼저 양도하면 해당 특례를 적용받기 어려울 수 있으므로, 양도 순서와 개별 요건을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
지분 판정일은 상속개시일 기준
공동상속주택의 주된 상속인 판단은 일반적으로 상속개시일 당시의 지분을 기준으로 이뤄집니다. 상속 이후 지분을 양도하거나 증여해 비율이 달라졌더라도, 비과세 등 세법 적용에서는 당초 상속 당시의 지분을 기준으로 판단하는 경우가 있습니다. 다만 구체적인 적용 여부는 관련 규정과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 주택수 판단 | 먼저 팔 때 |
|---|---|---|
| 주된 상속인 | 본인 주택 포함 | 특례 적용 가능 |
| 소수지분자 | 해당 주택 제외 | 일반주택 먼저 팔아야 |
여러 채 상속이면 주의할 점
부모님이 살아계실 때 집을 두 채 이상 갖고 있었고 그중 여러 채를 공동으로 상속받았다면, 순위에 따른 한 채만 소수지분자 특례가 적용됩니다. 나머지 공동상속주택은 지분이 작더라도 일반주택과 똑같이 주택수에 들어가므로, 상속받은 집이 한 채인지 여러 채인지부터 다시 짚어볼 필요가 있는 부분입니다.
※ 공동상속주택의 주택 수 산정과 비과세 적용은 상속 당시 세대 관계, 지분, 보유 주택 및 양도 순서에 따라 달라질 수 있으므로 처분 전 최신 세법과 개별 사실관계를 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
공동상속주택 소수지분자도 주택수에 포함되나요
원래 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 공동상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례가 적용될 수 있습니다. 다만 개별 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 공동상속주택 자체를 먼저 팔 때는 이 특례가 적용되지 않습니다.
지분이 똑같이 나뉘면 누가 주된 소유자인가요
상속개시일 당시 그 집에 거주하던 사람이 우선이고, 거주자가 없거나 여러 명이면 나이가 가장 많은 사람을 주된 소유자로 봅니다.
상속 이후 지분을 팔면 판정 기준이 바뀌나요
일반적으로는 상속개시일 당시의 지분을 기준으로 판단하는 경우가 많습니다. 다만 상속 이후 지분 변동이나 개별 사실관계에 따라 적용 여부는 달라질 수 있습니다.
공동상속주택을 여러 채 상속받으면 어떻게 되나요
순위에 따라 정해지는 한 채만 소수지분자 특례가 적용되고, 나머지 공동상속주택은 지분이 작아도 주택수에 포함되는 편입니다.