건축물대장과 등기부등본 차이, 계약 전 무엇부터 확인할까?
부동산 계약을 준비하다 보면 등기부등본과 건축물대장을 모두 떼어 보라는 이야기를 듣게 됩니다. 둘 다 공적 장부라서 같은 내용을 두 번 적어 둔 것처럼 보이지만, 관리하는 기관도, 근거 법령도, 믿고 판단하는 항목도 서로 다릅니다.
각각 어떤 정보가 적혀 있을까
등기부등본의 정식 명칭은 등기사항증명서이고, 법원 등기소가 관리합니다. 표제부에는 건물의 표시가, 갑구에는 소유권에 관한 기록이, 을구에는 근저당처럼 소유권 이외의 권리가 담깁니다. 등기부에서 소유자로 등록된 사람과 근저당의 채권최고액은 확인할 수 있지만, 채권최고액이 실제 대출 잔액과 반드시 같은 것은 아닙니다.
건축물대장은 시·군·구청이 건축법에 따라 관리하는 장부입니다. 면적, 층수, 주용도, 사용승인일, 위반건축물 표시가 여기에 기록됩니다. 한 건물을 세대별로 나눠 소유하는 아파트·다세대는 집합건축물대장, 건물 전체를 하나로 관리하는 단독주택·다가구는 일반건축물대장으로 나뉩니다.
서류별로 확인할 내용
· 등기 명의자·근저당·가압류 → 등기부등본· 면적·용도·위반건축물 표시 → 건축물대장
소유자는 어느 서류가 기준일까
부동산을 매매처럼 법률행위로 취득할 때는 원칙적으로 소유권이전등기를 해야 소유권 변동의 효력이 생깁니다. 따라서 계약 상대방을 확인할 때는 먼저 등기부등본 갑구의 소유권 등기 명의자를 살펴야 합니다. 다만 상속처럼 등기 전에 소유권이 변동될 수 있는 경우도 있으므로 등기 명의자만으로 모든 상황의 실제 소유자를 단정해서는 안 됩니다. 건축물대장의 소유자란만 보고 계약 상대방을 정하는 것도 피해야 합니다.
두 서류의 소유자가 다르게 나오는 것은 대장에 등기 변경 내용이 반영되는 시점에 차이가 생겼기 때문일 수 있습니다. 다만 그 이유를 단순한 갱신 지연으로 단정하지 말고 등기 명의자와 계약 상대방, 소유권 변동 사유를 함께 확인해야 합니다. 건물의 면적과 용도도 건축물대장에 적힌 내용과 현장 상태를 대조해 보는 것이 좋습니다.
등기된 근저당은 을구에서, 가압류와 신탁 등기는 갑구에서 확인합니다. 건축물대장에는 근저당 설정 여부가 표시되지 않으므로 등기부를 따로 봐야 합니다. 다만 등기부에 나타나지 않는 임차인의 점유와 보증금 등도 확인해야 하므로, 등기부 한 장만으로 모든 권리관계를 파악할 수는 없습니다.
서류끼리 내용이 다르게 나온다면
예를 들어 매매계약을 앞두고 서류를 떼어 보니 건축물대장에는 이전 소유자의 이름이 남아 있고, 등기부등본 갑구에는 계약 상대방이 등기 명의자로 올라 있는 상황입니다. 대장에 변경 사항이 아직 반영되지 않았을 가능성도 있지만, 먼저 등기 원인과 변경 시점을 확인하고 차이가 나는 이유를 관할 기관에 문의하는 것이 좋습니다. 갑구의 등기 명의자와 계약 상대방까지 다르다면 대리권이나 상속·소유권 이전 상황을 확인한 뒤 계약금 지급 여부를 결정해야 합니다.
예를 들어 등기부등본에는 근저당도 가압류도 없어 깨끗해 보이는데, 건축물대장 상단에 위반건축물 표시가 붙어 있는 상가주택이 있다고 해보겠습니다. 이 내용은 등기부에 전혀 나타나지 않습니다. 위반 사항의 종류와 시정 여부에 따라 이행강제금 부과 대상이 되거나 대출·보증 심사 결과가 달라질 수 있어서, 어떤 위반인지와 시정 계획이 있는지를 관할 구청 자료로 따져 봐야 합니다.
등기부가 깨끗하면 안심해도 될까
자주 하는 오해 세 가지
· 등기부가 깨끗하면 건물도 문제없다· 대장의 소유자란이 곧 소유권이다
· 대장에 적힌 용도대로 쓰고 있다
등기부등본에 근저당과 가압류가 보이지 않더라도 등기되지 않은 임차 관계나 건물의 상태까지 확인된 것은 아닙니다. 건축물대장에서 위반건축물 표시와 용도를 확인하고, 실제 사용 상태도 함께 살펴야 합니다. 대장에 위반 표시가 없더라도 아직 적발되거나 반영되지 않은 사항이 있을 수 있습니다.
건축물대장의 용도도 마찬가지입니다. 대장에는 근린생활시설로 적힌 공간에 실제로는 사람이 살고 있는 일이 있습니다. 대장 용도와 실제 사용이 어긋나면 대출이나 보증 심사에서 예상과 다른 결과가 나올 수 있어, 서류의 용도 칸을 현장의 실제 사용과 맞춰 봐야 합니다.
상황별로 어느 서류를 먼저 볼까
순서를 정한다면 등기부등본에서 계약 상대방과 소유권 등기 명의자가 일치하는지, 근저당과 가압류가 있는지 먼저 살펴볼 수 있습니다. 이어 건축물대장의 면적·용도·위반 표시를 현장과 대조합니다. 전월세 계약에서는 기존 임차인의 점유와 보증금도 중요하고, 상가나 다가구 매수에서는 용도와 위반 여부를 함께 확인해야 합니다.
| 구분 | 건축물대장 | 등기부등본 |
|---|---|---|
| 관리 기관 | 시·군·구청 | 법원 등기소 |
| 근거 법령 | 건축법 | 부동산등기법 |
| 주요 내용 | 면적·용도·위반 표시 | 소유자·근저당·가압류 |
| 소유자 정보 | 소유자 관련 행정상 기재 | 소유권 등기 명의자 확인 |
| 온라인 발급 | 정부24 무료 안내 | 인터넷등기소 유료 |
제도와 수수료, 발급 화면은 개정될 수 있어 실제 신청 시점의 정부24·인터넷등기소 공지를 기준으로 해야 합니다.
자주 묻는 질문
건축물대장과 등기부등본 중 하나만 봐도 될까요?
계약 판단에는 두 서류를 함께 보는 쪽이 안전합니다. 등기부등본은 소유자와 근저당 같은 권리관계를, 건축물대장은 면적·용도·위반건축물 표시 같은 건물 현황을 담고 있어 서로 대신할 수 없습니다.
건축물대장 소유자와 등기부등본 소유자가 다르면 누구를 기준으로 하나요?
계약 상대방을 확인할 때는 먼저 등기부등본 갑구의 소유권 등기 명의자를 살펴야 합니다. 두 서류가 다른 이유가 대장 반영 시점의 차이일 수도 있지만, 상속 등 별도의 사정이 있을 수도 있으므로 차이의 원인을 확인해야 합니다. 계약 상대방이 등기 명의자가 아니라면 대리권이나 소유권 변동 사유도 계약 전에 살펴야 합니다.
건축물대장은 무료로 발급받을 수 있나요?
정부24를 통한 온라인 열람·발급은 무료로 안내되고 있고, 구청이나 주민센터를 방문하면 소액의 수수료가 붙습니다. 등기사항증명서는 인터넷등기소에서도 유료이며 금액이 개정될 수 있으므로 발급 시점의 안내를 기준으로 해야 합니다.
위반건축물 표시는 등기부등본에도 나오나요?
위반건축물 표시는 건축물대장에 기재되는 사항이어서 등기부등본에서는 보이지 않는 것이 일반적입니다. 그래서 등기부등본이 깨끗해도 건축물대장을 따로 봐야 합니다.
두 서류의 면적이 서로 다르게 나오면 어떻게 판단하나요?
건축물대장은 건물의 면적과 용도를 확인하는 중요한 자료입니다. 두 서류의 면적이 다르면 먼저 전유면적과 공용면적 등 같은 항목끼리 비교했는지 확인해야 합니다. 같은 항목인데도 차이가 있다면 증축·정정 여부와 실제 현황을 살펴보고 관할 구청과 등기소에 불일치 사유를 확인하는 것이 좋습니다.